“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務處理

甘遠平

【摘要】自從2016年5月1日“營改增”政策出臺后，各行各業(yè)都遭受到了極大的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的一項重點產(chǎn)業(yè)更是面臨嚴峻考驗?！盃I改增”就像一把雙刃劍，為房地產(chǎn)行業(yè)既帶了機遇又帶來了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在短期內必定受到不小的影響。本文將以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷“營改增”后的賬務處理為切入點，分析企業(yè)將遇到的難題，并提出相應的對策。希望有助于房地產(chǎn)行業(yè)積極應對變化，推動其更平穩(wěn)地發(fā)展。

【關鍵詞】“營改增” 房地產(chǎn)行業(yè) 賬務處理

一、引言

“營改增”政策的落實雖然對各行業(yè)帶來了沖擊，但是從另一方面來說它解決了重復征稅的問題，更推動了產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。有數(shù)據(jù)顯示，如果“營改增”稅制改革推廣至各個行業(yè)，預計每年將實現(xiàn)結構性減稅1000億元以上，帶動GDP增長0.5%左右。[1]由此可見“營改增”確實帶來了頗多好處，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能適應此政策并更穩(wěn)健地發(fā)展還有待考證。

二、“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務處理方式的變化

（一）核算方式的變化

一是“營改增”前營業(yè)稅稅率為5%，“營改增”后改繳增值稅：一般納稅人銷售不動產(chǎn)和提供不動產(chǎn)租賃的稅率都為11%，而且自建的不動產(chǎn)要以全部價款和價外費用為基礎計稅，非自建的不動產(chǎn)可以扣除購置原價；小規(guī)模納稅人或采用簡易計稅方法均為5%。

二是“營改增”后轉讓不動產(chǎn)，一般納稅人和小規(guī)模納稅人都要按5%的稅率預繳稅款；不動產(chǎn)租賃服務一般納稅人按3%預繳稅款，小規(guī)模納稅人按5%預繳稅款。

三是在計算房地產(chǎn)增值稅額時，按11%繳納稅款的一般納稅人， 在計算銷售房地產(chǎn)增值稅額時， 向政府部門支付的土地價款準予從銷售額中扣除。

（二）會計處理的變化

“營改增”政策開始實行后，企業(yè)從繳納營業(yè)稅轉為繳納增值稅，增值稅屬于價外稅，會使銷售總額減少。因此，繳納增值稅會使企業(yè)的營業(yè)收入比繳納營業(yè)稅減少一部分。但是增值稅屬于流轉稅可以在后期有購進業(yè)務時與進項稅進行抵扣，這樣會使成本有所節(jié)省。由此可見，營業(yè)稅額被免，營業(yè)收入和成本都下降，會導致企業(yè)的利潤總額和凈利潤減少。例證如下：

1.假設企業(yè)銷售商品房取得銷售收入2000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關的會計處理如下：

（1）“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。

借：銀行存款2000

貸：主營業(yè)務收入2000

借：營業(yè)稅金及附加100

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅100

借：營業(yè)稅金及附加12

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅7

應交稅費——應交教育費附加3

應交稅費——應交地方教育附加2

（2）“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：

借：銀行存款2000

貸：主營業(yè)務收入1801.80

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）198.20

不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

借：營業(yè)稅金及附加23.78

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅13.87

應交稅費——應交教育費附加5.95

應交稅費——應交地方教育附加3.96

假定不考慮營業(yè)成本：

（1）繳納營業(yè)稅情況下：

對利潤總額的影響=2000-100-12=1888（萬元）

（2）繳納增值稅的情況下：

對利潤總額的影響=1801.80-23.78=1778.02（萬元）

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨的賬務處理難題

（一）會計賬務處理難度增大

在“營改增”政策下，并不是所有企業(yè)都可以申報納稅，只有賬務清晰的合法合規(guī)企業(yè)才可以在規(guī)定時間在不動產(chǎn)所在地地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。況且增值稅的規(guī)定復雜，不僅是購銷業(yè)務，還涉及視同銷售等特殊情況。因此導致部分增值稅可以日后抵扣，但跨會計年度還應另作處理，還有一部分不得抵扣需轉出。與之前的營業(yè)稅對營業(yè)額直接征稅相比，僅在增值稅計算上就難度就加大了不少，更不用說協(xié)調會計與稅法的差異。

（二）企業(yè)的增值稅專用發(fā)票難以保存管理

從表面上來看，“營改增”稅率由5%變?yōu)?1%，但是增值稅采用抵扣制，是對銷項稅與進項稅的差額進行征稅，而營業(yè)稅是對整體營業(yè)額進行征稅，實際上稅負是減少了的。不過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有獲得增值稅專用發(fā)票，才能在日后憑票抵扣增值稅額，如果發(fā)票出現(xiàn)問題稅負反而會增加。

由此可見，發(fā)票的管理更為重要。在這一系列過程中每項業(yè)務發(fā)生的時間也無法控制，這不僅要求財務人員要及時處理經(jīng)濟業(yè)務，盡快熟悉增值稅有關業(yè)務，更要保存好增值稅發(fā)票?！盃I改增”規(guī)定增值稅的發(fā)票必須在180天內認證完畢，這無疑給沒有相關經(jīng)驗的工作人員帶來巨大的挑戰(zhàn)。因此，營改增之后的增值稅專用發(fā)票的管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關注的重中之重，將直接影響企業(yè)的效益。[2]

四、“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務處理的對策

綜上所述，筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該從以下幾點來應對“營改增”帶來的變化：

（一）加強會計核算，提高財務人員的技能

企業(yè)可以對財務人員進行培訓，加深其對新政策的學習以及理解，促使其更快適應新規(guī)定下的會計處理，與此同時減少賬務處理的風險。除此之外各部門之間還應互相合作，全面提高財務人員各方面的技能，從而減輕企業(yè)風險，提高企業(yè)收益。

（二）完善企業(yè)內部財稅制度

企業(yè)很有必要完善財稅制度，對每一個環(huán)節(jié)嚴格把關，包括采購、開發(fā)、銷售、納稅環(huán)節(jié)等，爭取把財務風險控制在一定范圍內。

（三）加強增值稅專用發(fā)票的管理

“營改增”后增值稅可以抵扣，增值稅專用發(fā)票就顯得尤為重要。首先從獲取增值稅發(fā)票時就應該謹慎，一定要是合法合規(guī)的。其次要對取得的發(fā)票進行保存以及認證，要保證不能丟失或者損毀，并且需要在規(guī)定時間內去進行認證，以免為企業(yè)增加稅負，影響其收益。

（四）對企業(yè)的經(jīng)營模式做出調整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長，耗用成本較多，為了更快地適應“營改增”政策，企業(yè)可以做出一些調整。例如：縮短開發(fā)周期從而降低資金耗用；開發(fā)時提高房地產(chǎn)及周圍環(huán)境質量和服務質量；打破以往的售房模式、加強宣傳等。通過這些調整，推動房地產(chǎn)行業(yè)向新的方向發(fā)展。

五、結語

“營改增”是我國稅收體制的一項重要改革，將會把經(jīng)濟發(fā)展推向一個新的高度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好過渡工作，把它帶來的沖擊降到最小，采取相應的對策加強財稅管理，會計核算，在適應“營改增”之后，推動企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。換而言之，“營改增”也會將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推向一個新的領域，促進其改革和結構優(yōu)化。

參考文獻

[1]洪媛，何波，劉秋衍.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].當代經(jīng)濟，2015，（24）：42-44.

[2]路露.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務處理[J].商，2016，（33）：162.endprint