樓市新微調(diào)

陳煒

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有復(fù)雜性，有些城市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫(kù)存而焦慮

2018年開(kāi)年伊始，蘭州、南京、合肥等二三線城市購(gòu)房政策出現(xiàn)了局部的松動(dòng)和微調(diào)，由此引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

輿論于是揣測(cè)，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能“松綁”，樓市或有可能出現(xiàn)反彈。

但住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)分析認(rèn)為，“如今中央的意圖是因域施策，分類調(diào)控，將權(quán)力下放，以中央統(tǒng)一部署為前提，各地采取相應(yīng)措施。在樓市下行、市場(chǎng)特征多樣的背景下，我認(rèn)為該類政策的出臺(tái)是在情理之中的。”

區(qū)域微調(diào)

2018年元旦剛過(guò)不久，蘭州市房產(chǎn)局等部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）規(guī)定，自1月8日起，購(gòu)房者在購(gòu)買蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)等地住房時(shí)不再要求提供社保和納稅證明，同時(shí)取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。

在蘭州市房地產(chǎn)新政剛公布不久，限購(gòu)“松綁”的風(fēng)潮蔓延至南京。

1月7日，南京市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，正式出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），《意見(jiàn)》規(guī)定，由專業(yè)人才引進(jìn)項(xiàng)目或政府有關(guān)部門評(píng)審確定的A、B、C三大類人才所購(gòu)買的首套住房不受戶籍限制；高層次人才住房公積金最多可貸120萬(wàn)元，部分項(xiàng)目可申領(lǐng)不少于300萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

《南京市人才安居辦法（試行）》規(guī)定，所謂的A類人才指國(guó)際國(guó)內(nèi)頂尖人才；B類人才以省333工程第一層次培養(yǎng)對(duì)象為參照，為國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍人才；C類人才以省有突出貢獻(xiàn)的中青年專家為參照，為地方拔尖人才。

類似的“搶人才”大戰(zhàn)同樣在鄭州、武漢、西安、長(zhǎng)沙、天津等城市上演。以鄭州為例，鄭州市出臺(tái)的《鄭州市青年人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購(gòu)房實(shí)施辦法 （暫行）》規(guī)定，因“千人計(jì)劃”“萬(wàn)人計(jì)劃”引入鄭州的國(guó)家級(jí)項(xiàng)目領(lǐng)軍人才，將分別獲得500萬(wàn)元和200萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，以及不超過(guò)300平方米和200平方米的免租金住房一套。

同樣，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)通知，規(guī)定2017年市本級(jí)大學(xué)生安居試點(diǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)不少于1.2萬(wàn)套；高校無(wú)房教職工可申請(qǐng)周轉(zhuǎn)房并支持鼓勵(lì)高校利用自有土地建設(shè)公租房等。

總體而言，以南京市為代表的租房、購(gòu)房限制“松綁”具有明顯特征：城市均為高層次人才的落戶、首套住房購(gòu)買提供政策支持，并愿意為此提供高額住房補(bǔ)貼。

除蘭州、南京兩類限購(gòu)政策“松綁”外，合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

近日，合肥市國(guó)土資源局在對(duì)12345名群眾咨詢的回復(fù)中稱，“商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)。”該政策出臺(tái)后被一些媒體解讀為合肥市住房“限價(jià)放開(kāi)”。

隨后，合肥市物價(jià)局于1月6日在官網(wǎng)公布《我市新建商品住房明碼標(biāo)價(jià)備案政策》一文，針對(duì)“限價(jià)放開(kāi)”一事進(jìn)行回應(yīng)。

同日，合肥市國(guó)土資源局也發(fā)布《關(guān)于我局對(duì)12345名群眾咨詢回復(fù)內(nèi)容的說(shuō)明》，援引2016年11月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，市轄區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣區(qū)域的居住用地競(jìng)得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。以此證明，合肥市并沒(méi)有“放開(kāi)限價(jià)”。

“在1月8日晚上，我們的官方網(wǎng)站對(duì)政策進(jìn)行了進(jìn)一步的說(shuō)明。我認(rèn)為應(yīng)對(duì)還是比較積極的。我們并沒(méi)有放松監(jiān)管，而是加強(qiáng)了監(jiān)管，這和蘭州市獨(dú)特的背景息息相關(guān)。”蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)高佳在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

與財(cái)政有關(guān)？

“蘭州該政策的出臺(tái)有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)?！碧m州市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)牛錚超告訴《中國(guó)新聞周刊》。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)的數(shù)據(jù)當(dāng)中，2015年中國(guó)各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬(wàn)億元人民幣位列各省倒數(shù)第五名。

