房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策分析

文/尉建中 北京房地產(chǎn)學(xué)會 北京 100020

在國家提倡大力發(fā)展經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了很快的發(fā)展，目前已經(jīng)成為我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比較具有投資大、回報時間長，而且波動性也比較大。本文闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素，提出了如何去解決這些問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提出了方向。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動特征

通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動情況的觀察發(fā)現(xiàn)，復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條是其所經(jīng)歷的主要階段，通過對這些內(nèi)容的分析，能夠發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的規(guī)律和波動的影響因素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的復(fù)蘇階段開始前，主要是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟剛剛起步，發(fā)展速度緩慢，會受各種因素的影響表現(xiàn)出供求關(guān)系相對失衡的問題。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟進入到落后狀態(tài)時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解供大于求的現(xiàn)象，有效保障自身利益，通常要采取一些行之有效的辦法。比如縮小投資規(guī)模等等。然后，在凈需求量得到增長的基礎(chǔ)上，讓供大于求的局面有所轉(zhuǎn)變，并由此進入到一個新的發(fā)展階段——復(fù)蘇發(fā)展階段。在進入到新的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展會有一定回暖效果，需求量的增加促使房地產(chǎn)項目投資不斷增加，此時房地產(chǎn)的價格和租金會不斷增高，促進交易量不斷增加，同時供求關(guān)系隨著需求量增加而改變，進而出現(xiàn)房價和租金不斷上漲，房產(chǎn)商看準上漲時機，不斷增加新項目的開發(fā)，大大刺激了房地產(chǎn)經(jīng)濟，進而進入繁榮階段。在開發(fā)商不斷增加房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模時，供求量會不斷上升且價格會有所上漲，在這種情況下，房地產(chǎn)市場的需求量又會開始下降，從而出現(xiàn)下滑態(tài)勢，進而房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向衰落，最終房地產(chǎn)市場由于供求關(guān)系的變化造成市場出現(xiàn)激烈競爭，促使房價一路下跌，造成房地產(chǎn)市場萎縮，進而進入蕭條階段。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

當(dāng)前市場經(jīng)濟波動比較大，在這種背景下會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素也有所增加，必須對這些因素進行分析，才能采取有效的措施，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2.1 經(jīng)濟因素

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家的宏觀經(jīng)濟具有密不可分的關(guān)系，只有保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，不斷增加居民的收入，提升人們的生活質(zhì)量，才能不斷推進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。GDP增長率、國民生產(chǎn)總值、就業(yè)率、失業(yè)率、金融環(huán)境等都是宏觀經(jīng)濟的范疇，當(dāng)國家的宏觀經(jīng)濟萎靡時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會受到很大的影響。因此，引起房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟波動的原因中，經(jīng)濟因素具有直接的影響，必須在了解和把控國家宏觀經(jīng)濟的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險降到最低值。

2.2 土地因素

我國作為領(lǐng)土面積在世界排行第三的國家，領(lǐng)土資源是非常豐富的。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，就會用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，房地產(chǎn)的土地需要得到國家政府的批準，企業(yè)獲取土地的使用權(quán)之后，可以對土地進行處理，但是如果開發(fā)的不合理，也會對企業(yè)后期的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，造成經(jīng)濟的波動。

2.3 市場因素

房地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場發(fā)展的背景下波動是非常大的，有一些波動嚴重的會造成經(jīng)濟運行盡早。從目前市場反饋的情況來分析，居民在購房時選擇的面積和居民的消費水平是相關(guān)聯(lián)的，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是根據(jù)市場的需要來調(diào)整的，因此在確定企業(yè)發(fā)展方向的時候，一定要對市場先進行調(diào)查之后再進行決策，這樣可以將風(fēng)險最小化。

2.4 心理原因

在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的諸多因素中，心理因素是最主要的一個原因。在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的波動受到心理因素的很大影響，一般來說，房地產(chǎn)的投資者會根據(jù)市場狀況對房產(chǎn)的價格進行科學(xué)的預(yù)測和分析。但是市場經(jīng)濟的不確定性，在考察實際情況的過程中，會出現(xiàn)很多的問題，在預(yù)測的時候可能出現(xiàn)一定的問題，導(dǎo)致整個投資過程具有非常明顯的投機性質(zhì)。在心理因素的影響下，造成了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動。

2.5 房地產(chǎn)供需原因

房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動在很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展與人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求有著直接的影響。宏觀的經(jīng)濟環(huán)境、消費需求狀況、經(jīng)濟收入等因素都會對住房的需求產(chǎn)生直接的影響，當(dāng)消費者的經(jīng)濟能力不足時，消費需求會出現(xiàn)明顯的下降，投資者的投資收益會出現(xiàn)較為明顯的影響，如果資金不能及時有效的回收，資金鏈就會出現(xiàn)嚴重的斷層，影響最終的經(jīng)濟收益。因此，在導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的諸多因素中，消費者的需求具有非常明顯的影響，增加了經(jīng)濟波動的幾率，加劇了供需關(guān)系的不平衡。

