歷史建筑物評估探討

文/周元立 湖南萬源土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司 湖南長沙 410000

歷史建筑作為一種特殊的估價對象，經(jīng)濟(jì)價值評估理論與技術(shù)方法在國內(nèi)幾乎為零，國際上研究也較少，但歷史建筑物也具備房地產(chǎn)屬性，可以適用房地產(chǎn)評估的一般方法，但因其歷史久遠(yuǎn)、現(xiàn)存數(shù)量少、特異性大，而且兼具文物的屬性，在價值成分中除了本身的經(jīng)濟(jì)價值，還有文化價值和藝術(shù)價值，所以在采用房地產(chǎn)評估的一般方法去評估歷史建筑的價值時，有許多細(xì)節(jié)需要注意。下面從其特點(diǎn)、分類、價值體現(xiàn)、影響價值因素等方面著手，探尋歷史建筑物的評估方法及相應(yīng)注意事項(xiàng)。

1、特點(diǎn)

以木為主要建筑材料，結(jié)構(gòu)原則主要為梁柱式，存世數(shù)量不多，價格較貴。

2、分類

按下列類型進(jìn)行分類：按建筑風(fēng)格、文化層次、地域文化、建筑式樣、構(gòu)架體系、是否為文物。

3、價值體現(xiàn)

(1）科學(xué)價值。歷史建筑在學(xué)術(shù)方面意義重大，對于研究建筑學(xué)、歷史學(xué)、社會學(xué)等有很大幫助，同時歷史建筑也是進(jìn)行這些研究最直觀的課堂。

(2)歷史價值。歷史建筑是歷史文化遺產(chǎn)，反應(yīng)了當(dāng)時社會的生產(chǎn)力和社會生活，體現(xiàn)了文化、經(jīng)濟(jì)、軍事、科技等方面隨著時間的變化。

(3)藝術(shù)價值。藝術(shù)隨著時代的變遷不斷發(fā)展，但時尚、藝術(shù)有不少元素來源于歷史，而歷史建筑又是古代藝術(shù)的重要載體。

(4)經(jīng)濟(jì)價值。經(jīng)濟(jì)價值主要是指通過旅游開發(fā)帶來經(jīng)濟(jì)效益，各地區(qū)在進(jìn)行旅游規(guī)劃時都會將歷史建筑納入開發(fā)范圍之內(nèi)。

4、影響歷史建筑價格變化的因素

歷史性建筑也是房地產(chǎn)，也存在影響因素。除了影響普通房地產(chǎn)價值的社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、制度因素外，其自身因素對其價值影響更為復(fù)雜，這里所說的自身因素就包含了區(qū)域因素和實(shí)物因素兩個主要因素。區(qū)域因素包括位置、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等，其中環(huán)境對其影響較大；實(shí)物因素包含建筑的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、工藝、空間布局、設(shè)備、裝修、外觀、完損程度、通風(fēng)采光、保溫隔熱、防水等，其中材質(zhì)和工藝對其影響較大。

(1)歷史建筑的周邊環(huán)境：建筑與環(huán)境的關(guān)系密不可分。大多數(shù)歷史建筑都是在城鎮(zhèn)或村落的群體中，而這些城鎮(zhèn)、村落的特點(diǎn)是房屋密集、街巷狹窄，歷史建筑就在密集的群落中相互依存?，F(xiàn)今有些地方在保護(hù)歷史性建筑的時候卻把周邊變成了現(xiàn)代氛圍濃厚的區(qū)域，比如做廣場或停車場，使建筑脫離了其原應(yīng)存在的環(huán)境，即丟了其文化氛圍，歷史建筑本身的文化價值便大打折扣。

(2)歷史建筑的材質(zhì)和工藝：歷史建筑主要使用的是木，也有磚、土、石等其它材料。在不同地理氣候條件下，歷史建筑的用材也很多，木材既做結(jié)構(gòu)材料，也可做圍護(hù)和裝修材料，結(jié)構(gòu)用材一般用杉木或楠木等樹型較直、韌性好的材料，裝修用材則用樟木、櫸木等材質(zhì)較硬、紋理細(xì)、易雕刻的木材；石材多用于裝飾，有宮廷建筑所采用的石雕裝飾，有南方盛產(chǎn)石材區(qū)域的古民居建筑中的石地板、石墻等粗加工石料等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑結(jié)構(gòu)的同一處，由于用料不同，其造價有著天壤之別。再者是工藝上的差別，中國歷史建筑雕梁畫棟、亭臺水榭，于細(xì)微處見真功夫：比如同樣一扇窗，有無雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都會對價值產(chǎn)生較大影響。

