歷史文化建筑價值評估
——以西遞宏村為例

■ 史玲瓏

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，廣大民眾在物質(zhì)生活消費得到一定程度的滿足后，對精神生活消費提出了更高的要求。在此背景下，物質(zhì)文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和傳承應(yīng)運(yùn)而生。盡管我國歷史文化遺產(chǎn)得到了保護(hù)和繼承，但是隨著社會的進(jìn)步以及城市化的發(fā)展，這些歷史文化遺產(chǎn)或歷經(jīng)翻建、或蒙受摧殘、或歷史遭受損毀，為了歷史文化建筑的保護(hù)和傳承，為了進(jìn)一步發(fā)揮歷史文化建筑的作用，本文立足于時下的政策方針大流以及社會現(xiàn)狀，研究歷史文化建筑價值評估，極具現(xiàn)實意義；本文試圖尋求一種廣泛適用的價值評估方法，不僅針對于受保護(hù)的歷史文化建筑的價值評估，而且適用于正在或者即將開發(fā)的歷史文化建筑價值的評估，具有極強(qiáng)的理論意義。

一、歷史文化建筑概述及其價值體現(xiàn)

經(jīng)市、縣人民政府確定公布的具有一定保護(hù)價值、建筑價值及文化價值的建筑，承載了傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌和地方特色，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化演進(jìn)的客觀表現(xiàn)和考量依據(jù)。近年來，歷史文化建筑保護(hù)及價值評估得到了社會的廣泛關(guān)注和重視，這不僅是對老城改造及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中造成破壞及毀滅的回應(yīng)，也是基于歷史文化建筑價值評估所帶來的正面意義。歷史文化建筑具有普通建筑所不可比擬的價值，主要包括：1、歷史價值，歷史文化建筑是從古至今人民奮斗和勞動的產(chǎn)物，是智慧的結(jié)晶，承載著一代又一代人民的夢想和追求，有著豐厚的歷史積淀，其價值不僅體現(xiàn)在距今的年限長度，而且體現(xiàn)在其瀕危及稀有程度上；2、教育價值，歷史文化建筑是政治、經(jīng)濟(jì)、文化演進(jìn)的見證，其結(jié)構(gòu)的設(shè)計、理念的融合、精神的寄托無一不向一代又一代的子女傳達(dá)出他們的倫理道德觀、審美價值觀，其科學(xué)文化價值不斷地警醒和教育著后代；3、情感價值，任何一個物體的產(chǎn)生都寄托著一定的情感，歷史文化建筑是古代人民智慧的結(jié)晶、是古代勞動人民成功與地位的象征，是內(nèi)心融合感和歸屬感的體現(xiàn)；4、藝術(shù)價值，歷史文化建筑所承載的花草樹木、飛禽走獸、亭臺樓宇、神話故事、戲劇人物，都具有極高的鑒賞價值，也是當(dāng)代許多創(chuàng)作靈感的來源；5、經(jīng)濟(jì)價值，之所以稱為歷史文化價值，是其具有一定的歷史年限，代表著一個朝代或者時期的產(chǎn)物，將其開發(fā)成旅游景點或者陳列展覽，必然會帶來極高的經(jīng)濟(jì)價值。

二、歷史文化建筑價值評估方法匯總及適用條件

歷史文化建筑具有不同于普通房屋建筑的特殊性，正是因為歷史文化建筑的特殊性，其估值方法有自身的特點，下面介紹不同評估方法的問題與適用情形：

1.市場法比較法：由于歷史文化建筑的特殊性和稀缺性，市場可比案例的選擇具有較大的難度，市場上可比實例較少，案例間的差異也較大；隨時國家對歷史文化建筑保護(hù)力度的增強(qiáng)，歷史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例嚴(yán)重不足，可比差異較大；另一方面，交易數(shù)量越來越少甚至為零，致使市場比較法在歷史文化建筑價值評估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在歷史文化建筑價值評估中僅限于經(jīng)濟(jì)價值的評估，其適用范圍較小，僅適用于成熟的歷史文化建筑經(jīng)濟(jì)價值的評估。對于有收益的歷史文化建筑可以通過預(yù)測其未來預(yù)期收益，選擇適宜的折現(xiàn)率評估其經(jīng)濟(jì)價值，但是，對于免費開放的歷史文化建筑，收益法的適用性較差。

