關(guān)于建立宅基地與房屋一體化登記數(shù)據(jù)庫方法的探討

劉衛(wèi)萍 周華平

江西省地礦測繪院，江西南昌 330030

1 我國當(dāng)前的農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀分析

首先，分析農(nóng)村宅基地的建設(shè)現(xiàn)狀，因?yàn)檗r(nóng)民生活水平不高，所以缺乏對于農(nóng)村宅基地建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃和大體部署安排。在建設(shè)的過程中，往往保持著一種隨意的態(tài)度，并且在建設(shè)期間，由于缺乏對于耕地環(huán)境的保護(hù)意識，所以，農(nóng)村宅基地的建設(shè)現(xiàn)狀呈現(xiàn)出一種嚴(yán)重浪費(fèi)土地，以及建新不拆舊的集體建設(shè)現(xiàn)象。由于我國當(dāng)前人口嚴(yán)重增加，并且處于建設(shè)用地工區(qū)緊張的社會(huì)情況之下，如果在農(nóng)村宅基地建設(shè)中還存在這樣嚴(yán)重浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，就會(huì)使我國城市化進(jìn)程日漸緩慢，并且嚴(yán)重限制著城市和農(nóng)村的發(fā)展。那么針對于這種現(xiàn)象，應(yīng)該及時(shí)采取措施解決農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀的問題，此時(shí)就進(jìn)行盤活利用，統(tǒng)籌利用資源的方法。

由于我國傳統(tǒng)文化觀念下的粗放式放牧種田現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多農(nóng)村地區(qū)都存在著一戶多宅、空心村的現(xiàn)象。即使由于我國最近幾年的工業(yè)化技術(shù)的不斷發(fā)展使農(nóng)村發(fā)展進(jìn)程加快，按照國家法律要求開展出了一系列的新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)。但是相對于很多落后地區(qū)來說，還仍然使用著原本的自發(fā)隨意形式的建設(shè)基地，這就造成了浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，并且宅基地建設(shè)的布局混亂，成了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的絆腳石。因?yàn)檗r(nóng)村內(nèi)部的道路不通暢，使農(nóng)民將宅基地建設(shè)的范圍更加不規(guī)范，使農(nóng)村宅基地呈現(xiàn)出了一種攤大餅的擴(kuò)張方式。

由于原有的農(nóng)村土地私有化的思念根深蒂固，這就使得許多農(nóng)民還保持著一戶多宅的現(xiàn)象。大多數(shù)農(nóng)民都習(xí)慣于將建設(shè)著的宅基地作為自己的私有財(cái)產(chǎn)而占用，所以就算許多建筑遭受破壞，而不能讓人居住，農(nóng)民也還會(huì)占據(jù)著這個(gè)地方不向村集體主動(dòng)退回。

部分農(nóng)民對于自身的違法占地及未批先建的行為和做法都覺得是可以接受的。但是按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村在使用和建設(shè)宅基地的過程中，應(yīng)該首先由鄉(xiāng)或者鎮(zhèn)的人民政府審核和調(diào)查。經(jīng)過人民政府的批準(zhǔn)后才能夠建設(shè)和使用宅基地，但是在現(xiàn)在的社會(huì)環(huán)境之中，由于農(nóng)民的知識和法律意識淡薄，并且政府和法律規(guī)定的條款還不是很明確，這就使得許多農(nóng)民鉆了法律的空子，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地建設(shè)的隨意性。

2 建立登記房體一體數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)

