三四線城市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及問題研究

文/王景嵐 寧夏建設(shè)投資集團有限公司 寧夏銀川 750000

大體上講，近些年來有關(guān)房地產(chǎn)的問題不斷增多，且?guī)齑娉掷m(xù)加大，房價居高不下等各種問題更是接連不斷出現(xiàn)。在2018年國家做出了很多關(guān)于公積金，金融，稅收方面的政策措施，近一步穩(wěn)定了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展。不過由于三四線城市相關(guān)執(zhí)行力還比較弱，故而成效甚微，去庫存工作仍需持續(xù)努力。

1、以銀川市為例，分析三四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)固定投資力度不斷增大，但其增速不斷下降

從2011年至2018年初，就銀川市而言，其房地產(chǎn)固定投資從最初的68.43億元至最后的279.4億元，一共增長210.97億元，但增速卻不斷下降，從最初的 83.2%下降至最后的1.94%. 1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大,產(chǎn)生大量庫存

據(jù)統(tǒng)計可知，2011年至 2018年間，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模整整增長了69.32億元，且七年內(nèi)一直呈上升趨勢，漲幅持續(xù)上升。但是，據(jù)統(tǒng)計了解，時至2018年，銀川市房地產(chǎn)銷售額僅為 34.37億元，同比上年，下降整整 16.23%。通過上述描述，我們可以得知，近年來銀川市轄的房地產(chǎn)銷售額一直在不斷持續(xù)下降，且房地產(chǎn)業(yè)庫存量不斷加大，具體原因如下：中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開土地，且土地一經(jīng)審批，通過銀行貸款，就可以實現(xiàn)建房賣樓，一開始的時候供不應(yīng)求，售房極快，沒有任何不良事件發(fā)生。不過由于行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)眾多，建房數(shù)目不斷增加，競爭不斷加劇，售房顯得愈發(fā)困難，債務(wù)危機不斷出現(xiàn)，從而致使出現(xiàn)大量庫存。從整體發(fā)展趨勢上看，可能需要整5至6年的時間才可以將銀川市的房地產(chǎn)庫存全部清理處理好。

1.3 房地產(chǎn)中商品房銷售價格過高，從而致使房屋空置過高

近些年，雖然經(jīng)濟競爭愈發(fā)激烈，但是銀川市的房價并沒有任何下跌，據(jù)了解可知，房價普遍達到4500元/m2左右，但是由于居民收入不高，從而致使負(fù)擔(dān)過大，購房極度困難，房屋空置過多，一度掀起房地產(chǎn)銷售危機，不斷使?fàn)I銷陷入困境。雖然在縣城等一些地方，房價普遍較低，不過由于人流外出過大，所以仍舊致使房子過多，無人夠買。

2、關(guān)于三四線城市去庫存過程中存在的問題以及難點

2.1 居民收入與房地產(chǎn)價格差距過大

在城市發(fā)展建設(shè)過程中，大多鄉(xiāng)村居民在城鎮(zhèn)中購買房子的欲望十分強烈，不過由于收入過低，從而致使買房特別不切實際，無法輕易實現(xiàn)。比如很多鄉(xiāng)縣的工廠企業(yè)，由于經(jīng)濟形勢所迫，致使員工收入普遍下降，且呈大幅度趨勢，繼而更加無法實現(xiàn)輕易買房的目標(biāo)。

2.2 政府對房地產(chǎn)行業(yè)投資利用，與房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀形成矛盾

在2014年末至2018年，銀川市出讓土地收取價款的收入在其整個城市收入中，已分別達到30.89%，40.26%,29.87%以及31.43%的占有率，某種程度上，嚴(yán)重緩解了財政收支矛盾。就目前而言，依靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長發(fā)展，已成為三四線城市的發(fā)展趨勢，不過由于投資過多，從而致使庫存量剩余過大。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)成本過高致使開發(fā)商降低房價去庫存的空間極度有限

