經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地和工業(yè)性國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛政策的歷程分析

武亞?wèn)|

【摘要】土地的建設(shè)發(fā)展是工業(yè)生產(chǎn)的第一要素，在改革開(kāi)放之前，因?yàn)槿鄙偻恋叵嚓P(guān)制度的制約，致使土地資源在開(kāi)發(fā)、利用等關(guān)系上出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，嚴(yán)重的制約了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)，造成社會(huì)秩序的混亂局面出現(xiàn)，為了良好的彌補(bǔ)這些缺陷，國(guó)家制定了一系列的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范土地使用權(quán)的出讓制度，土地的招掛拍政策也逐步建立起來(lái)，包括土地的有償、有限期等可以依法運(yùn)行土地交易高效率、最優(yōu)質(zhì)的發(fā)展，展現(xiàn)了國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地使用權(quán)限。實(shí)施招掛拍政策有利于土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)性的國(guó)有土地和工業(yè)性國(guó)有土地的良性發(fā)展，本文就經(jīng)營(yíng)性的國(guó)有土地和工業(yè)性國(guó)有土地使用權(quán)招掛拍政策進(jìn)行了簡(jiǎn)要的歷程闡述分析。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地 使用權(quán) 政策歷程

我國(guó)自建國(guó)以來(lái)，實(shí)施國(guó)有土地的經(jīng)營(yíng)性和工業(yè)性的使用權(quán)招掛拍政策，對(duì)中國(guó)土地的發(fā)展規(guī)劃有著深遠(yuǎn)的意義，對(duì)招掛拍政策的建立和完善，也促進(jìn)了當(dāng)今時(shí)代的土地市場(chǎng)秩序的規(guī)范運(yùn)行，完善了政府對(duì)土地使用權(quán)的制度問(wèn)題，保障民生，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)。

一、土地招掛拍政策內(nèi)涵及分析

招掛拍政策其含義是指，國(guó)家在土地資源出讓或買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易的政策和規(guī)范。這種方式是我國(guó)的經(jīng)營(yíng)性用地的出讓的指定方式，規(guī)范了土地市場(chǎng)的、協(xié)調(diào)了政府對(duì)城市中土地的管理狀況，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，降低土地批租領(lǐng)域腐敗問(wèn)題的出現(xiàn)。招掛拍政策對(duì)于我國(guó)的土地使用權(quán)出讓方式有四種，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛拍和協(xié)議的方式，讓土地以公平合理的價(jià)格出讓，改善投資大環(huán)境，減少人為的不利干擾。

（一）招掛拍政策的優(yōu)點(diǎn)

1.促進(jìn)了土地管理的科學(xué)性。實(shí)施招掛拍政策有利于凈化土地市場(chǎng)環(huán)境，保障公平競(jìng)爭(zhēng)形式，與招掛拍政策相配套的土地儲(chǔ)備制度的建立，促使土地供應(yīng)信息的透明化，提高規(guī)劃土地出讓的科學(xué)性，杜絕了之前普遍通過(guò)行政命令協(xié)議出讓的盲目弊端，制約了由于土地市場(chǎng)的不規(guī)范性，致使國(guó)有資產(chǎn)的流失浪費(fèi)局面的產(chǎn)生。政府以城市中長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃和土地使用規(guī)劃做為基礎(chǔ)，普遍通過(guò)招掛拍的方式推行地塊，制定明確、科學(xué)的土地出讓計(jì)劃，并通過(guò)相關(guān)的媒體對(duì)信息進(jìn)行公示，保障了信息的公開(kāi)透明。政府通過(guò)招掛拍政策的嚴(yán)格評(píng)標(biāo)拍賣(mài)制度，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間獲得信息，在規(guī)定的時(shí)間購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)勘察、集中的答復(fù)問(wèn)題、避免了信息的不對(duì)稱性，維護(hù)土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