自從2015年3月1日起，我國國家法律就頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。對于該項(xiàng)條例，對我們生活之中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及登記程序和信息等各項(xiàng)規(guī)定，都作出了標(biāo)準(zhǔn)的法律條款。這項(xiàng)規(guī)定以自我的所有權(quán)物品為基礎(chǔ)，通過益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的相互融合，使不動(dòng)產(chǎn)登記需要統(tǒng)一以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)，才能夠建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房體一體數(shù)據(jù)庫的結(jié)構(gòu)。國家法律頒布的建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)，這兩種權(quán)限之間是相互獨(dú)立而又統(tǒng)一的。作為建設(shè)用地使用權(quán)是通過在國家所有的建設(shè)用地上，使用以及產(chǎn)生效益的用益物權(quán)。而房屋所有權(quán)是對于此房屋所有的權(quán)限人對于本房屋占有、使用以及處分的權(quán)利。這兩種權(quán)限的獨(dú)立統(tǒng)一、相輔相成，共同組合了我國房屋土地受益人應(yīng)得的權(quán)利，這也要求我們要建立完備的房體一體化數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)和體系，這樣才能夠更加精準(zhǔn)地描述益權(quán)物與擔(dān)保物權(quán)之間的相互關(guān)系。但是由于社會(huì)發(fā)展的不平衡性和不均衡性，導(dǎo)致了許多城鎮(zhèn)和地區(qū)仍然還存在著數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不健全的現(xiàn)象，以下是影響數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不健全的幾個(gè)重要因素。

2.1 地籍和房產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)不一致

由于我國還有很多經(jīng)濟(jì)落后，甚至是貧瘠的地方。那么對于房產(chǎn)管理的主要業(yè)務(wù)涉及的范圍也就會(huì)有缺陷。在涉及房產(chǎn)初始登記、變更登記、房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓以及抵押的過程之中，地籍管理部門的主要業(yè)務(wù)有：獨(dú)立調(diào)查、登記以及統(tǒng)計(jì)的三項(xiàng)職能。但是在當(dāng)前的大多數(shù)地區(qū)的住房以及租房交易過程中，在土地使用權(quán)限上并沒有說明地籍和房產(chǎn)數(shù)據(jù)。

2.2 整理的內(nèi)容存在弊端

針對于目前我國國家在房產(chǎn)以及國土數(shù)據(jù)的結(jié)合中，在業(yè)務(wù)的處理流程上只存在著一種順序的連接關(guān)系。但是在現(xiàn)實(shí)生活中的房產(chǎn)交易的過程中，并沒有實(shí)現(xiàn)真正的圖形以及屬性數(shù)據(jù)的融合，但是對于房屋和地籍的分離，就會(huì)給相關(guān)部門對于房屋的維護(hù)數(shù)據(jù)造成一定的弊端。那么如何能夠真正地實(shí)現(xiàn)房地一體的政策呢？要首先具備良好的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，然后將數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、綜合和關(guān)聯(lián)的過程，這樣就能夠通過房地一體的唯一值進(jìn)行查找。

2.3 適應(yīng)不同房地對應(yīng)關(guān)系的需求

在適應(yīng)不同房地對應(yīng)關(guān)系需求的過程中需要考慮的就是要具體情況具體分析。例如，在進(jìn)行分割登記房屋時(shí)，就應(yīng)該需要在數(shù)據(jù)庫上設(shè)計(jì)，需要考慮各種類型的對應(yīng)關(guān)系和變量的變化。因?yàn)槠矫鎴D形的信息數(shù)據(jù)采量都是根據(jù)面狀地物的形式和形狀來記錄和存儲(chǔ)的，所以在進(jìn)行不同房地對應(yīng)關(guān)系需求的數(shù)據(jù)計(jì)量過程時(shí)，就應(yīng)該要通過目標(biāo)標(biāo)示碼來將屬性與圖形之間的關(guān)聯(lián)字段表達(dá)出來。這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)每間房屋的圖形信息和屬性字段相符合統(tǒng)一，能夠解決百姓對于不同房地對應(yīng)關(guān)系的要求和潛在需求。

3 對于建立宅基地與房屋一體化登記數(shù)據(jù)庫方法的融合探討

針對于文章以上內(nèi)容所論述的農(nóng)村宅基地的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示和現(xiàn)狀分析來看，通過對農(nóng)村房屋登記數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上來說，只有使農(nóng)村房屋宅基地與房屋一體化登記數(shù)據(jù)庫相互融合，才能夠促進(jìn)發(fā)展農(nóng)村宅基地與房屋登記數(shù)據(jù)庫納入不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一發(fā)證平臺(tái)做好數(shù)據(jù)準(zhǔn)備和工作準(zhǔn)備的發(fā)展。新時(shí)期下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革的進(jìn)程不斷加快，這就是我們應(yīng)該關(guān)注實(shí)施農(nóng)村宅基地和農(nóng)房統(tǒng)一發(fā)證的政策和方針，實(shí)時(shí)關(guān)注農(nóng)民的依法使用土地的權(quán)益，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益不受侵害，這在一定程度上也能維護(hù)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。作為能夠建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場方針的政策來說，建立宅基地與房屋一體化數(shù)據(jù)登記庫的方針能夠促進(jìn)完成改革宅基地制度的完善和發(fā)展過程。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地、農(nóng)房審批、發(fā)證三個(gè)步驟同時(shí)發(fā)生，為實(shí)現(xiàn)防體一體化的政策和方針奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.1 工作任務(wù)和要求