據(jù)統(tǒng)計調(diào)查可知，由于房價增長過快，從而致使水泥，原材料等供應(yīng)極度緊缺，且降價力度極小。通過相關(guān)調(diào)查，可以得知銀川市某縣的土地成本僅為1000元 /m2，房屋銷售價格僅為2500元/m2至3000元/m2，利潤極小。除此之外，很多開發(fā)商通過制造房價上漲，引起消費者購買興趣，抓住消費者消費心理，以便進行快速銷售。不過由于地域狹窄，信息傳播過快，一旦降價，很容易造成跟風(fēng)現(xiàn)象，引起退房狂潮。

2.4 房地產(chǎn)發(fā)展市場尚不成熟，金融支持過低

就銀川市某縣為例，我們可以得知，有大概42%左右的農(nóng)村居民生活在城市，不過由于其經(jīng)濟條件不允許，所以在這其中又有一半左右的居民居住在出租房內(nèi)，無法享用國家相關(guān)貸款政策，只能在銀行進行局部辦理，效果不是很顯著。當(dāng)然，也有很多開發(fā)商在沒有滿足國家全部相關(guān)要求之后就開始進行開工建設(shè)項目，規(guī)劃不充分，且設(shè)施尚未健全，經(jīng)常出現(xiàn)資金緊缺，從而致使房屋建筑質(zhì)量不能得到保證，嚴(yán)重影響銷售效果。

3、關(guān)于三四線城市房地產(chǎn)去庫存的相關(guān)可行性措施

3.1 完善政府相關(guān)管理機制，加大政府對房地產(chǎn)發(fā)展的支持力度

眾所周知，政府過分出讓土地緩解財政收入并不是一個非?？扇〉姆椒?，最可取的方式是盡可能從投資依靠轉(zhuǎn)變?yōu)楹暧^調(diào)控。要知道引導(dǎo)城市以及房地產(chǎn)健康發(fā)展是政府的工作所需，并且通過不斷地加大對房地產(chǎn)發(fā)展的重視度，對其提供支持，同樣意義非凡。另外，合理規(guī)劃城市布局，加快城市建設(shè)亦是現(xiàn)在所應(yīng)該追求的，盡可能降低房地產(chǎn)庫存，解決供大于需的問題也是甚有必要。當(dāng)然，我們可以通過以下方式進行，比如，增加財政補貼，設(shè)立專項基金等等，減少新建的房屋數(shù)量。

3.2 加強政府引導(dǎo)工作，解決房地產(chǎn)庫存遺留問題

政府應(yīng)該做好專項工作，及時出行優(yōu)惠政策，針對現(xiàn)有經(jīng)濟現(xiàn)狀，對非常沒有條件購房的顧客盡量給予信貸支持工具，專門就農(nóng)民工展開相關(guān)優(yōu)惠補助等，盡量降低入住條件。除此之外，也要加強其他工作，比如盡早解決不合理稅費等政策措施，出行新型優(yōu)惠政策，盡可能降低房屋成本，從而達成降價，以便于可以及時去庫存。

3.3 對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化,刺激消費 單一的經(jīng)濟發(fā)展模式并不能帶來整個城市經(jīng)濟提升，故而提高建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)顯得尤為重要。通過不斷的提高服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟占比，加大營造和諧的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，興建城市，不斷擴大城市相關(guān)就業(yè)，吸引高水平高能力人才，鼓勵外出人員特別是大學(xué)生返鄉(xiāng)就業(yè)，從而達成落戶，刺激產(chǎn)生房地產(chǎn)消費。

3.4 改進營銷策略，降低庫存遺留

不能否認(rèn)的是，企業(yè)的營銷手段對于企業(yè)發(fā)展有著重大的影響作用，所以通過改進房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段，不斷加快企業(yè)發(fā)展，降低庫存遺留問題，顯得愈發(fā)必要。大體上我們可以從以下幾點出發(fā)執(zhí)行，第一，加大宣傳力度，要知道企業(yè)宣傳有利于更多的人了解認(rèn)識到企業(yè)各類房產(chǎn)，一經(jīng)傳播，不斷擴展，很容易增大客戶來源；第二，學(xué)會穩(wěn)定客源。要知道維持良好的客戶關(guān)系，極有可能促進二次購買；第三，適當(dāng)做好線下活動。適時的展開一些活動，組織群眾參觀體驗用戶房，意義深遠(yuǎn)。