3、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融風(fēng)險的構(gòu)成

3.1 金融機構(gòu)風(fēng)險

金融機構(gòu)風(fēng)險指的是金融機構(gòu)在管理房地產(chǎn)貸款的過程中，因內(nèi)部制度的不合理以及操作方式的不恰當(dāng)而引發(fā)的一系列風(fēng)險。通常情況下，房地產(chǎn)貸款具有較長的周期，相對而言，金融機構(gòu)所提供的貸款資金的流轉(zhuǎn)周期很短，在固定的周期內(nèi)，資金的流動性會受到比較嚴重的影響，增加了經(jīng)濟風(fēng)險。在實際的運營過程中，如果內(nèi)部的管理不善，或者經(jīng)營手段的局限性，很容易造成資金的流失，增加金融機構(gòu)的資金風(fēng)險。

3.2 抵押風(fēng)險

抵押風(fēng)險指的是金融機構(gòu)為了確保自身的利益，在提供抵押貸款的過程中，當(dāng)違約現(xiàn)象發(fā)生的時候，在處理抵押物品時會面臨不同程度的風(fēng)險。造成這種風(fēng)險的主要原因是抵押物的產(chǎn)權(quán)具有不確定性，如果抵押物是借款人與其他人的共有財產(chǎn)，并非借款人的獨有財產(chǎn)，在處理抵押物的時候，會面臨諸多的問題和困難，對金融機構(gòu)帶來不同程度的風(fēng)險。當(dāng)金融機構(gòu)不能在規(guī)定時間內(nèi)收回貸款時，會造成相應(yīng)的經(jīng)濟損失。

3.3 借款人風(fēng)險

借款人風(fēng)險指的是借款人在各種原因下，拒絕對貸款進行償還而引發(fā)的風(fēng)險。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下兩個方面：第一，借款人在貸款并償還利息之后，房地產(chǎn)價格的大幅度下降對借款人帶來了一定的影響，出于保護自身的利益，借款人違背道德，拒絕償還貸款，造成違約現(xiàn)象的發(fā)生。第二，借款人得到相應(yīng)的款項后，在經(jīng)營過程中出現(xiàn)一定的經(jīng)濟問題，沒有足夠的經(jīng)濟能力償還接的款項，最終導(dǎo)致違約現(xiàn)象的發(fā)生[1]。

4、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動防范對策

4.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的防范對策

首先，對房地產(chǎn)價格變動進行監(jiān)管。在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制不斷完善的過程中，市場利益通過發(fā)揮自身調(diào)控的作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的價格變動進行相應(yīng)的調(diào)整，在一定的范圍內(nèi)，價格的變動具有其合理性，在價值一定的基礎(chǔ)上，正產(chǎn)反映市場狀況，對于經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的影響。然而，在發(fā)展的過程中，不可避免的會出現(xiàn)一些不正常的價格變化現(xiàn)象，政府必須在分析實際情況的基礎(chǔ)上，采取具有針對性的措施，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控在經(jīng)濟波動中的關(guān)鍵作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在健康有序的環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展。同時，對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進行調(diào)整。投資的政策應(yīng)該與實際情況相匹配，可以從以下幾個方面進行調(diào)整：第一，對投資行為規(guī)范進行合理的構(gòu)建，政府應(yīng)發(fā)揮自身的引導(dǎo)作用，對各種投資行為進行有效的監(jiān)督和把控，為投資行為創(chuàng)造穩(wěn)定健康的環(huán)境。第二，對投資主體進行改變，如果投資出現(xiàn)問題，將不能得到有效的匯報，甚至出現(xiàn)一定的經(jīng)濟損失。為此，必須在分析實際情況的基礎(chǔ)上，對投資風(fēng)險進行詳細的分析，創(chuàng)建科學(xué)的風(fēng)險規(guī)避機制，使投資行為更加安全，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益。第三，控制投資的規(guī)模，使投資在合理范圍內(nèi)濕度波動。結(jié)合我國的宏觀調(diào)控政策確定投資的規(guī)模，并對其合理性進行科學(xué)詳細的分析，避免因投資規(guī)模的擴大造成的經(jīng)濟膨脹現(xiàn)象[2]。

