打造土地二級市場改革創(chuàng)新“余姚模式”
——余姚市“土地超市”入選浙江省26條經(jīng)濟(jì)體制重點(diǎn)領(lǐng)域改革典型經(jīng)驗(yàn)

□ 余姚市國土資源局

近年來，余姚市以全國土地二級市場試點(diǎn)為有利契機(jī)，大膽創(chuàng)新、科學(xué)實(shí)踐，構(gòu)建完善的土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，在浙江省率先啟動建立“土地超市”，努力開創(chuàng)土地二級市場改革創(chuàng)新“余姚模式”，取得了顯著成績。截至目前，全市“土地超市”共完成交易163宗，面積2033.6畝，交易金額近20億元；2017年1月1日至今，共受理抵押登記業(yè)務(wù)560件，抵押融資金額約2.5億元。余姚市“土地超市”新模式作為浙江省26條經(jīng)濟(jì)體制重點(diǎn)領(lǐng)域改革典型經(jīng)驗(yàn)之一，經(jīng)省政府同意在全省復(fù)制推廣。

一、政策上“開閥門”，交易難題巧破解

一是填補(bǔ)空白擴(kuò)范圍。適時出臺《余姚市國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓二級市場試點(diǎn)實(shí)施方案的通知》，明確本市各類導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都屬于轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，首次為二級市場轉(zhuǎn)讓范圍提供文件依據(jù)。二是突破限制變思路。按照“政府引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、成本轉(zhuǎn)讓、限期開工”的十六字方針，在全國首創(chuàng)以“預(yù)告登記”方式為“未完成開發(fā)投資總額25%以上的國有建設(shè)用地”辦理轉(zhuǎn)讓，受讓方可憑《不動產(chǎn)預(yù)告登記證明》辦理項(xiàng)目開工相關(guān)手續(xù)，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時，再依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。截至目前，已有12宗土地以預(yù)告登記方式辦理轉(zhuǎn)讓，其中3宗已辦理施工許可證可開工建設(shè)，預(yù)計(jì)可增加固定資產(chǎn)投資2.3億元。同時，積極開展工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，在出讓合同無限制性約定的前提下，允許工業(yè)、倉儲和用于科研的科教用地經(jīng)批準(zhǔn)后分割轉(zhuǎn)讓。目前，余姚市已為6家企業(yè)辦理了分割轉(zhuǎn)讓，涉及面積40.4畝。三是釋放紅利降成本。實(shí)施稅收優(yōu)惠，對通過司法拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式取得閑置資產(chǎn)所有權(quán)，其中涉及房產(chǎn)和土地資產(chǎn)過戶產(chǎn)生的地方稅收（僅指增值稅、土地增值稅和契稅）收入的50%獎勵給受讓人。截至目前，已成功為22家企業(yè)節(jié)約資金750萬元，切實(shí)降低了企業(yè)初始用地成本。降低違約金比例，因用地單位自身原因造成逾期開竣工的，用地單位接受違約處置或通過二級市場轉(zhuǎn)讓的，原出讓合同約定的違約金比例從每日萬分之五調(diào)整為每日萬分之一。同時，新簽訂的土地出讓合同的開竣工違約的違約金比例按每日萬分之一設(shè)定。也就是說，按照以往處置每日萬分之五來算，用地單位每年須繳納違約金比例為18.25%，接受違約處置或二級市場轉(zhuǎn)讓后，違約金比例可降至每年3.65%，降低幅度達(dá)14.6%，極大地減輕了企業(yè)處罰成本。

二、建設(shè)中“搭平臺”，土地買賣進(jìn)“超市”

一是交易場所有形化。余姚市以年度土地出讓計(jì)劃以及全市批而未供和供而未用和低效閑置土地數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，于2017年6月建立了土地交易二級市場數(shù)據(jù)庫平臺。開發(fā)建設(shè)“發(fā)布、歸集、查詢”三位一體的微信公眾號“余姚土地市場”，第一批110宗土地信息于2017年9月發(fā)布。依托“互聯(lián)網(wǎng)+新媒體”，在微信公眾號宣傳一級市場土地出讓的同時，兼顧二級市場的用地需求，發(fā)布意向轉(zhuǎn)讓地塊信息，定期推送優(yōu)質(zhì)地塊，實(shí)時更新數(shù)據(jù)。二是信息登記便利化。廣泛宣傳引導(dǎo)和鼓勵有意向轉(zhuǎn)讓或求購企業(yè)，直接向國土資源部門或在“余姚土地市場”公眾號上登記，實(shí)現(xiàn)“線上”和“線下”同步登記，不斷充實(shí)“土地超市”的“貨源”，推動信息集聚和實(shí)時共享。截至目前，“土地超市”上共登記企業(yè)381家，其中意向交易的企業(yè)201家，涉及面積2787畝，意向申購的企業(yè)180家，涉及面積1811畝。三是市場動態(tài)透明化。“土地超市”中土地需求信息、轉(zhuǎn)讓信息、成交宗數(shù)、成交金額等大數(shù)據(jù)應(yīng)用的建立和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的實(shí)時更新，成為了土地市場的“晴雨表”，不僅能夠精準(zhǔn)反映土地市場冷熱和動態(tài)，也有助于為職能部門在土地資源配置上提供科學(xué)依據(jù)，幫助政府作出正確決策。

三、監(jiān)管時“下功夫”，交易管控有力度

一是規(guī)范交易流程。結(jié)合本地實(shí)際，明確土地二級市場按照“信息發(fā)布-交易登記-交易審批-合同簽訂-權(quán)證辦理”的交易流程進(jìn)行，采取違約責(zé)任追究、價格管控、批后監(jiān)管等方式進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布常態(tài)化、交易登記一體化、交易審批標(biāo)準(zhǔn)化、轉(zhuǎn)讓合同規(guī)范化的管理機(jī)制。同時，結(jié)合“最多跑一次”改革要求，擬定了國有建設(shè)用地二級市場轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)權(quán)力清單，明確了辦理依據(jù)、受理材料、工作流程等內(nèi)容，最大限度地減少辦事企業(yè)和群眾“多跑”，不斷規(guī)范交易程序。二是完善市場調(diào)控。完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制，防止交易價格異常波動。嚴(yán)格落實(shí)土地交易價格申報制度，對交易價格進(jìn)行審核。存在閑置違約責(zé)任的先處置違約責(zé)任后方可進(jìn)行交易，經(jīng)營性用地低于近3年同類用途、同地段土地一級市場平均出讓價格70%的，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。三是加強(qiáng)履約監(jiān)管。形成土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管體系，強(qiáng)化以開、竣工為重點(diǎn)的履約情況監(jiān)管。及時與受讓方簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，按照交易價格的10%收取開竣工履約保證金，明確其開竣工時間及違約責(zé)任。設(shè)立專人定期對項(xiàng)目用地利用現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)時跟蹤，做好開竣工預(yù)警提醒、開竣工申報、現(xiàn)場核查和竣工驗(yàn)收等工作，督促用地單位按照合同要求有序開發(fā)。對于司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案件，涉及空地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓的，重新約定開發(fā)建設(shè)期限和履約條款。截至目前，余姚市共有9宗土地通過司法處置方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。