房屋擅自轉(zhuǎn)租問題淺析

趙飏

（中國人民大學(xué)，北京 100872）

1 擅自轉(zhuǎn)租的含義及特點(diǎn)

在沒有得到房屋出租人同意的情況下，承租人擅自把房屋出租給第三人，第三人與承租人成立房屋租賃關(guān)系的民事法律行為就稱之為擅自轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》的規(guī)定可知，承租人需要在得到出租人的認(rèn)可之后，方可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，如果租賃物被第三人損壞，那么將由承租人進(jìn)行損壞賠償。如果承租人擅自對(duì)租賃物進(jìn)行出租，在這種情況下，出租人可以提出解除合同。根據(jù)此條規(guī)定，承租人想要轉(zhuǎn)租房屋，必須要在出租人知情且同意的情況下方可進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則其轉(zhuǎn)租行為將違反合同約定，出租人可以進(jìn)行合同關(guān)系的解除。

房屋的擅自轉(zhuǎn)租具有下面幾個(gè)特點(diǎn)：①房屋的出租人和承租人之間必須簽訂租賃合同，且合同處于有效期內(nèi)。而擅自轉(zhuǎn)租就是在已有的且在生效期內(nèi)的租賃權(quán)（必須是在擅自轉(zhuǎn)租之前取得）的基礎(chǔ)上設(shè)定一個(gè)新的租賃權(quán)。除了承租人和出租人都知情且同意轉(zhuǎn)租這一事項(xiàng)以外，否則在出租人以及承租人之間所簽訂的合同內(nèi)容不影響擅自轉(zhuǎn)租行為的成立。②房屋的承租人將其轉(zhuǎn)租給第三人。這里第三人必須是除出租人以外的其他人。③擅自轉(zhuǎn)租和同意轉(zhuǎn)租之間，根據(jù)其字面意思就可區(qū)別兩者，前者是未經(jīng)出租人許可的情況下發(fā)生的轉(zhuǎn)租情況，而后者則是出租人知曉且同意轉(zhuǎn)租一事。

2 擅自轉(zhuǎn)租的合同效力

房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是轉(zhuǎn)租關(guān)系得以產(chǎn)生的前提，但是在我國現(xiàn)存的法律中，并沒有針對(duì)轉(zhuǎn)租合同的法律效力這一事項(xiàng)予以明確規(guī)定，理論界對(duì)此有所爭議，在法律實(shí)務(wù)界也持有不同意見，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋當(dāng)中，最高人民法院一庭負(fù)責(zé)人曾這樣回答記者，在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》中明確規(guī)定了合同效力產(chǎn)生的遵循原則，第一是對(duì)無效合同做出范圍界定。在該條款中，無效合同所覆蓋的范疇有以下幾種：違章建筑的租賃合同、擅自轉(zhuǎn)租合同以及已經(jīng)失效后所簽訂的轉(zhuǎn)租合同。根據(jù)上述條款內(nèi)容便可知曉，我國立法者對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同的法律效力是不予認(rèn)同的。但這也僅僅是立法者的個(gè)人觀點(diǎn)，在法律層面是不予以認(rèn)同的[1]。在上述兩項(xiàng)法律文獻(xiàn)中，并未對(duì)擅自轉(zhuǎn)租合同的效力進(jìn)行明確規(guī)定。站在理論這一層面來說，關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定有不同說法：

其一，無效說。無效說有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租行為屬無權(quán)處分行為，應(yīng)屬無效。第二種認(rèn)為承租人通過訂立租賃合同依法取得房屋的使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)租只對(duì)房屋使用權(quán)予以讓渡，屬于負(fù)擔(dān)行為，而非侵犯出租人對(duì)房屋的所有權(quán)，未侵犯出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，擅自轉(zhuǎn)租不成立無權(quán)處分①。這種觀點(diǎn)將出租人利益放在首位，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，不僅影響雙方的信任關(guān)系，更增加房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)的可能性，故認(rèn)為房屋的擅自轉(zhuǎn)租合同無效。

其二，效力有待確定說。在這一學(xué)說看來，擅自轉(zhuǎn)租這一行為是對(duì)房屋的無權(quán)處分，如果出租人還沒有追認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同，那么該轉(zhuǎn)租合同不具法律效力。在《合同法》中明確規(guī)定，對(duì)于無權(quán)對(duì)他人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的人，需要權(quán)利人的追認(rèn)后，該合同有效，又或是無權(quán)處分的人取得處分權(quán)后，那們?cè)摵贤餐瑯泳哂蟹尚Я?。在《城?zhèn)房屋租賃合同解釋》中規(guī)定，如果出租人對(duì)轉(zhuǎn)租一事知情或應(yīng)該知情，但并未在6個(gè)月內(nèi)發(fā)表任何意見，那么對(duì)于出租人提出的解除合同關(guān)系或是不承認(rèn)承租人的轉(zhuǎn)租行為的請(qǐng)求不予認(rèn)同。對(duì)于上述規(guī)定可以理解為，出租人在知曉或應(yīng)該知曉承租人的轉(zhuǎn)租行為，并且在六個(gè)月內(nèi)提出異議，那么出租人就有權(quán)申請(qǐng)人民法院認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

