房產(chǎn)測量的作用與方法的研究

文/殷宏波 西安市房產(chǎn)測量事務(wù)所 陜西西安 710002

房產(chǎn)測繪制度的改革最早出現(xiàn)于黨中央十五屆四中全會上，同時，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也讓房產(chǎn)測繪制度成為了必然結(jié)果。發(fā)展至今，房產(chǎn)測繪部門也面臨了更高的工作要求。尤其是房產(chǎn)測繪工作在長時間內(nèi)涉及到權(quán)屬登記部門，貫穿于房產(chǎn)管理工作的各個過程之內(nèi)，為管理工作提供重要的數(shù)據(jù)和資料。

1、房產(chǎn)測量的作用

房產(chǎn)測量時通用的測繪技術(shù)和房產(chǎn)管理工作相結(jié)合的一種專業(yè)化測繪，例如收集各項資料及完整圖紙，對照圖紙確認(rèn)各幢樓層、車庫、閣樓等基本信息。它所測量的結(jié)果在合法的范圍內(nèi)是具有法律效力，可以載入房屋權(quán)屬證書之中。一般開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，會在房屋未完全建成以前房產(chǎn)局會根據(jù)開發(fā)商提供的建筑設(shè)計圖和規(guī)劃圖先出一份房產(chǎn)預(yù)估測量報告，待建成以后，再做一份實地的報告。換言之，房產(chǎn)測量所獲取的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，其作用也體現(xiàn)在以下三個方面。

1.1 管理作用

目前，城市房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要內(nèi)容，為了能促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃部門都應(yīng)該對房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量等基本情況進(jìn)行了解，才能進(jìn)行更有效的規(guī)劃和建設(shè)，在房屋調(diào)配和土地規(guī)劃方面發(fā)揮更重要的作用。尤其是對于一些城市建設(shè)工作中的舊城區(qū)改造，更需要房產(chǎn)測量的結(jié)果作為參考標(biāo)準(zhǔn)。因此，它所發(fā)揮的管理作用顯而易見，是房地產(chǎn)管理中的基礎(chǔ)資料[1]。

1.2 經(jīng)濟(jì)規(guī)劃

房產(chǎn)測量工作會利用大量的圖紙和資料，對于經(jīng)濟(jì)規(guī)劃方面的作用具有顯著的現(xiàn)實意義。例如可以準(zhǔn)確地掌握房屋和土地的利用情況，對于一些不合理的房產(chǎn)數(shù)量與面積計算錯誤的情況，可以提供重要的數(shù)據(jù)支持，也能給房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論提供關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。另外，房產(chǎn)測量還可以為城鎮(zhèn)的財政稅收部門確定土地的分類等級，讓征收稅費時能夠更加符合稅費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)要求，做到及時征稅、合理征稅。

1.3 法律保障

由于業(yè)主方最關(guān)心的內(nèi)容就是房屋的權(quán)屬范圍，而房產(chǎn)測量的結(jié)果即可以作為具有法律效力的資料，是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、產(chǎn)權(quán)核定和保障房屋所有者合法權(quán)益的重要資料，經(jīng)過主管部門審核和確定后得到的結(jié)果。

通過房產(chǎn)測量的工作來看，可以看出其價值所在。無論是對于城市區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)管理工作，還是城市地理信息系統(tǒng)的構(gòu)建，都能發(fā)揮基礎(chǔ)的指導(dǎo)作用。以我國目前的房產(chǎn)登記制度來看，房產(chǎn)測量工作是以國家強(qiáng)制力為基礎(chǔ)的行政手段，未來的工作也對房產(chǎn)測繪有了更高的要求。

2、房產(chǎn)圖測繪的特點

在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，對于房產(chǎn)圖有著明確的說明，是全面反映房屋及其位置狀況的基本圖。它反映了房屋的位置關(guān)系和式樣、結(jié)構(gòu)、層次等，以產(chǎn)權(quán)宗地位置來為單位制定丘號。此外，分丘圖是分幅圖的局部圖，也是房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，因而房產(chǎn)圖的特點也非常明顯[2]。