5、評估方法及注意事項(xiàng)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法有收益法、比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。收益法適用于具有明確收益的歷史建筑對象。市場法適用于有充分有效數(shù)據(jù)的開放性市場，是一些非收益性房地產(chǎn)市場價值評估的首選方法。成本法比較適合那些市場發(fā)育不成熟、收益性較差的項(xiàng)目。作為歷史建筑物，對于不同類型的歷史建筑物適宜采用不同的評估方法。

5.1 收益法

⑴收益：歷史建筑的收益有直接經(jīng)濟(jì)收益（如租金收益、經(jīng)營收入等）、衍生的間接經(jīng)濟(jì)收益兩種。直接經(jīng)濟(jì)收益容易收集，但對于衍生的間接經(jīng)濟(jì)收益則較難收集，主要包含有歷史建筑給所在區(qū)域帶來整體經(jīng)濟(jì)效益的提升，拉動旅游、住宿、餐飲、商業(yè)和其他相關(guān)行業(yè)的綜合性發(fā)展等，特別是在旅游業(yè)中，文化遺產(chǎn)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)及其特殊資源都能實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)回報。在對待間接收益方面，按貢獻(xiàn)大小，對貢獻(xiàn)度較大，應(yīng)予以考慮，而影響顯著性弱（如歷史建筑的存在對周邊生態(tài)景觀有一定的促進(jìn)作用，但針對知名度小、規(guī)模有限、享受到其環(huán)境外部性的受益群體有限的歷史性建筑），其產(chǎn)生的間接收益微乎其微的可以適當(dāng)忽略。

⑵綜合資本化率：有累加法和市場提取法兩種方法計算。由于歷史建筑物的固有特征，其綜合資本化率比普通的房地產(chǎn)一般要低。

①累加法：歷史建筑市場穩(wěn)定性強(qiáng)，投資對象固定、投資環(huán)境平穩(wěn)，不易為政策調(diào)控、利率調(diào)整和供求變化等市場行為影響，其市場價格呈現(xiàn)直線波動的趨勢，不易出現(xiàn)暴漲暴跌，投資回報率較低，體現(xiàn)了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的結(jié)果。歷史建筑有時還會享受到政府的優(yōu)惠政策，降低了歷史建筑的投資風(fēng)險。所以采用累加法計算的資本化率比較適宜于那些零星存在、對周邊建筑環(huán)境影響不大、以直接收益為主的歷史建筑項(xiàng)目，或者是周邊街區(qū)的收益資料收集方便、能夠較易計算間接收益的歷史建筑項(xiàng)目。

②市場提取法：可直接通過計算類似項(xiàng)目的凈直接收益與市場價格的資本化率或收益乘數(shù)得出。主要適宜于那些較易獲取直接收益、無法精確估算間接收益的歷史建筑項(xiàng)目（計算該資本化率時沒有考慮間接收益部分的影響）。

⑶預(yù)期收益年限：對歷史建筑從國家到地方都出臺了若干管理規(guī)定，加強(qiáng)保護(hù)歷史建筑。所以歷史建筑的預(yù)期收益年限可以設(shè)定為無限年。對于瀕臨倒塌的歷史建筑是否有長期保留的價值，需要進(jìn)行個案處理。

5.2 市場比較法

⑴明確估價對象：首先要實(shí)地勘查、充分掌握歷史建筑的物理狀況、建筑特色和周邊環(huán)境等，再通過問詢、查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料等方式來了解歷史建筑的歷史淵源、文脈背景以及社會影響等，最后能夠精確地分析和描述目標(biāo)對象物理和功能特征。