2.完善了房地產(chǎn)企業(yè)整合。土地通過(guò)招掛拍方式進(jìn)行出讓，不僅僅有利于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平，更消除了行業(yè)之間的壟斷性，使那些實(shí)力欠缺，只能依靠尋租等不正當(dāng)?shù)姆绞剑玫揭皇值氐拈_(kāi)發(fā)商逐步消失在土地市場(chǎng)內(nèi)，同時(shí)，由于招掛拍政策的出現(xiàn)，讓更有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，能夠從土地市場(chǎng)上通過(guò)合理的競(jìng)爭(zhēng)手段，拿到熟地直接開(kāi)發(fā)，縮減開(kāi)發(fā)周期，優(yōu)化了開(kāi)發(fā)程序環(huán)節(jié)，降低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。新制度的使用發(fā)展，運(yùn)行了更多的專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)，把土地價(jià)值發(fā)揮到最大化，促進(jìn)了房地產(chǎn)商企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過(guò)土地市場(chǎng)的力量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合。

（二）招掛拍政策的缺陷

1.評(píng)價(jià)流程及標(biāo)準(zhǔn)單一模糊。有些國(guó)家的招掛拍政策，把價(jià)格因素作為最后的一種方式，而我們唯一的方式是以價(jià)格因素實(shí)行招掛拍政策，致使大家所看到預(yù)期變化的時(shí)期，也正是房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)的時(shí)期，直接造成消費(fèi)者成為了唯一的受害方。由于缺乏嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)出讓的方式在一些地方不夠規(guī)范，受許多人為因素的干擾，土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然有利用權(quán)利在市場(chǎng)低價(jià)獲取劃撥和協(xié)議用地然后倒賣(mài)的問(wèn)題出現(xiàn)。

2.市場(chǎng)政策的透明度低，信息宣傳力度欠缺。要讓更多的人認(rèn)識(shí)了解土地供應(yīng)的情況，需要公布更多年限的賣(mài)地計(jì)劃，這樣才能使開(kāi)發(fā)商在選擇時(shí)計(jì)劃安排好資金，制約壟斷腐敗者勾結(jié)不法開(kāi)發(fā)商問(wèn)題的出現(xiàn)。由于土地規(guī)劃信息的宣傳力度不夠，致使相關(guān)人員不能根據(jù)市場(chǎng)的形式走，以周邊的成交價(jià)格為參考。

3.規(guī)范政府的競(jìng)爭(zhēng)制度匱乏。由于缺乏政府之間有序競(jìng)爭(zhēng)的配套制度，所以，在加劇地方政府無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，使地方保護(hù)主義的招商引資政策與招掛拍制度的相矛盾，造成地方政府需要低地價(jià)、負(fù)地價(jià)等內(nèi)生動(dòng)力的出現(xiàn)，由于缺乏對(duì)規(guī)范地方政府科學(xué)思維模式的配套，因而在鼓勵(lì)地方政府加大GDP的同時(shí)，致使出于短期政績(jī)的地方優(yōu)惠政策排斥招掛拍制度，最終造成土地使用者，在政府壟斷的土地交易活動(dòng)中與等價(jià)交換原則相背離。

二、招掛拍政策對(duì)經(jīng)營(yíng)性國(guó)土的意義

經(jīng)營(yíng)性的國(guó)有土地，是以盈利為目的的國(guó)有土地資產(chǎn)，利用這些使用價(jià)值和實(shí)現(xiàn)其所提供的服務(wù)，能夠給社會(huì)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)利益。隨著相關(guān)的國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛制度的頒布實(shí)施，提升了土地使用權(quán)改革的力度，對(duì)相應(yīng)制度政策的完善，進(jìn)一步擴(kuò)寬了招拍掛出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍，是土地改革內(nèi)核的點(diǎn)睛之作。

在相關(guān)的規(guī)定中強(qiáng)調(diào)以經(jīng)營(yíng)性為目的的國(guó)有使用土地，比如，一些符合條件的娛樂(lè)、住宅、商業(yè)等土地的使用，都需要通過(guò)招掛拍的方式出賣(mài)土地的使用權(quán)限，嚴(yán)格依照法律法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督、懲處、執(zhí)行。近年來(lái)，國(guó)家在土地招掛拍政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了對(duì)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)制度的改革，規(guī)劃了土地的有期限使用和有償使用，依法進(jìn)行土地交易的使用制度，對(duì)于城鎮(zhèn)的國(guó)有土地使用制度方面做了進(jìn)一步的改革規(guī)劃，土地使用權(quán)交易正式進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，我國(guó)也從之前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，推動(dòng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