3.成本法：歷史文化建筑開發(fā)成本大，開發(fā)年限長，加上國家政策的保護(hù)。成本法實施難度較大。但是，就目前在評估古居民建筑經(jīng)濟(jì)價值的評估路徑上，成本法可以說是最為成熟的。成本法評估歷史文化建筑的經(jīng)濟(jì)價值一般與德菲爾法相結(jié)合，在保護(hù)好原建筑的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用重建成本測算標(biāo)準(zhǔn)，再運(yùn)用德菲爾法請有關(guān)專家鑒定和測評，成本法的可操作還是較好的。

4.假設(shè)開發(fā)法：歷史文化建筑具有稀缺性和不可復(fù)原性，但并非所有歷史文化建筑都被列入文物保護(hù)單位的范疇，有些歷史文化建筑也承載著一定的歷史積淀，有其自身獨特的評估價值，對于這些未被列入文化遺產(chǎn)保護(hù)的歷史文化建筑其價值可以通過假設(shè)開發(fā)法加以確定，對其周邊環(huán)境進(jìn)行開發(fā)和改造，控制好“依舊修舊，修舊如舊”的力度和程度，預(yù)測其未來的預(yù)期收益，扣減其開發(fā)利用所付出的成本，其增值部分就是這種歷史文化建筑的評估價值。

5.地理信息系統(tǒng)（GIS）：這種方法主要是利用地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集、輸入、存儲、管理、空間分析、查詢、輸出、顯示等功能來評估歷史文化建筑的價值。首先，要進(jìn)行實地勘察，收集相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)，錄入地理信息系統(tǒng)；其次，要根據(jù)具體的歷史文化建筑，依據(jù)其價值影響因素，例如年代、層數(shù)、建筑材料、景觀風(fēng)貌等，建立單因子分析模型，確定影響歷史文化建筑價值的權(quán)重系數(shù)；最后，通過控制某個權(quán)重系數(shù)，確定其綜合評估價值。這種方法適合探究影響歷史文化建筑價值的單因子，最后確定其綜合評估價值，有利于觀察確定其價值影響因子中的重要順序，從而可以針對性的采取保護(hù)措施和建立系統(tǒng)直觀的評估方法。

6.結(jié)構(gòu)方程模型（SEM）：結(jié)構(gòu)方程模型是應(yīng)用統(tǒng)計領(lǐng)域備受青睞的一個重要分支，被廣泛應(yīng)用于社會學(xué)、心理學(xué)和其他評估領(lǐng)域，正是因為其評估模型的復(fù)雜性和數(shù)據(jù)操作的難度性，許多學(xué)者繞道而行，但是不得不承認(rèn)其指標(biāo)確定、數(shù)據(jù)分析、模型變量構(gòu)建的科學(xué)性和客觀性是加權(quán)法、層次分析法、模糊綜合測度法等評估方法所無法比擬的。結(jié)構(gòu)方程模型包括兩個方程組：一個是結(jié)構(gòu)變量之間的關(guān)系方程組，稱為結(jié)構(gòu)方程組；一個是結(jié)構(gòu)變量與觀測變量之間的關(guān)系方程組，稱為觀測方程組。在歷史文化建筑中可以確定少量的結(jié)構(gòu)變量和至少三倍于結(jié)構(gòu)變量的觀測變量，通過建立這些結(jié)構(gòu)變量間的路徑關(guān)系和因果關(guān)系，科學(xué)確定歷史文化建筑評估體系中的各項指標(biāo)系數(shù)，最終確定其評估價值。

7.權(quán)重系數(shù)法：歷史文化建筑的價值可以分為總體價值和分項價值。分項價值可以由所提及的歷史價值、教育價值、情感價值、藝術(shù)價值、經(jīng)濟(jì)價值、景點價值、結(jié)構(gòu)設(shè)計價值等所構(gòu)成。各個分項的價值可以通過不同的方法加以確定，那么總體價值等于各分項價值之和，顯然，總體價值便得到了確定。我們可以簡單地確定一個價值測度的模型：Y=b1x1+b2x2+b3x3+…bnxn(Y為總分價值，b1、b2…bn為權(quán)重系數(shù)，x1、x2…xn為指標(biāo))，在評估歷史文化建筑的價值時只需通過確定各分項的價值，最后加總求和便可以求得總體評估價值。但是，在確定各分項價值時所選取的指標(biāo)和方法不同而會造成或多或少的誤差，會導(dǎo)致總體加和價值與實際價值之間的偏差較大，適合粗估歷史文化建筑的價值。