①歷史背景：歷史建筑之所以被人們喜好和關(guān)注，正是因?yàn)樗?jīng)歷過歲月的流逝，可以幫助證實(shí)歷史建筑的獨(dú)特性，并且能提供與過去的聯(lián)系，揭示淵源的信息等，與歷史建筑相關(guān)的文獻(xiàn)檔案可能會在文物管理或城市建設(shè)等部門有所保存，越是著名的歷史建筑，檔案資料保存的更為完整。估價人員通過這些文獻(xiàn)資料盡量去掌握當(dāng)時所處的社會文化背景、審美情趣和經(jīng)濟(jì)條件狀況等，還要去充分了解建筑與歷史文化背景（人或事件）的關(guān)聯(lián)性。

②物理特征：歷史建筑總會表現(xiàn)出一種建筑特征，這種建筑特征反映在造型、布局、規(guī)模、材料、色彩、裝飾以及附屬物品等方面。建筑本身就是古代建筑技術(shù)的物化證據(jù)，需要通過實(shí)地考查建筑物理相關(guān)狀態(tài)，準(zhǔn)確掌握歷史建筑的原真性、完整性和目前保存情況等。這些信息能讓估價人員對目標(biāo)歷史建筑的物理特征有充分了解，并且以此來判斷建筑功能的實(shí)用狀況等。

③藝術(shù)美感：歷史建筑的藝術(shù)美感常表現(xiàn)在建筑結(jié)構(gòu)或細(xì)部、雕刻或彩繪等方面。無論是曲線美的屋檐，還是繁復(fù)精細(xì)的磚雕、或是移步換景的園林布局，都充分體現(xiàn)了古代美學(xué)精神因素。人們對這部分美學(xué)特征的掌握通常會有些難度，要求估價人員具有較豐富的審美理論知識和實(shí)踐能力。

④環(huán)境協(xié)調(diào)：歷史建筑環(huán)境狀況通常分為內(nèi)外兩部分，內(nèi)部環(huán)境注重于建筑與園林的協(xié)調(diào)、園林各要素之間的搭配；而外部周邊環(huán)境更為重要，歷史建筑是否處于歷史街區(qū)內(nèi)，周邊建筑在風(fēng)格、規(guī)模、色彩等是否能保持協(xié)調(diào)一致；歷史建筑本身是否對周圍環(huán)境起到限制影響，以維護(hù)和改善街區(qū)風(fēng)貌。估價人員必須充分掌握這種限制對歷史建筑帶來的外部性影響，以及與周邊建筑環(huán)境共同推動遺產(chǎn)旅游的情況。

⑤建筑文脈：建筑體現(xiàn)設(shè)計者、所有人或使用者等社會生活、文化審美等理念。不同歷史時期的人們有著不同的審美情趣和生活方式。隨著所有權(quán)人或使用者的更替或社會文化的變遷，建筑特征的變化都會在建筑風(fēng)格或建筑細(xì)節(jié)上體現(xiàn)，反映出一種建筑文脈的延續(xù)。有些是不同歷史風(fēng)格的完美結(jié)合，有些則是胡亂堆砌，建筑本身的文脈延續(xù)就在這種增添涂改中消失殆盡。估價人員需要分析剝離那些不必要的細(xì)節(jié)元素，去還原歷史建筑自身所想表達(dá)或展示的內(nèi)容，這具有一定的挑戰(zhàn)性。

⑥社會認(rèn)知：隨著保護(hù)運(yùn)動的不斷開展，越來越多的歷史建筑進(jìn)入人們的視野。人們的文化素質(zhì)越高，對歷史建筑的理解也越深，人們對建筑風(fēng)格的認(rèn)知度也會隨著時間而產(chǎn)生變化；通過一系列的宣傳報道，歷史建筑所在的歷史街區(qū)、歷史建筑本身都會慢慢為社會公眾所知曉了解。但是究竟產(chǎn)生的影響程度有多少，估價人員對這方面的調(diào)查也是估價過程不可或缺的重要部分。

