供需均衡視角下的武漢市普通商品住宅價(jià)格形成機(jī)制研究

王靜+徐子玄

摘 要：普通商品住宅價(jià)格的形成離不開(kāi)住宅的自身價(jià)格，也離不開(kāi)住宅市場(chǎng)的供給與需求兩方面的促進(jìn)。在民生領(lǐng)域，普通商品住宅價(jià)格也是武漢市民關(guān)注的焦點(diǎn)，本文著重介紹了普通商品住宅的概念特征，演繹了住房均衡理論概念，整理了有關(guān)商品住宅價(jià)格形成的影響因素，最后對(duì)商品住宅市場(chǎng)中的不合理現(xiàn)象提出了優(yōu)化意見(jiàn)，對(duì)于武漢市普通商品住宅建設(shè)發(fā)展具有指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：普通商品住宅；價(jià)格形成機(jī)制；供需均衡理論

湖北省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目《供需均衡視角下的武漢市商品住宅價(jià)格形成機(jī)制研究》研究成果 （項(xiàng)目編號(hào)：14c456）

1 普通商品住宅市場(chǎng)的概念和特征

1.1 商品住宅市場(chǎng)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析，商品市場(chǎng)有宏觀和微觀兩種定義角度。宏觀上，市場(chǎng)指的是各種商品之間進(jìn)行交易的行為總和；微觀上，市場(chǎng)則指的是具體的商品交易場(chǎng)所，如傳統(tǒng)市場(chǎng)、商品住宅市場(chǎng)、電子商務(wù)、外匯市場(chǎng)等等。商品住宅市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)投資建設(shè)的住宅市場(chǎng)，其中又分為適合中等收入居民消費(fèi)的普通商品住宅市場(chǎng)、和適合高等收入居民消費(fèi)的高檔公寓與各類型別墅市場(chǎng)。

回顧歷史，我國(guó)在漸進(jìn)式的發(fā)展中形成和完善了商品住宅市場(chǎng)。1949年后的幾十年歲月中，公共房和單位房屋分配制度是我國(guó)主要的住房制度。1980年4月2日，改革開(kāi)放總設(shè)計(jì)師鄧小平同志提出了住房商品化道路的建議，促進(jìn)了住房制度革新；同年6月《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)匯報(bào)提綱》的批轉(zhuǎn)，宣告了住宅商品化政策的迎風(fēng)起航。1998年7月住房制度深化改革，確定商品住宅業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新方向。2017年的十九大上，解決低收入家庭、困難家庭住房難題和幸福感的提升被高度重視，住房制度重點(diǎn)放在了擴(kuò)建經(jīng)濟(jì)適用房和提供低廉租金戶型上。

1.2 武漢市普通商品住宅市場(chǎng)的特征

2015年7月27日武漢市下發(fā)通知，通知中明確標(biāo)明了武漢市全市各行政區(qū)普通商品住宅市場(chǎng)劃分標(biāo)準(zhǔn)，普通商品住宅小區(qū)的容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平米（含）以下，實(shí)際交易價(jià)格低于同級(jí)別土地住房?jī)r(jià)格1.44倍以下。普通商品住宅市場(chǎng)劃分標(biāo)準(zhǔn)的確立對(duì)于武漢市中低等級(jí)收入居民的住房消費(fèi)具有重要意義。

（1）地域差異性。地域價(jià)格的差異性大是武漢市普通商品住宅市場(chǎng)中最顯著的特征，不同區(qū)位的房產(chǎn)價(jià)格差異較大。以2017年武漢市房產(chǎn)價(jià)格為例，武昌區(qū)普通住宅平均價(jià)格2.3萬(wàn)元/平方米，而江夏區(qū)普通住宅平均價(jià)格在1.2萬(wàn)元/平方米；同一區(qū)位的不同地段也不例外的表現(xiàn)出了較大差異，黃埔惠濟(jì)平均價(jià)格在3.5萬(wàn)元/平方米，而同在江岸區(qū)的后湖地段平均價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米。