其三，有效說。沒有出租人的認(rèn)可，擅自進(jìn)行房屋的出租，這種行為在法律上屬于無效的物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，但是對(duì)于這種行為法律上沒有一個(gè)嚴(yán)格的界定，因?yàn)槠洳]有造成過大的利益損失，所以需要按照合法有效的方式進(jìn)行處理。②筆者通過分析，由于房屋承租人擅自進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租，房屋出租人可以按照房屋租賃合同要求承租人承擔(dān)法律責(zé)任，兩種合同從法律角度上進(jìn)行分析，不存在沖突的關(guān)系。

在法律實(shí)務(wù)方面，早在2005年，就有關(guān)于房屋租賃糾紛的法律條例出臺(tái)，其中對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租的過程中，對(duì)其予以明確規(guī)定，規(guī)定指出在沒有發(fā)生違法行為的條件下，進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的合同是具有一定的法律效力的，該合同不屬于有效合同。在江蘇省2008年出臺(tái)的相關(guān)法律條例中也做了相關(guān)規(guī)定。按照相關(guān)法律規(guī)定中的第16條規(guī)定，法院規(guī)定，在進(jìn)行房屋租賃的過程中，在出租人沒有同意的情況下，承租人在這個(gè)期間內(nèi)提出的相關(guān)要求是無效的要求，法院將判決合同無效[2]。筆者贊同有效說，轉(zhuǎn)租合同只要依法成立，且不具備合同法第52條合同無效的事由，從法律解讀和實(shí)務(wù)操作上，都應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租合同有效，其中決定房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效的主要原因就是承租者是否是擅自進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的，在這種情況下，如果出租人與承租人之間存在相關(guān)的房屋租賃協(xié)議，承租人在此期間對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租是符合法律規(guī)定的，承租人進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租是具有法律效力的。如果沒有經(jīng)過出租人同意，轉(zhuǎn)租合同同樣具有法律效力，《合同法》第224條規(guī)定出租人可以解除合同，但是未規(guī)定擅自轉(zhuǎn)租合同無效。

3 擅自轉(zhuǎn)租行為中各當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

明確整個(gè)轉(zhuǎn)租過程中出租人、承租人和次承租人之間的法律關(guān)系，一共包括下面幾點(diǎn)：

3.1 出租人和承租人之間的關(guān)系

出租人和承租人之間的關(guān)系，兩者之間簽署的租賃合同有效，根據(jù)合同相對(duì)性，出租人向承租人要求在使用房屋期間，對(duì)出租者支付一定的租金，不可以對(duì)次承租人進(jìn)行主張，但可以按照《合同法》第227條行使合同解除權(quán)。承租人應(yīng)在合同約定的范圍內(nèi)交納租金并履行其他合同約定的義務(wù)。筆者認(rèn)為，如果承租人沒有得到出租人的同意之下，就擅自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，這種行為嚴(yán)重違背了合同約定，承租人將房屋進(jìn)行擅自轉(zhuǎn)租行為可以理解成違約行為，不符合原租賃合同的相關(guān)條約，違反了對(duì)房屋妥善保管的義務(wù)，所以在這時(shí)，房屋的一切問題都需要由次承租人負(fù)責(zé)，所有的損失也都需要次承租人進(jìn)行賠償，出租人如果也受到損失，也可以向承租人進(jìn)行索賠。

3.2 承租人與次承租人之間的關(guān)系

兩者之間的租賃行為屬于正常的租賃關(guān)系，一般情況下，兩者的租賃行為與一般的租賃行為都屬于相同的租賃行為，所以，無論是哪兩者之間的租賃行為，都屬于一種獨(dú)立的租賃關(guān)系，次承租人僅基于租賃關(guān)系具有房屋的使用權(quán)利。在擅自轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系中，應(yīng)嚴(yán)格把握合同相對(duì)性。根據(jù)城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的相關(guān)規(guī)定：在房屋租賃的過程中，如果承租人沒有按照合同進(jìn)行租金的交付，出租人通過合法手段將租賃合同解除的時(shí)候，這種情況下，代承租人需要向次承租人支付一定金額的違約金，這是符合法律規(guī)定的。當(dāng)然，如果轉(zhuǎn)租合同本身不具有法律效力，那么這種關(guān)系也就不存在。

3.3 出租人與次承租人之間的關(guān)系

參與制定《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》的楊教授認(rèn)為，房屋進(jìn)行租賃的時(shí)候，按照前租賃合同的規(guī)定，一般情況下是不允許進(jìn)行轉(zhuǎn)租的。進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的時(shí)候，需要得到出租人的許可，否則無效[3]。但是筆者認(rèn)為合同的成立與生效并不取決于出租人的同意與否，應(yīng)認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同有效。故不得向?qū)Ψ街鲝埢谧赓U合同關(guān)系而產(chǎn)生的各種權(quán)利義務(wù)，但是出租人可以基于房屋所有權(quán)按照約定向次承租人要求房屋歸返還。

【注釋】

①梁艷：《未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租行為論要》，載《法治與社會(huì)》2009第9期，第15頁。

②葛陽輝：《未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租行為論要》，中國政法大學(xué)2010年碩士學(xué)位論文,第7頁。