4.2 房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險的防范對策

首先，建立健全融資體系。在當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展中，融資渠道的單一對其正常穩(wěn)定的發(fā)展產(chǎn)生了非常明顯的阻礙，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，必須拓寬融資渠道，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有足夠的資金支持，對信托基金、證券等新型的融資手段進行充分的利用，構(gòu)建全方位多角度的融資體系，提高融資的便利性；其次，完善宏觀監(jiān)測指標系統(tǒng)。想要對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行有效的監(jiān)控，必須構(gòu)建一個科學(xué)完善的宏觀觀測指標系統(tǒng)。一方面，需要全面分析和總結(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的資金投入、供求關(guān)系等基本狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)的各種潛在風(fēng)險具有初步認知；另一方面，在國家宏觀引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，對于房地產(chǎn)行業(yè)比較薄弱的環(huán)節(jié)進行大力支持，對資金進行合理的分配，使資金的作用得到充分有效的發(fā)揮；最后，構(gòu)建科學(xué)的個人征信系統(tǒng)。個人征信系統(tǒng)建設(shè)的不完善是我國房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險多發(fā)的一個重要原因，存在著很多不完善的地方，需要對存在的漏洞進行分析并不斷改進和完善。在實際情況下，一些房地產(chǎn)商經(jīng)常故意違約，嚴重影響了購房者還款的積極性，使金融風(fēng)險發(fā)生的概率不斷增加。因此，必須構(gòu)建一個科學(xué)完善的個人征信系統(tǒng)，確保個人信用調(diào)查系統(tǒng)的科學(xué)性、規(guī)范性與合理性。同時，為規(guī)范市場主體的經(jīng)濟行為，需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，創(chuàng)造一個健全的法制環(huán)境。最后，當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)違約訂立合同現(xiàn)象時，需要盡心嚴厲的打擊，將危害房地產(chǎn)市場的行為降到最低[3]。

4.3 基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動應(yīng)對措施

首先，反周期對策。既然政府形式是影響周期波動的重要因素之一，就可以自然想到：如果經(jīng)濟周期產(chǎn)生異常波動，則是否可以采取基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的反周期對策來避免負面效應(yīng)的出現(xiàn)，進而達到經(jīng)濟穩(wěn)定增長的目標。其中的反周期對策是指：在擁有完善資料基礎(chǔ)上進行的周期波動分析完全可信，同時據(jù)此還能得出經(jīng)驗特征及長度。這對未來的周期波動而言，還可給出估計，尤其是短期波動。因此，為防止波動導(dǎo)致經(jīng)濟損失，需借助政府監(jiān)督職能對波動幅度進行有效控制。簡單來說，在房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷擴張的過程中，政府必須采取可行措施，抑制經(jīng)濟過熱；而在房地產(chǎn)經(jīng)濟表現(xiàn)為不斷衰退時，則要制定擴張政策，以起到促進經(jīng)濟增長的作用；其次，把握調(diào)控時機。通過上述分析可知，周期波動是能進行調(diào)控的，方法為政府采用大數(shù)據(jù)技術(shù)，從土地資源和貨幣角度入手，采取可行的行政手段，干預(yù)波動，以達到平抑或者是引導(dǎo)的作用，在此過程中，大數(shù)據(jù)起到至關(guān)重要的作用，同時，實現(xiàn)這一目標的前提是正確把握時機，所以大數(shù)據(jù)能準確把握時機。對經(jīng)濟調(diào)控而言，通常具有政策時滯，雖然多數(shù)情況下只對政策切實發(fā)揮應(yīng)有作用的時間造成影響，但在某些條件的作用下，在經(jīng)濟波動到達轉(zhuǎn)折點時，等到政策切實發(fā)揮應(yīng)有作用時，不僅很難達到預(yù)期效果，甚至產(chǎn)生完全相反的作用。因此，應(yīng)充分考慮政策時滯影響，正確把握時機；最后，構(gòu)建完善的預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)信息及預(yù)警系統(tǒng)具有為政府和開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的作用，而真正做好這項工作的前期是掌握齊全的統(tǒng)計資料，重點是采用大數(shù)據(jù)技術(shù)來合理設(shè)置警戒線與不斷規(guī)范空置率計算方式。根據(jù)存量、增量空置率創(chuàng)建指標體系，采用大數(shù)據(jù)技術(shù)，整合國內(nèi)外、各行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，真實反映出空置房實際狀態(tài)。其中，增量空置率著重反映商品房實際空置情況，為開發(fā)節(jié)奏的合理調(diào)整提供參考；而存量空置率著重反應(yīng)房屋總量表現(xiàn)出的態(tài)勢及余缺情況，為正常和非正常的房屋空置，以及發(fā)展規(guī)劃的制定提供參考[4]。

結(jié)論：

簡而言之，因為房地產(chǎn)的發(fā)展和國家經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，而且房地產(chǎn)經(jīng)濟波動比較大，且受到的影響因素比較多。因而管理部門要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理方面的制度，在制定制度時要注意考慮多方面的因素，在此基礎(chǔ)上對制度進行調(diào)控，從而從各個方面保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)快速的發(fā)展，這對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的意義[5]。