三、招掛拍政策對(duì)工業(yè)性國(guó)土的意義

我國(guó)的國(guó)土資源促進(jìn)了土地資源的市場(chǎng)化配置，排除現(xiàn)行規(guī)定中必須實(shí)施招掛拍轉(zhuǎn)讓的用地以后，國(guó)有的工業(yè)性用地也要逐漸的以招掛拍的交易方式，進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。通過(guò)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原有劃撥土地實(shí)施經(jīng)營(yíng)性的開(kāi)發(fā)利用的，需要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地的出讓金，通過(guò)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原有劃撥土地使用權(quán)限的，需要公開(kāi)在土地市場(chǎng)上交易，也需要按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地的出讓金，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)于低于市場(chǎng)價(jià)格交易的行使其優(yōu)先的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，工業(yè)性的用地，必須實(shí)施招掛拍的方式轉(zhuǎn)讓，其出讓底價(jià)和成交的價(jià)格都不能夠低于所在的地區(qū)土地等相對(duì)應(yīng)的最低標(biāo)準(zhǔn)。endprint

工業(yè)性的用地需采用招掛拍的方式，如以低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地的，或者以各種形式給予補(bǔ)貼返還的，都要依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任，必須嚴(yán)格的執(zhí)行規(guī)定的程序和方式。政府已經(jīng)簽訂了工業(yè)項(xiàng)目投資協(xié)議的，明確相關(guān)的供地范圍和價(jià)格，所涉及的相關(guān)土地農(nóng)地專用和土地征繳審批手續(xù)以后，可以繼續(xù)采取協(xié)議的方式出讓租賃，還需要將相關(guān)的信息通過(guò)媒體的方式向社會(huì)公布。如果不符合條件和超過(guò)期限的，都應(yīng)按規(guī)定使用招掛拍政策的方式出讓和租賃，經(jīng)營(yíng)性的用地和同一塊用地有兩個(gè)以上意向的用地者，也需要以招掛拍的方式出讓。

四、利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行土地招掛拍

在信息時(shí)代，網(wǎng)上競(jìng)拍土地是時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)，網(wǎng)絡(luò)本身就是方便、快捷的渠道。在進(jìn)行掛牌、競(jìng)拍階段可以減少不必要的外界影響，參加現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)需要從土地管理中心了解情況，取掛牌文件，檢測(cè)開(kāi)發(fā)成本，然后再去中心登記，再去銀行辦理賬號(hào)業(yè)務(wù)，繳納保證金。整個(gè)流程下來(lái)繁瑣復(fù)雜，耗時(shí)耗力。進(jìn)行網(wǎng)拍只需要獲得認(rèn)證，就可以進(jìn)行土地交易。整個(gè)交易過(guò)程公開(kāi)、透明，避免了土地招標(biāo)的暗箱操作。

從交易平臺(tái)來(lái)看，國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)更具有權(quán)威性和公信力，在多年的產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)中已經(jīng)形成了一套完整健全的交易制度，確保交易的規(guī)范、公開(kāi)、公平。此外，紀(jì)委、國(guó)資委等有關(guān)部門(mén)也在不斷完善對(duì)產(chǎn)權(quán)交易的檢查和監(jiān)管，做到事前預(yù)防、事中監(jiān)督。事后復(fù)查的監(jiān)管制度，形成獨(dú)立的監(jiān)督模式，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的順利進(jìn)行。

五、結(jié)語(yǔ)

土地是人類賴以生存的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升工業(yè)生產(chǎn)的重要資源，是合理利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。但是土地使用、分配和產(chǎn)權(quán)關(guān)系中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，還擾亂了社會(huì)秩序，招拍掛制度隨之而生。依照土地使用政策對(duì)土地使用交易、推向市場(chǎng)化發(fā)展有著不可忽視的意義。降低國(guó)有土地使用權(quán)交易中不法操作、完善相關(guān)法律法規(guī)制度，對(duì)土地資源的合理使用、社會(huì)秩序的穩(wěn)定和諧、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展有著更為積極的作用和更深遠(yuǎn)的意義。

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