對于能夠建立宅基地與房屋一體化登記數(shù)據(jù)庫方法的工作安排，就是一個(gè)能夠統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)為數(shù)據(jù)計(jì)量基礎(chǔ)，通過使平面信息圖與錄入的基本數(shù)據(jù)相一致，這樣，通過新增補(bǔ)測變化，修改錯(cuò)誤更正等各種各樣的方式和方法，能夠?qū)⑥r(nóng)村宅基地房屋的現(xiàn)狀分析和已有的地籍調(diào)查數(shù)據(jù)相比較和排查，建立完整、準(zhǔn)確的房地一體的權(quán)利登記數(shù)據(jù)庫。通過分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程，這樣才能夠確定調(diào)查宅基地范圍和地區(qū)。一是對偏遠(yuǎn)以及落后的農(nóng)村和城鎮(zhèn)進(jìn)行地籍調(diào)查數(shù)據(jù)的排查過程，能夠準(zhǔn)確的了解到農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)庫以及現(xiàn)有農(nóng)村房屋登記數(shù)據(jù)的詳細(xì)比較數(shù)據(jù)分析。二是能夠通過農(nóng)村房屋登記發(fā)證數(shù)據(jù)錄入的過程，能夠?qū)⒁寻l(fā)放的農(nóng)村宅基地的房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確的了解和分析，通過登記發(fā)證數(shù)據(jù)中的房屋代碼、建筑面積、權(quán)利人和平面圖的數(shù)據(jù)，統(tǒng)一的錄入房地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。三是在建立房地統(tǒng)一的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的過程中，應(yīng)該充分利用我國現(xiàn)在日益發(fā)展的科學(xué)技術(shù)，通過利用互聯(lián)網(wǎng)+的方式，按照國家頒布的法律標(biāo)準(zhǔn)中房體一體化的要求，在完善和發(fā)展原有地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)之上，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)有宅基地房屋和數(shù)據(jù)檔案庫中屬性信息的一體化存儲(chǔ)和應(yīng)用。

3.2 數(shù)據(jù)處理以及數(shù)據(jù)庫接邊、并庫工作要求

通過利用數(shù)據(jù)建庫的方式能夠?qū)τ诜课莺头慨a(chǎn)等圖層進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元編號，這樣能通過網(wǎng)絡(luò)的方式更加準(zhǔn)確的了解我國房地產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，并且我們應(yīng)該嚴(yán)格遵守每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)及地產(chǎn)資源都應(yīng)該具有唯一的代碼要求，通過利用建庫軟件，對已經(jīng)錄入的地產(chǎn)信息進(jìn)行拓部修改的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和分析。并且在數(shù)據(jù)庫入庫結(jié)束后，要對數(shù)據(jù)入庫的進(jìn)信息進(jìn)行分地區(qū)的存儲(chǔ)和選擇，通過不同地區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行建庫，這樣能夠保證地籍子區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的數(shù)據(jù)沒有重復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。

4 結(jié)語

本文主要通過論述農(nóng)村宅基地與房屋一體化登記數(shù)據(jù)庫方法的探討，主要研究了當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地建設(shè)存在的缺陷和漏洞，并且對當(dāng)前建庫方法的發(fā)展和完善提出了一些建議。通過針對已有宅基地的調(diào)查數(shù)據(jù)和已有農(nóng)房發(fā)證數(shù)據(jù)兩者相比較的情況和分析，這樣可以仔細(xì)排查房地一體中存在的弊端，能夠在最大限度上根據(jù)原有的數(shù)據(jù)，減少實(shí)地調(diào)查的工作任務(wù)，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)貢獻(xiàn)一份力量。