（2）價(jià)格變動(dòng)性。武漢市普通商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格具有變動(dòng)性，首先，受到武漢市城市建設(shè)利好因素、政策性因素的影響，商品住宅內(nèi)生價(jià)值會(huì)得到改變，其次，樓市熱點(diǎn)輻射與溢出效益，中國(guó)文化傳統(tǒng)“買漲不買跌”購(gòu)房思維、購(gòu)房群羊效應(yīng)等，也都會(huì)促使供求關(guān)系不斷變化，引導(dǎo)房產(chǎn)價(jià)格不斷調(diào)整。從近幾年發(fā)展上講，武漢普通商品住宅的價(jià)格呈現(xiàn)的是一種曲折增長(zhǎng)，漸趨穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

政府調(diào)控性。2016年10月，大規(guī)模的樓市限購(gòu)政策在全國(guó)21個(gè)城市同步調(diào)展開(kāi)，在武漢市擁有兩套住房以上的非本市戶籍居民被限制住房購(gòu)買；2017年上半年武漢市房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革如彈在膛，一方面控制去年的限購(gòu)政策不斷緊縮，另一方面發(fā)揮多樣的控制手段，減少房產(chǎn)市場(chǎng)的不健康行為，“高質(zhì)量、穩(wěn)重進(jìn)”成為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)態(tài)。

2 武漢普通商品住宅市場(chǎng)的供需均衡理論

商品住宅本身的價(jià)值以及附加值是其市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)，而住宅的價(jià)格，則是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，這是從馬克思的價(jià)格理論出發(fā)對(duì)商品住宅價(jià)格形成的解釋推導(dǎo)。本節(jié)研究商品住宅市場(chǎng)立足于住宅自身價(jià)值，以基準(zhǔn)價(jià)格（地產(chǎn)承租、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、建造成本、各類稅費(fèi)）為研究的核心要素。

2.1 商品住宅短期供需均衡論

在武漢普通商品住宅的短期市場(chǎng)中，投放市場(chǎng)的新建房產(chǎn)數(shù)量較少，供需差異是導(dǎo)致價(jià)格變動(dòng)的主要因素。房產(chǎn)供給不變，投資或居民自用住宅購(gòu)買量增加，則需求曲線向右移動(dòng)，如圖2-1中的D1曲線向右平移至D2曲線的位置，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。反之，需求下降，房?jī)r(jià)下跌，如圖2-2所示。

2.2 商品住宅長(zhǎng)期供需均衡論

隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的，城市人口集聚效應(yīng)也表現(xiàn)的越來(lái)越明顯，周邊及他省份的外來(lái)人口不斷涌入，武漢市內(nèi)普通商品住宅的需求量增加，刺激了房地產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)。而在房產(chǎn)建設(shè)的一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，商品住宅供不應(yīng)求，引起了商品住宅市場(chǎng)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量向右的同方向變動(dòng)，如圖2-2-1所示；建房周期結(jié)束后，住房消費(fèi)需求得到滿足，需求趨向飽和，房產(chǎn)價(jià)格逐漸穩(wěn)定，理想狀態(tài)下，商品住宅達(dá)到供需平衡。

武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局在2014年發(fā)布了土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，1～5級(jí)住宅用地容積率為2.5，片區(qū)地價(jià)和級(jí)別地價(jià)如表2-2所示。

級(jí)別地價(jià) 5733元/㎡ 4730元/㎡ 3801元/㎡ 3009元/㎡ 2342元/㎡

在武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算中，土地、土建和設(shè)備的費(fèi)用大致占到了總成本的80%，

地價(jià)構(gòu)成了影響成品住宅價(jià)格的核心因素，而城市的土地資源總量是有限的，意味著武漢市房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展中，固定區(qū)域城建土地存量越來(lái)越少，房產(chǎn)建設(shè)審批資格會(huì)越來(lái)越難獲得，房?jī)r(jià)的整體價(jià)格還是會(huì)呈現(xiàn)緩慢上升的勢(shì)態(tài)。

3 普通商品住宅價(jià)格形成的其他影響因素

3.1 政治因素

政治因素對(duì)商品住宅的影響分為兩種，一種是宏觀政治的影響，國(guó)際關(guān)系如中印對(duì)峙、中美關(guān)系、臺(tái)灣問(wèn)題；國(guó)內(nèi)關(guān)系如民族動(dòng)亂、政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)等，這些敏感問(wèn)題會(huì)引起國(guó)內(nèi)民生和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定狀況，會(huì)影響人們購(gòu)房行為；另一種是微觀政策的影響，如武漢市2017年上半年的住房限購(gòu)政策，通過(guò)提升首付比例和限貸的方法來(lái)抑制房產(chǎn)價(jià)格，而在10月份又出臺(tái)了大學(xué)生購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，建立長(zhǎng)江青年城，讓大學(xué)生能夠用低于市場(chǎng)20%的價(jià)格購(gòu)買和租賃到房產(chǎn)，會(huì)極大地影響人們的租賃和購(gòu)房行為，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的格局變動(dòng)也產(chǎn)生了較大影響。endprint

