新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性探討

文/李曉慶 安徽徽商農(nóng)家福有限公司 安徽合肥 230061

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是我國目前面臨的關(guān)鍵時(shí)期，《人民日報(bào)》指出：“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，需要創(chuàng)新宏觀調(diào)控思路，改變宏觀調(diào)控方式，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展培育持久的動力。從根本上說，就是向改革要動力，向結(jié)構(gòu)調(diào)整要助力，向民生改善要潛力，就是要‘激活力’、‘補(bǔ)短板’、‘強(qiáng)實(shí)體’?！薄度嗣袢請?bào)》評論認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)就是新的探索，新的發(fā)展，我國需要創(chuàng)新宏觀調(diào)控思路和改變宏觀調(diào)控方式，統(tǒng)籌兼顧，穩(wěn)定增長，促進(jìn)改革調(diào)整結(jié)構(gòu)，關(guān)注民生以及預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，把改革放在第一要位，優(yōu)化結(jié)構(gòu)并加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，更好地改善民生。

1、新常態(tài)下城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)中高速增長的態(tài)勢

隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以及住房制度的逐步改革、相對寬松的貨幣環(huán)境等，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境與政策保障，使得房地產(chǎn)行業(yè)將告別過去十年的暴漲局面，開始向中高速發(fā)展階段過渡。由于過去房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂漲價(jià)，給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會危害，面對這樣的現(xiàn)狀，我國相關(guān)部門必須采取措施，合理化的調(diào)控投資性和投機(jī)性的需求，將房地產(chǎn)業(yè)高速增長的勢頭遏制，最終實(shí)現(xiàn)房價(jià)的平穩(wěn)著陸。因此房地產(chǎn)行業(yè)的中高速增長將是房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

1.2 民生產(chǎn)業(yè)將是新常態(tài)下城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵

在過去的十年中，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，雖然帶動了國民經(jīng)濟(jì)的有效增長，但同時(shí)也給人民群眾帶來了巨大的壓力，使人民群眾的生活質(zhì)量沒有提高，更沒有使人民群眾的幸福指數(shù)增加。政府作為國家的重要部門未能注意到住房制度的不合理及未能及時(shí)的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向其正確的方向發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)暴漲，住房不公，使得購房壓力一直是工薪階層不可承受的重力，甚至出現(xiàn)了“房奴”的稱謂，住房作為人民群眾的落腳點(diǎn)和基本的生活條件，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反思和對房地產(chǎn)業(yè)的重新定位，使房地產(chǎn)業(yè)不僅要成為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)，更要使人民群眾享有基本的住房條件。使人民群眾不至于為購房而耗盡一生，傾其所有，于是，政府明確規(guī)定指出“居者有其屋”“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊薄白∮兴印钡汝P(guān)系國計(jì)民生的目標(biāo)，將住房需求作為社會的基本需求，同時(shí)也是公民的基本權(quán)利。從房地產(chǎn)的作用和社會效應(yīng)來看，房地產(chǎn)既要解決人民的根本生活問題，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就需要將其支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為民生產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)在為人民群眾提供住房保障和改善住房條件的功能將成為新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新目標(biāo)、新方向。

2、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)管理的有效策略

近幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)明顯受政策、庫存和資金等因素的影響，全行業(yè)呈下行趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。以房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)為例，2013年萬科集團(tuán)便提出了，將其房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略主張，并取得了卓越成效，堪稱中國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的楷模。自2012年以來，萬科集團(tuán)的轉(zhuǎn)型發(fā)展也越來越向國際靠攏。2014年2 月，開發(fā)美國曼哈頓610 項(xiàng)目。2017年7 月，萬科與普洛斯現(xiàn)任CEO 梅志明、厚樸投資等企業(yè)聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)與普洛斯發(fā)布聯(lián)合公告稱，該財(cái)團(tuán)與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達(dá)成一致，交易收購單價(jià)為每股3.38 新加坡元。如本次私有化能順利完成，交易總額將達(dá)到159 億新加坡元，或成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購，萬科也有望因此成為普洛斯重要股東。

2.1 明確的品牌戰(zhàn)略

把握好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)，并結(jié)合國家有關(guān)房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化的要求，以及自身的實(shí)力、優(yōu)勢和潛能，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行專業(yè)化特色化定位，做好市場細(xì)分、市場定位，找準(zhǔn)自己的目標(biāo)顧客和目標(biāo)市場切入點(diǎn)，進(jìn)行專業(yè)化特色化經(jīng)營十分重要。萬科很早就確立了跳出區(qū)域、走向全國的品牌戰(zhàn)略。萬科在品牌擴(kuò)張中，確立了統(tǒng)一的品牌風(fēng)格，為實(shí)現(xiàn)品牌的認(rèn)知度打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過多年的運(yùn)營，其品牌在全國已享有較高的美譽(yù)度。而這得益于萬科實(shí)施的品牌戰(zhàn)略：“超過25% 的利潤不做”、產(chǎn)品的良好品質(zhì)、客戶服務(wù)的有口皆碑、品牌整合與宣傳活動、“企業(yè)公民”以及客戶體驗(yàn)營銷等。萬科曾先后舉辦過巡回“品牌季”活動，擴(kuò)大了萬科品牌在全國的影響。

2.2 基于情感的市場定位和企業(yè)理念

個(gè)性明確的市場定位和企業(yè)理念使萬科在眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中脫穎而出。與國內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科基于情感的市場定位更容易提升消費(fèi)者的信任感和親切度。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往著重致力于住宅的功能、規(guī)劃和售后服務(wù)。而萬科在此基礎(chǔ)上賦予了住宅以情感，萬科通過推廣可體驗(yàn)的噪音體驗(yàn)室、舒適睡眠體驗(yàn)室等新型住宅體驗(yàn)，向眾人宣告了“房屋從來就不是冷冰冰的居住機(jī)器”這一理念。無論是“熱帶雨林”系列還是“和未來生活的對話”品牌，都吸引了數(shù)以萬計(jì)的市民參與討論購房。

2.3 萬科特色的管理制度

萬科以“人才是重要的資本”作為其管理制度的核心內(nèi)容，其開放的管理制度也為職員提供了可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間。萬科一直以來向員工傳遞了對人才高度重視的理念和原則，并不像一般企業(yè)一樣強(qiáng)調(diào)員工終身為企業(yè)服務(wù)，而是尊重員工自身的選擇。其在國內(nèi)首創(chuàng)“職業(yè)經(jīng)理人”的培養(yǎng)模式，成功培育出一大批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，并正視人才的流動，尊重員工自身的發(fā)展規(guī)劃。萬科較高的員工流動自由度，帶來了眾多人才交流，使萬科在人員流動中不斷學(xué)習(xí)總結(jié)新的方法和經(jīng)驗(yàn)，促使萬科的管理模式更加完善，企業(yè)發(fā)展更上一層樓。

結(jié)語：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用的改革的制度和住房改革制度的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了從單一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變。新常態(tài)下我們要認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，只有這樣，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中更上一層樓。