房產(chǎn)圖是平面圖，只要求平面的位置相對準(zhǔn)確，不需要表示高程，也不需要繪制等高線。此外，房產(chǎn)圖對于房屋有關(guān)要素的測量要比其它圖形更加仔細(xì)，除了基本的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)以外，還需要表示出層次、用途等，精度要求也需要符合標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容包括測量控制點、界址點、附屬設(shè)施、用地面積等不同的標(biāo)記。如果有新建筑的變化，則房屋和土地的使用情況也會發(fā)生改變，房產(chǎn)圖的要素需要及時更新和完善，保障其使用價值。另外，和房地產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素也需要進(jìn)行標(biāo)識，例如鐵路、橋梁、停車場、水塔等關(guān)鍵建筑。

3、房產(chǎn)測量的方式

3.1 平面控制測量與基礎(chǔ)圖測繪

前文提到房產(chǎn)圖不注重高程，因此控制和測量工作只需要構(gòu)建平面的控制系統(tǒng)。在基礎(chǔ)圖測繪完畢之后，在基礎(chǔ)圖上的內(nèi)容應(yīng)該包括不同等級的控制點、房屋附屬設(shè)施以及各種與房地產(chǎn)有關(guān)的地形要素。例如行政境界應(yīng)該包括區(qū)域的境界線、房屋也包括一般的房屋和架空的房屋，房屋維護(hù)物包括鐵路、橋梁等內(nèi)容[3]。

3.2 調(diào)查與面積計算

房產(chǎn)調(diào)查會先調(diào)查所有的調(diào)查區(qū)域。例如可以根據(jù)區(qū)域內(nèi)的主干道劃分不同的房產(chǎn)區(qū)，并在不同的房產(chǎn)區(qū)內(nèi)按照街道分為分區(qū)，再結(jié)合調(diào)查結(jié)果以房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行設(shè)丘。如果同意房屋產(chǎn)權(quán)用地單元內(nèi)能夠準(zhǔn)確地區(qū)分。例如同一個建筑群內(nèi)包括辦公區(qū)域、住宅區(qū)域、學(xué)校、醫(yī)院等，也需要進(jìn)行用地調(diào)查和房屋調(diào)查兩個不同的部分，前者以丘為單位，調(diào)查內(nèi)容包括房屋位置、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用者、使用權(quán)等基本情況，后者則主要調(diào)查產(chǎn)權(quán)人、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份等情況。在實際的調(diào)查過程中，可以結(jié)合房屋竣工圖、房產(chǎn)統(tǒng)計表和土地使用證來進(jìn)行調(diào)查[4]。房屋用地的具體范圍需要結(jié)合土地管理部門簽發(fā)的土地使用證的范圍，如果用地范圍沒有明確的標(biāo)志物時，則可以利用現(xiàn)有單位的無爭議用地邊界作為參考標(biāo)準(zhǔn)。如果部分房屋因為堆積物或其它因素導(dǎo)致丈量難度過大，則需要考慮采用房角點坐標(biāo)來計算其邊長。

3.3 房產(chǎn)綜合圖

房產(chǎn)綜合圖的繪制需要將調(diào)查和計算的結(jié)果繪制在按比例構(gòu)建的房產(chǎn)基礎(chǔ)圖之上，且為了編輯房產(chǎn)的平面分丘圖，需要提供完整的資料與原始圖件。在綜合圖的內(nèi)容上需要包括房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、分區(qū)界線、房產(chǎn)權(quán)號、結(jié)構(gòu)、房屋附屬設(shè)施等相關(guān)內(nèi)容。此外，綜合圖上還應(yīng)該標(biāo)識房產(chǎn)平面分丘圖的內(nèi)容，分丘圖的內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、房屋建成時間、建筑面積、相鄰丘號等。同一幅圖內(nèi)的丘號應(yīng)該保持從上之下，從左至右的S形順序編丘號。房產(chǎn)平面分幅圖和分丘圖上應(yīng)該注明每個丘的界址線，并編寫界址點號。