“在全國(guó)GDP發(fā)展從6.5%上漲為6.9%的背景下，蘭州市為什么從8.3%降到6.3%？就是因?yàn)檗D(zhuǎn)型升級(jí)沒(méi)有完成，蘭州市仍然靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，靠舊有的模式在發(fā)展?！迸ｅP超說(shuō)。

牛錚超認(rèn)為，在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵點(diǎn)上，蘭州市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，居民收入受到了影響；再加上蘭州市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性不合理，核心區(qū)房?jī)r(jià)很高，周邊地區(qū)房?jī)r(jià)較低，這種明顯的價(jià)格差制約了蘭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在此基礎(chǔ)之上，出臺(tái)限購(gòu)松綁的政策也就不足為奇了。

蘭州市主城區(qū)和周邊地區(qū)的明顯價(jià)格差可通過(guò)數(shù)據(jù)予以證明。蘭州市房產(chǎn)局給出的數(shù)據(jù)顯示，蘭州市核心區(qū)均價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右，最高甚至有1.7萬(wàn)元/平方米的樓盤。但在周邊區(qū)域，均價(jià)僅5千元/平方米左右，最高樓盤約為7千元/平方米，僅為核心區(qū)的一半左右。

蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉義認(rèn)為，通過(guò)實(shí)行同一、二線城市相區(qū)別的調(diào)控政策，有利于提高城市化率，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)對(duì)限購(gòu)“松綁”，能夠有效減輕經(jīng)濟(jì)下行壓力，提高地方財(cái)政收入。

許多觀點(diǎn)認(rèn)為這是通過(guò)實(shí)行限購(gòu)“松綁”增加財(cái)政收入。有分析稱，“松綁”政策出臺(tái)有明顯的去庫(kù)存、補(bǔ)收入意圖。通過(guò)取消部分區(qū)域限購(gòu)和社保、納稅證明等方面的限制，而進(jìn)行二手房限售，實(shí)質(zhì)上是把公眾對(duì)二手房的需求往一手房擠，消化一手房庫(kù)存；與此同時(shí)，2017年蘭州的財(cái)政收入下降，而地方債務(wù)快要到期，需要土地收入與房地產(chǎn)稅收收入支撐。

蘭州市財(cái)政局局長(zhǎng)牛成喆反駁了有關(guān)“財(cái)政收入緊缺的說(shuō)法”。他表示，蘭州市2017年地區(qū)財(cái)政總收入660億元，一般公共預(yù)算收入233億元，分別增長(zhǎng)10%和11%，高于全國(guó)2017年全年財(cái)政收入增速8.2%的數(shù)值。

蘭州市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)高佳對(duì)前述觀點(diǎn)也進(jìn)行了辯駁，他表示，在“松綁”政策出臺(tái)之前，蘭州市房產(chǎn)局并沒(méi)有征求過(guò)市財(cái)政局的意見(jiàn)。調(diào)控政策的出臺(tái)，僅僅是根據(jù)建設(shè)部和中央的要求，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，因城施策，對(duì)原有政策進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，提高房產(chǎn)局調(diào)控政策的精準(zhǔn)性。

調(diào)控“組合拳”

在牛錚超看來(lái)，蘭州市已經(jīng)擁有了一套完善的房地產(chǎn)監(jiān)管體系，通過(guò)一套組合拳，能夠有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)向著有序的方向前進(jìn)。

這套組合拳一共由三個(gè)部分組成，第一個(gè)招數(shù)是“解”，也就是在限購(gòu)松綁的同時(shí)，針對(duì)部分地域進(jìn)行限售，同時(shí)對(duì)取消限購(gòu)的區(qū)域進(jìn)行甄別，保證房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)椤八山墶倍霈F(xiàn)明顯的反彈。

第二個(gè)招數(shù)是“限”，也就是通過(guò)強(qiáng)化備案制度，限制一定區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格。比如《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品住房?jī)r(jià)格備案時(shí)，應(yīng)合理確定申報(bào)的銷售價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房的明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)和“一價(jià)清”制度，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同時(shí)房產(chǎn)部門對(duì)拒不接受新建商品住房?jī)r(jià)格備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。

所謂的“一套一標(biāo)”，指的是商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)?！耙粌r(jià)清”，則是只通過(guò)一次價(jià)格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢，這意味房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得以各種名義，向購(gòu)房者收取商品住房銷售價(jià)格以外的費(fèi)用，尤其不可趁機(jī)漲價(jià)。