三、結(jié)合具體案例探析適用的估值方法

上述評估方法從總括的方面分析了各個方法的適用性及非適用性，有些適用于一般歷史文化建筑的價值評估，有些適用于特殊歷史文化建筑的價值評估，但是對于特定的歷史文化建筑應(yīng)該采取有針對性的評估方法。

（一）成熟歷史文化建筑價值的評估——以西遞宏村為例

1.確定該古居民歷史文化建筑的景區(qū)價值

西遞宏村是具有代表性、獨特性的歷史文化建筑，可以將其歸類于開發(fā)成熟、保護(hù)利用好、鑒賞評估價值高的類別，這類歷史文化建筑往往會得到很好的開發(fā)利用及保護(hù)，并作為旅游景點的建筑。西遞宏村采取門票觀賞的方式，是著名的旅游景點，其每年都有較為穩(wěn)定的旅游收入來源，其評估價值的高低直接決定于參觀游客的數(shù)量，可以采取收益法。

對于預(yù)期未來收益的測算，主要考慮以下收入來源：（1）游客的流動量，根據(jù)售票處每年的售票數(shù)量與票價的乘積，便可測算出其主營業(yè)務(wù)收入；（2）政府補(bǔ)助和社會捐贈收入，由于其歷史文化價值的特殊性和獨特性，國家為了保護(hù)物質(zhì)文化遺產(chǎn)會確立相關(guān)的補(bǔ)助政策，當(dāng)然，社會成功人支持家鄉(xiāng)發(fā)展以及歷史文化愛好者會捐贈相應(yīng)款項和設(shè)備，根據(jù)國家補(bǔ)助政策和支持力度、社會捐贈數(shù)額來測算相應(yīng)的收入；（3）其他收入，既然作為旅游景點肯定離不開餐飲、住宿、紀(jì)念品、導(dǎo)游費等一系列相關(guān)的消費，這也應(yīng)該計入景區(qū)的收入來源。歷史文化建筑的收益可以通過綜合的分析方法來加以確定，可以說其收益大致趨于穩(wěn)定。由于歷史文化建筑剩余年期的特殊性，一般采用直接資本化條件下的收益價值，即收益乘數(shù)法。

2.確定資本化率或者收益乘數(shù)

對于資本化率或者收益乘數(shù)的確定，可以參照同類型上市公司的市盈率，并綜合考慮各種因素，保證評估價值趨于合理。資本化率包括安全利率和風(fēng)險利率調(diào)整值，資本化率=安全利率+風(fēng)險利率調(diào)整值

Ke=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—無風(fēng)險利率

Rm—投資要求的期望報酬率

β—投資的風(fēng)險水平

這樣得出了評估中所需的資本化率，根據(jù)收益法可以確定該歷史文化建筑的評估價值。評估價值=預(yù)期未來收益×資本化率。

3.收益法的改進(jìn)及貢獻(xiàn)法的提出

收益法的成功實施是建立在預(yù)期收益的精準(zhǔn)預(yù)測和資本化率計算無誤的基礎(chǔ)上的，對于盈利性且收益穩(wěn)定的旅游景點來說，其可操作性更大。但是，對于西遞宏村這樣具有特殊性和個性化的歷史文化建筑景點來說，對收益法提出了更大的要求，特在收益法的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，提出貢獻(xiàn)法的測算思路。

貢獻(xiàn)價值=景點價值×貢獻(xiàn)率，這里景點價值更加全面的考慮了其主營業(yè)務(wù)收入的經(jīng)濟(jì)價值，同時也包括各分項價值，誤差相對較小。貢獻(xiàn)率相較于資本化率來說，更加具有針對性，貢獻(xiàn)率可以通過如下方式進(jìn)行確定：Ai=Pij+Qj

Ai—歷史文化建筑貢獻(xiàn)率

Pij—被評估歷史文化建筑i在j因子方面的占比情況

Qj—影響歷史文化建筑價值的各因子權(quán)重

對于上述因子和各個指標(biāo)的確定，可以通過SPSS分析中的因子分析進(jìn)行測算，當(dāng)然更加便捷的方式是通過德爾菲法加以確定。我們可以通過設(shè)定歷史文化建筑中的各項指標(biāo)，例如，西遞宏村建筑中的歷史年限、知名度、游客觀光與逗留和消費的比重、木雕磚雕的藝術(shù)工藝等指標(biāo)分別測算出其貢獻(xiàn)占比、權(quán)重、影響因子，最后得出綜合貢獻(xiàn)度。