3.2 經(jīng)濟(jì)因素

（1）經(jīng)濟(jì)水平：國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)水平和經(jīng)濟(jì)狀況會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，社會(huì)需求總量的增加也會(huì)激發(fā)供給側(cè)投資和改革熱情，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，刺激房產(chǎn)價(jià)格提升；（2）物價(jià)水平：物價(jià)水平變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)格水平的變動(dòng)，進(jìn)而增加或降低商品住宅的成本。（3）居民可支配收入：居民可支配收入水平也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，武漢市全部居民2015年的人均可支配收額為32578元，同去年相比，增長(zhǎng)率達(dá)到9.62%，保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，也一定程度的促進(jìn)著商品住宅價(jià)格的上升。

3.3 社會(huì)因素

（1）人文環(huán)境：住房消費(fèi)者在考慮購(gòu)買普通商品住宅時(shí)，住宅小區(qū)人文鄰里環(huán)境也會(huì)被納入重要的考慮因素中去，如物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度、社區(qū)居委會(huì)的規(guī)模及辦事能力、小區(qū)居民素養(yǎng)、社區(qū)文化氛圍等等。

（2）地理位置：普通商品住宅的地理位置也極大影響著住房?jī)r(jià)格，如住宅小區(qū)周邊是否有優(yōu)質(zhì)院校、基礎(chǔ)的交通設(shè)施是否完善和便捷、周邊的采購(gòu)市場(chǎng)是否距離較近而且產(chǎn)品豐富等等。

4 優(yōu)化普通商品住宅價(jià)格形成機(jī)制的建議

4.1 提高普通商品住宅的供給

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢平均房?jī)r(jià)和武漢人均可支配月收入之間的比值為3.5，房?jī)r(jià)上漲的幅度和人均月收入上漲的幅度之間的差距也十分大，優(yōu)化普通商品住宅的價(jià)格，需要擴(kuò)大普通商品住宅的供給量，供給量的擴(kuò)大來(lái)來(lái)自于兩方面，一方面是武漢建設(shè)規(guī)劃中要促進(jìn)住宅新建，提高土地審批率，鼓勵(lì)投資商投資建造、另一方面則是優(yōu)化房地產(chǎn)再交易市場(chǎng)。

4.2 整治房產(chǎn)交易市場(chǎng)亂象

隨著武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，樓市交易熱情高漲，但是在交易過(guò)程中顯露出了種種市場(chǎng)亂象，極大影響到了樓市的健康發(fā)展，整治市場(chǎng)亂象成為當(dāng)務(wù)之急。武漢購(gòu)房實(shí)行認(rèn)籌搖號(hào)制度，就有房產(chǎn)公司蓄意扣押認(rèn)購(gòu)金獲取利息，還有開(kāi)發(fā)商延期交房交款導(dǎo)致房主賠違約金等惡意現(xiàn)象出現(xiàn)；房地產(chǎn)商鑒于近兩年武漢房產(chǎn)好賣，捂盤(pán)囤貨、邊漲邊賣投機(jī)銷售等等，從房產(chǎn)的時(shí)間差價(jià)中獲得利潤(rùn)，引起房產(chǎn)價(jià)格的上漲，擾亂普通商品住宅交易市場(chǎng)的秩序，也導(dǎo)致了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和惡性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)職能部門應(yīng)加大整治力度，著力違規(guī)處罰，促進(jìn)房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

4.3 調(diào)整普通商品住宅供給結(jié)構(gòu)

參照普通商品住宅價(jià)格，武漢市人均可支配收入還是停留在相對(duì)較低的水準(zhǔn)，中國(guó)傳統(tǒng)的思維中，購(gòu)房近乎是武漢城鎮(zhèn)居民的剛性需求，而普通商品住宅市場(chǎng)上的房產(chǎn)大多為中大戶型，整體價(jià)格較貴，可以適當(dāng)增加小戶型住宅，滿足低收入消費(fèi)群體的需求。

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