“從去年4月份以來(lái)，作為房地產(chǎn)行政主管部門，我們對(duì)大量企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管，規(guī)范他們的銷售行為。對(duì)于不執(zhí)行價(jià)格監(jiān)測(cè)，變相哄抬價(jià)格的，將視其具體情況，取消它的網(wǎng)簽備案資格，限制其銷售。我們支持正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，反對(duì)囤積房源，變相抬高價(jià)格的行為?！备呒迅嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

第三個(gè)手段是“收”，意味著通過(guò)收緊對(duì)核心區(qū)的限購(gòu)，有效避免房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的混亂。

一套“組合拳”出臺(tái)的目的，首要是促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體的平衡，通過(guò)對(duì)周邊區(qū)域的限購(gòu)進(jìn)行適度松綁，能夠在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，促進(jìn)蘭州市土地結(jié)構(gòu)性平衡。

“這項(xiàng)政策出臺(tái)的目的，除了解決城市居民首套剛需，解決城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一個(gè)重要目的就是控制房?jī)r(jià)上漲?！备呒驯硎荆m州市房產(chǎn)局工作的重點(diǎn)之一，是將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)，并遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

蘭州市房產(chǎn)局對(duì)此事的進(jìn)一步解釋是，蘭州市的房產(chǎn)價(jià)格受到甘肅省房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，具有一定的地產(chǎn)價(jià)格上行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，并不一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，僅是盡力將蘭州市存在的房地產(chǎn)泡沫和水分進(jìn)行擠壓。

對(duì)于蘭州市房產(chǎn)局而言，工作重心之一是控制蘭州市核心區(qū)的房?jī)r(jià)，即使如此，周邊區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格在銷售旺季仍然保持了穩(wěn)定的狀態(tài)。

蘭州市房產(chǎn)局還向《中國(guó)新聞周刊》介紹，保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的手段，首先是從控制房屋面積入手，通過(guò)提供主打80到100平方米建筑面積的房屋，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購(gòu)買能力。與此同時(shí)，通過(guò)控制土地供應(yīng)，保證整體房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

經(jīng)過(guò)調(diào)研，蘭州市房產(chǎn)局在2018年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商品房供應(yīng)總面積400多萬(wàn)平方米，其中西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)300多萬(wàn)平方米的商品房供應(yīng)量，占總供應(yīng)量70%以上。預(yù)計(jì)在大量?jī)r(jià)格適中、房屋建筑面積適中的住房投向市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)能夠有效得到遏制，蘭州市房?jī)r(jià)上行壓力能夠進(jìn)一步緩解。

“對(duì)于價(jià)格而言，并不是政府最為看重的第一要?jiǎng)?wù)，政府在調(diào)控的時(shí)候，更加看重樓市是否平穩(wěn)。樓市肯定有波動(dòng)，但是不能波動(dòng)太大，及時(shí)調(diào)整調(diào)控的力度，使樓市保持相對(duì)平穩(wěn)，這就意味著房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)?！鳖櫾撇治稣f(shuō)。

因域施策

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有復(fù)雜性，有些城市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫(kù)存而焦慮。2017年12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲，有些城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比17連漲，有些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)處在下行通道。

在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中，顧云昌認(rèn)為，若要進(jìn)行不顧城市自身特性，“一刀切”式的將局部房地產(chǎn)政策同中國(guó)宏觀調(diào)控政策保持一致，勢(shì)必會(huì)造成政策“水土不服”。

“事實(shí)上，通過(guò)政策的出臺(tái)，蘭州市希望能夠建立起一個(gè)因地施策和分類調(diào)控的政策環(huán)境，為了打擊‘快進(jìn)快出以及跟風(fēng)炒作的房地產(chǎn)炒作風(fēng)潮。蘭州市根據(jù)自身特點(diǎn)，將原有限購(gòu)政策進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，在限售方面增加相應(yīng)要求，從而建立起一個(gè)穩(wěn)定、長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)預(yù)期?！备呒迅嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

在蘭州市的調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)相繼出現(xiàn)一系列基于分類調(diào)控思路的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，而這些調(diào)整樓市政策的城市，大多是二三線城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化壓力，另一方面也需要在城市競(jìng)爭(zhēng)中留住高層次人才，因此對(duì)原有政策進(jìn)行一定程度的微調(diào)。

“對(duì)一些落后的城市和落后的地區(qū)，落實(shí)差別化的調(diào)控政策，建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，我覺(jué)得還是有一定的意義?！眲⒘x說(shuō)。