貢獻(xiàn)價值（評估價值）=景點價值×Ai(貢獻(xiàn)率)，該方法是基于收益法進(jìn)行的改進(jìn)，既保留了收益法的計算原理，使得測算歷史文化建筑的評估值更加便利，又考慮了歷史文化建筑的特殊性和獨特性，使得評估價值更加接近于實際價值，減小了誤差。這種方法對于西遞宏村這樣開發(fā)與利用趨于成熟穩(wěn)定的歷史文化建筑更加具有適應(yīng)性和實用性。

（二）尚待開發(fā)的歷史文化建筑價值的評估——以萬壽宮為例

歷史文化建筑的開發(fā)與利用也是一個周期較長的過程，假設(shè)開發(fā)后的歷史文化建筑在保留原有歷史文化特性后具有最佳的使用用途，具有較大的開發(fā)潛力，可以為開發(fā)者帶來經(jīng)濟(jì)利益。

1.尚待開發(fā)且具有潛在開發(fā)價值的歷史文化建筑評估方法探析

假設(shè)開發(fā)法，又稱為剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法，它是建立在預(yù)期價值的基礎(chǔ)上，扣減開發(fā)利用的成本、費用、稅金等支出，所帶來的剩余價值增值來評估待估不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值。其主要適用于待開發(fā)土地、將土地進(jìn)一步開發(fā)為成熟建筑、拆遷改造等資產(chǎn)的評估。

萬壽宮這類歷史文化建筑與西遞宏村這類歷史文化建筑具有較大的差異。前者遍布全國各地城鄉(xiāng)，乃至臺灣、新加坡、馬來西亞等地區(qū)和國家，其開發(fā)和利用程度不高，缺乏獨特性和稀缺性；后者僅存在于安徽徽州地區(qū)，具有無可比擬的稀缺性和獨特性，其開發(fā)和利用較為成熟，被列入5A級旅游景點和國家物質(zhì)文化遺產(chǎn)。正是因為歷史文化建筑與普通房地產(chǎn)的差異，正是因為各類歷史文化建筑所具有的不同特點，要求我們探求不同的價值評估體系和方法。

2.假設(shè)開發(fā)法在尚待開發(fā)歷史文化建筑價值評估中的應(yīng)用

假設(shè)開發(fā)法適用于具有潛在開發(fā)價值的歷史文化建筑價值評估，萬壽宮作為尚待開發(fā)一類歷史文化建筑的代表，假設(shè)開發(fā)法對其具有很強(qiáng)的操作性和適用性。

待評估價值=預(yù)期未來收益-開發(fā)建設(shè)成本-費用-稅費-利息，萬壽宮作為單一的歷史文化價值，價值易于評估，其正在開發(fā)建設(shè)萬壽宮歷史文化街區(qū)，以“歷史街區(qū)、城市記憶”為主題，圍繞“民族、民俗、民間”的規(guī)劃主線，通過保留完整的歷史街巷，建設(shè)傳統(tǒng)贛派民居風(fēng)格建筑，并配套建設(shè)臨街商業(yè)建筑和會館建設(shè)。由于其投資開發(fā)費用是一個確定的值，開發(fā)成本也是一個確定的值，那么其評估價值就得以確定了。

四、結(jié)語

本文以兩類不同階段、不同的歷史文化建筑為例，探析了其適用的評估方法。西遞宏村的評估方法適用于具有特殊性和稀缺性的歷史文化建筑價值評估，而萬壽宮的評估方法則適用于具有普遍性和一般性的歷史文化建筑價值的評估。

當(dāng)今社會對歷史文化建筑的重視度和關(guān)注度與日俱增，一方面是因為城市化和舊城改造的進(jìn)程導(dǎo)致歷史文化建筑的破壞，另一方面是評估方法的改進(jìn)和技術(shù)的運(yùn)用使得歷史文化建筑價值評估成為可能性。立足于當(dāng)前鼓勵創(chuàng)新的時代大背景、基于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善、基于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，我們有能力也有義務(wù)去不斷完善評估方法和路徑，不斷建立完整系統(tǒng)的評估體系，建立有代表性的理論模型，解決歷史文化建筑評估現(xiàn)存的問題，為歷史文化建筑的保護(hù)和中華民族傳統(tǒng)文化的傳承貢獻(xiàn)自己的力量。