⑵選取可比實(shí)例:選取歷史建筑的可比實(shí)例首先注重相似性，由于歷史建筑在文化、物理與功能等特征具有相對稀缺和獨(dú)特性，那么在附近區(qū)域內(nèi)尋找這樣特征相似、或能給予人們相似效用的交易實(shí)例確實(shí)很難，那么擴(kuò)大范圍不乏是一種解決方案，極為重要的歷史建筑可以考慮擴(kuò)大到市、省甚至全國，同樣成交時間的限制也可適當(dāng)放寬，不必局限于半年或一年以內(nèi)，甚至近三年的交易案例都能列入可比實(shí)例的選擇范圍。

選取可比實(shí)例一般都要注意選取標(biāo)準(zhǔn)，歷史建筑市場價值的評估同樣存在：區(qū)位相似、用途相同、建筑風(fēng)格相同或相近、歷史重要性相近，交易時間盡量接近等?？杀葘?shí)例的特點(diǎn)是相似性，而歷史建筑之間的相似性是以市場普遍認(rèn)知為標(biāo)準(zhǔn)的，估價人員要注意確認(rèn)分析、盡量避免個人的主觀意識。

⑶比較因素:比較因素是反映目標(biāo)對象與可比實(shí)例特征差異的要素。

① 交易時點(diǎn)：歷史建筑的市場變動穩(wěn)定性強(qiáng)，其價格可以與普通房地產(chǎn)建立一種函數(shù)關(guān)系，根據(jù)普通房地產(chǎn)的市場變動趨勢進(jìn)行修正調(diào)整來得到歷史建筑的市場交易變動趨勢模型。

② 交易情況：指買賣雙方在非正常的圧力下進(jìn)行的交易行為，估價時應(yīng)謹(jǐn)慎選擇、充分披露。

③ 產(chǎn)權(quán)限制狀況：歷史建筑產(chǎn)權(quán)界定是估價的前提。各級別歷史建筑的限制不一致，全國文物保護(hù)單位與控制保護(hù)歷史建筑之間，無論是從轉(zhuǎn)讓、租賃、改建、裝修，還是周邊限制等不可相提并論。估價進(jìn)要盡量選取相同保護(hù)級別的可比實(shí)例。

④ 區(qū)位：無論是何類房地產(chǎn)，區(qū)位差異必然是基本影響要素。一般包括：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套等。歷史建筑要在同一區(qū)位（街區(qū)）內(nèi)選取可比實(shí)例通常較為困難，適當(dāng)擴(kuò)大至老城區(qū)內(nèi)不同的歷史街區(qū)是必然的選擇，對于區(qū)位因素調(diào)整應(yīng)予以考慮。

⑤ 用途：有時針對于一些特殊用途的歷史建筑，同一城市內(nèi)都未必有交易案例。根據(jù)上文分析，考慮到最高最佳使用的調(diào)整，通常對歷史建筑的用途限制不甚嚴(yán)格，有時可以自由靈活進(jìn)行調(diào)整。不管怎樣，估價時盡量選取相同用途的歷史建筑更為適宜。

⑥ 歷史文化特征：作為歷史建筑，歸初建造年代、名人事件的影響是建筑文脈傳承的重要組成。了解歷史建筑與之關(guān)聯(lián)性，是選取可比實(shí)例的前提。

⑦ 環(huán)境規(guī)劃：歷史建筑是否位于歷史街區(qū)范圍內(nèi)是提升其綜合價值的重要因素，周邊統(tǒng)一的環(huán)境風(fēng)貌將會吸引更多的購買者。歷史建筑有時會彼此集聚一起，形成建筑群落，如果目標(biāo)對象周邊存在重要?dú)v史文化遺產(chǎn)，反之對自身會有明顯的使用限制。隨著城市化改造，現(xiàn)代建筑慢慢占據(jù)城市主導(dǎo)，如果位于現(xiàn)代化鋼筋建筑的包圍之中，對于歷史建筑極不協(xié)調(diào)。所以環(huán)境規(guī)劃包括歷史街區(qū)、規(guī)劃限制程度、與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性三方面。