3.4 構(gòu)建數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)管理需要數(shù)據(jù)庫的支撐，為了滿足調(diào)查的自動化管理，應(yīng)該構(gòu)建相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫內(nèi)容由幾個不同的方面組成，包括用地調(diào)查表、房屋調(diào)查表、房屋面積測算表和房產(chǎn)平面分丘圖。這些內(nèi)容經(jīng)過掃描生成BMP位圖文件，以字段形式導(dǎo)入后采用OLE方法嵌入通用字段當(dāng)中。而房產(chǎn)調(diào)查管理數(shù)據(jù)庫也能完成數(shù)據(jù)與資料的輸入、資料查閱更新、房產(chǎn)面積計算等不同的功能。

4、房產(chǎn)測量中的常見問題分析

4.1 建筑面積計算

建筑面積計算是目前房產(chǎn)測量中的主要問題。一般情況下，柱廊結(jié)構(gòu)的建筑物只有柱與上蓋，并沒有墻體和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，此時如果根據(jù)柱廊面積的計算方式，是需要按照其外圍的水平投影來計算建筑面積。但是在實際的工作中，對于這類建筑物缺乏明確的規(guī)定，此時會考慮各個方面的因素，采用上蓋水平投影來計算建筑面積。另外，和房屋相連的區(qū)域包括上蓋走廊、檐廊和雨篷，通常在走廊與雨篷判定方面會有明顯的爭議，因為雨篷是不計算建筑面積的，走廊則計算一半建筑面積。所以在規(guī)劃報建工作中，一般會按層計算門廊建筑面積，而根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，門廊上蓋高度大于等于兩個自然層時，則不計算建筑面積，只計算陽臺面積?？梢钥闯?，建筑面積的計算是房產(chǎn)測量工作的核心內(nèi)容，也是需要重點關(guān)注的部分。

4.2 結(jié)構(gòu)層次問題

現(xiàn)代建筑物的特殊性和多樣性，讓結(jié)構(gòu)層次成為了房地產(chǎn)測繪工作中的關(guān)鍵部分，同時也出現(xiàn)了各類結(jié)構(gòu)層次的確定問題。例如天面樓梯間是否能作為一層來計算。在房產(chǎn)測繪工作中，需要表明建筑物的層數(shù)，而天面樓梯間是否作為一層計算也是關(guān)鍵點。結(jié)合房屋所在地，需要制定相應(yīng)的判定標(biāo)準(zhǔn)。另一項關(guān)鍵內(nèi)容是幢的劃分。由于幢是房地產(chǎn)測量和房地產(chǎn)調(diào)查的基本單位，幢區(qū)分也需要有相應(yīng)的原則。首先，地面以上的基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)應(yīng)該保持整體性。在同一幢樓，地面基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)應(yīng)該是一個整體，即房子的各個部分應(yīng)相互連接，如果房屋不同部分?jǐn)嚅_，則按照不同部分獨立分幢。此外，對于絕大多數(shù)的業(yè)主來說，共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎銘?yīng)該成為重點關(guān)注的內(nèi)容。無論是一幢還是多幢，影響共有建筑面積分?jǐn)偟挠嬎阋矐?yīng)該納入考慮范圍。按照相關(guān)的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記的基本原則是保持房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)者相一致，如果房屋占用的土地是不同的使用權(quán)人的不同土地，則房屋不可作為一幢來進(jìn)行處理[5]。

結(jié)語：

房產(chǎn)測繪的目的房產(chǎn)測量的作用為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料，具有法律、財政經(jīng)濟(jì)、社會服務(wù)和測繪服務(wù)幾個不同方面的作用，其內(nèi)容也包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制、成果資料檢查驗收等各項工作。因此，測繪單位也需要重視房產(chǎn)測量的實際價值，并結(jié)合有效的測量方法，正確表述房屋用地的相關(guān)信息。