⑧ 建筑實(shí)體狀況：歷史建筑實(shí)體狀況主要有建筑風(fēng)格、建筑規(guī)模、建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)、建筑布局這些方面。如：建筑風(fēng)格方面有傳統(tǒng)建筑與民國仿西風(fēng)格，其差異極大；建筑規(guī)模方面有獨(dú)棟小樓與建筑群落，之間則需要分析調(diào)整；建筑技術(shù)則往往與風(fēng)格相關(guān)，但如果歷史建筑已經(jīng)修復(fù)，表現(xiàn)為是否采用相同或相似的修復(fù)技術(shù)工藝；建筑藝術(shù)體現(xiàn)在歷史建筑會保留許多類似于磚雕、木雕等裝飾工藝，這將增加歷史建筑的吸引力；建筑布局方面，體現(xiàn)在中國的傳統(tǒng)建筑有別于西方建筑，特征之一是樓層低、占地廣，注重平面布局，建筑院落的布局完整性對價值的影響較為重要。

⑨ 建筑保存情況：包括修復(fù)和維護(hù)情況以及修復(fù)時間兩方面。近幾年，搶修維護(hù)歷史建筑的現(xiàn)象變得普遍起來，估價人員需了解以下幾方面：歷史建筑是否已經(jīng)被修復(fù)或維護(hù)；修復(fù)時期距離價值時點(diǎn)已經(jīng)過去多久，是否還能保持良好狀況。

⑩ 社會知名度：歷史建筑的獨(dú)特和稀缺性影響著人們的社會認(rèn)知和文化偏好。歷史建筑極負(fù)盛名與默默無聞形成明顯的對比。

⑷比較因素調(diào)整:估價人員經(jīng)常對尋找歷史建筑的可比實(shí)例覺得困難，但合理判斷各種比較因素的調(diào)整值更具有挑戰(zhàn)性。對于這些特殊復(fù)雜的比較因素一味采用量化手段去調(diào)整顯然是不適當(dāng)?shù)??？梢粤炕囊蛩夭捎枚空{(diào)整，無法量化的因素應(yīng)考慮定性分析的方式處理，兩種方式相互補(bǔ)充、聯(lián)合使用。本人認(rèn)為“交易時點(diǎn)、交易情況、區(qū)位、歷史文化特征、環(huán)境規(guī)劃、建筑保存狀況，以及建筑規(guī)模、建筑布局”可以采用定量調(diào)整的分析技術(shù)；而“產(chǎn)權(quán)限制狀況、用途、建筑風(fēng)格、建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)、社會知名度”運(yùn)用定性分析更為合理。

一般來說，總是先進(jìn)行定量調(diào)整，然后再根據(jù)邏輯分析的定性判斷來得出最終價值結(jié)果。估價人員必須將整個估價過程處于統(tǒng)一邏輯，避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)資料的沖突。

5.3 成本法

一般認(rèn)為，應(yīng)用成本法計算歷史建筑經(jīng)濟(jì)價值最適宜，但在估價實(shí)踐中還有許多值得探究的地方?，F(xiàn)存歷史建筑年代越久遠(yuǎn)，重建成本的估算和折舊額合理性就越不準(zhǔn)確，反之，新修復(fù)的歷史建筑運(yùn)用成本法就比較適宜。

⑴建筑用地地價：歷史建筑用地作為房地產(chǎn)的組成部分，估價人員必然考慮地塊價值的貢獻(xiàn)度、地塊與建筑物的協(xié)調(diào)性，以及與周邊的建筑環(huán)境是否具有良好的相容性等。對歷史建筑用地評估時，考慮土地的額外價值主要反映在歷史、環(huán)境與社會價值三個方面，估價人員在實(shí)際工作中需要著重收集相關(guān)資料。

⑵建筑成本：成本法的建筑成本包含直接成本、間接成本和企業(yè)家利潤三部分。

①直接成本：是指建筑材料、人工成本及承包商利潤等。歷史建筑的重建購置成本應(yīng)采用重建成本而非普通重置成本。精確地估算重建成本，需要估價人員對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建造時期等能準(zhǔn)確描述，還要熟知?dú)v史建筑的建筑形制構(gòu)造、詳部演變、建造流程和工程費(fèi)用等。

②間接成本：是指建造所需的相關(guān)費(fèi)用，通常包括設(shè)計、測繪、估價、咨詢、會計、法律等費(fèi)用、投資利息、管理費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)等。

③企業(yè)家利潤：是代表投資者對項(xiàng)目的貢獻(xiàn)和承擔(dān)風(fēng)險所獲的補(bǔ)償額或希望所獲得的補(bǔ)償額。按國內(nèi)的說法，通常是指項(xiàng)目投資的社會平均利潤。企業(yè)家利潤通常是直接成本和間接成本的一定比率值。確定歷史建筑的企業(yè)家利潤是較為困難的，除非最好有類似的市場交易實(shí)例作為參考，平時一般情況可認(rèn)為是開發(fā)利潤和增值收益之和。

⑶折舊：物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊（外部退化）

①物理折舊：中國傳統(tǒng)建筑主要是木架結(jié)構(gòu)，按照古建筑修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，通常經(jīng)濟(jì)壽命為40年左右，但中國傳統(tǒng)建筑的維修保護(hù)較為易便，構(gòu)件損毀只要及時更換，一般不會妨礙建筑整體功能使用，因此數(shù)百年的木建筑還是隨處可見。

歷史建筑的建筑結(jié)構(gòu)與附屬設(shè)施的使用壽命有較大不同，應(yīng)分開考慮：附屬設(shè)施包括電力、給排水、空調(diào)、安全系統(tǒng)等，通常情況下使用壽命不超過15年，故稱為短壽命項(xiàng)目；不屬短壽命項(xiàng)目的 都是長壽命項(xiàng)目。估價人員應(yīng)認(rèn)定各分部分項(xiàng)的壽命期限，盡量準(zhǔn)確地估算歷史建筑的實(shí)體損耗。

②功能折舊：功能退化是改良物在結(jié)構(gòu)、材料或設(shè)計等方面的缺陷所引起的功能、效用和價值的減少。這種缺陷是相對于價值時點(diǎn)的最高最佳和效益-成本最優(yōu)化而言的。當(dāng)然針對歷史建筑，這種缺陷還要考慮市場的認(rèn)可度，例如有些不足（樓梯窄小或挑檐低矮等），在普通住宅可能就不能被接受，而對歷史建筑人們會認(rèn)為是理所當(dāng)然的，反而成為特征所在。當(dāng)然中國古代建筑的實(shí)用性比較缺乏，如傳統(tǒng)廳堂開闊高敞、木制門窗雕刻精美，這也是吸引公眾的亮點(diǎn)，但實(shí)用性在于空間與形式的相互合理搭配，有時廳堂過大，木制門窗密封性不夠，會造成空調(diào)設(shè)施功能不足，需要改造空調(diào)設(shè)施或是在木制門窗內(nèi)添加現(xiàn)代無縫玻璃門窗；無論哪種改良方式，都會帶來成本增加，這就是功能退化。歷史建筑的功能實(shí)用還體現(xiàn)在安全性、便利度、燈光、給排水等方面，如果在歷史建筑修復(fù)或重建的時候，設(shè)計、建造人員能夠?qū)I(yè)謹(jǐn)慎地考慮到這些可能的缺陷，就會很好地避免功能退化的過早出現(xiàn)。

③經(jīng)濟(jì)折舊（外部退化）：指房地產(chǎn)本身以外的各種消極因素所造成的價值減少。消極因素可能是經(jīng)濟(jì)因素、不良市場狀況或是區(qū)位環(huán)境惡化等。歷史建筑的外部主要體現(xiàn)在環(huán)境的外部性，如果歷史建筑與周邊環(huán)境和諧統(tǒng)一，將彼此帶來增值；反之，如果沖突，價值必然會受影響。這些外部退化因素往往不是產(chǎn)權(quán)人或使用人能夠消除的，例如歷史建筑被現(xiàn)代樓宇所包圍（永久性外部退化），又如幽雅肅穆的寺廟旁邊正在開山炸石（暫時性外部退化）。外部退化的估算需要市場資料去提取，通常會是通過市場銷售收入的減少或租金收益的損減去剝離和衡量。

綜上所述，歷史建筑作為一種特殊的估價對象，可以適用房地產(chǎn)評估的一般方法，但與一般房地產(chǎn)評估又有不同之處，有許多需要注意的事項(xiàng)，這樣才能確保歷史建筑評估的客觀合理。