貧困地區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存現(xiàn)狀分析和相關(guān)對(duì)策

涂博

摘 要：近年以來(lái)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度不斷升溫，市場(chǎng)巨大的需求造成房?jī)r(jià)不斷攀升。然而自2015年年初以來(lái)，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也在發(fā)生劇烈變化，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速不斷下降，庫(kù)存面積不斷上升，帶來(lái)了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。2015年11月10日，習(xí)總書(shū)記在主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存確定為2016年我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

關(guān)鍵詞：貧困地區(qū)；房地產(chǎn)；去庫(kù)存

一、房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存相關(guān)情況

（一）房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存現(xiàn)狀

從2014年8月到2015年底，我國(guó)商品房的待售面積呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)（見(jiàn)圖1），從56160萬(wàn)平方米到71853萬(wàn)平方米，上升了27.93%。同時(shí)，月度銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)明顯的季節(jié)趨勢(shì)，年末商品房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，而年初商品房銷(xiāo)售面積會(huì)呈現(xiàn)明顯的萎縮。從圖表中14及15年的8、9、10、11、12月份進(jìn)行同期對(duì)比，月底銷(xiāo)售面積增加幅度有限?？梢钥闯?，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存壓力十分巨大。為此，在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，明確要通過(guò)提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率、落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案、深化住房制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格、取消過(guò)時(shí)的限制等六大舉措來(lái)強(qiáng)力化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的區(qū)域分化特征

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出區(qū)域結(jié)構(gòu)、地產(chǎn)類(lèi)型、資金風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)類(lèi)型等多方面的不均衡?；咎卣魇强偭窟^(guò)剩、區(qū)域分化，“一二線(xiàn)熱，三四線(xiàn)冷”是當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。以湖北地區(qū)的武漢市和距離武漢市僅80公里的落后縣H縣為例，2016年武漢市商品房銷(xiāo)售面積3255.66萬(wàn)平方米，年末待售面積為445.93萬(wàn)平方米，按照武漢市16年的月平均銷(xiāo)售面積，去化周期約為1.6個(gè)月；2016年H縣商品房銷(xiāo)售面積為54.52萬(wàn)平方米，年末待售面積為145.01萬(wàn)平方米，按照H縣16年的月平均銷(xiāo)售面積，去化周期約為32個(gè)月?？梢曰镜贸觯鳛樾乱痪€(xiàn)城市的武漢市，基本不存在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，而鄰近的落后地區(qū)H縣去庫(kù)存壓力十分嚴(yán)重，形成了明顯的“虹吸效應(yīng)”。

因此，化解“非一二線(xiàn)”地區(qū)，特別“三四線(xiàn)”以下的貧困地區(qū)的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力顯得尤為重要。本文以湖北地區(qū)較為落后的H縣為例，探析貧困地區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存的相關(guān)對(duì)策。

二、H縣房地產(chǎn)去庫(kù)存特征及存在問(wèn)題

2016年H縣房地產(chǎn)去庫(kù)存情況呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：

（一）市場(chǎng)投放過(guò)剩

僅“十二五”期間，常住人口為60.74萬(wàn)人的H縣僅在中心主城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)就新建房屋（包含還建房、住宅商品房、保障性住房）42500套，市場(chǎng)投放量過(guò)大，造成供求關(guān)系不平衡。

（二）購(gòu)買(mǎi)需求萎縮

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機(jī)性需求和被動(dòng)型需求。自住型需求增長(zhǎng)乏力。H縣傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對(duì)不足，加上人口紅利的逐漸消失，進(jìn)城人口每年增幅不大，新增購(gòu)房需求并不充足。改善型需求減弱。H縣近年來(lái)的開(kāi)發(fā)已基本消耗了收入相對(duì)穩(wěn)定的工薪族、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主等群體的購(gòu)買(mǎi)力。隨著加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，許多農(nóng)村人員因進(jìn)城務(wù)工、送子女上學(xué)等需要開(kāi)始在縣城安家置業(yè)，使農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)力需求不斷擴(kuò)大，但由于近年來(lái)縣城區(qū)域內(nèi)自建私房（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房）的趨勢(shì)有所抬頭，分流了相當(dāng)部分的有效需求。投資投機(jī)性需求受到抑制。盡管省、市出臺(tái)了刺激樓市的若干意見(jiàn)，但對(duì)樓市特別是商業(yè)地產(chǎn)起決定作用的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房?jī)r(jià)格的持續(xù)走低，H縣投資性需求受到抑制。被動(dòng)型需求不足。H縣“三化”同步建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場(chǎng)上主動(dòng)購(gòu)房的需求不足。

（三）“去化”效果兩級(jí)分化。住宅商品房銷(xiāo)售形勢(shì)較為樂(lè)觀

2016年全年，H縣住宅商品房銷(xiāo)售面積約41.6萬(wàn)㎡，同比增漲35.4%；庫(kù)存面積60.55萬(wàn)㎡，同比下降41.6%。依據(jù)住宅每月平均銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算，住宅去化周期為17.4個(gè)月，形勢(shì)較為樂(lè)觀。非住宅商品房去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻。2016年全年，非住宅商品房銷(xiāo)售面積約11.92萬(wàn)平方米，同比增漲-7.9%；庫(kù)存84.46萬(wàn)㎡，同比下降29.4%。依據(jù)非住宅每月平均銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算，非住宅去化周期為85個(gè)月，形勢(shì)十分嚴(yán)峻。H縣非住宅庫(kù)存中，開(kāi)發(fā)區(qū)商品房庫(kù)存為59.2萬(wàn)㎡，占庫(kù)存面積的70%。由于企業(yè)入駐率不高和各類(lèi)電子商務(wù)的成長(zhǎng)壓制了對(duì)實(shí)體商務(wù)用房的需求，H縣開(kāi)發(fā)區(qū)商品房去化量過(guò)低，導(dǎo)致全縣商品房庫(kù)存總量下降緩慢。

（四）租憑市場(chǎng)尚欠活躍

據(jù)統(tǒng)計(jì)，H縣16年商品住房銷(xiāo)量占總銷(xiāo)量的77.7%，非住宅占總銷(xiāo)量的22.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍以安家購(gòu)房為主，投資置業(yè)為次需求。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厝藗冑?gòu)買(mǎi)住房主要是自己居住，用來(lái)投入中介市場(chǎng)進(jìn)行出租的很少。因此，H縣住房租賃市場(chǎng)還欠活躍，需求量也很大。

三、貧困地區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存現(xiàn)狀分析和相關(guān)對(duì)策

基于以上問(wèn)題和特征，我們必須從供給端發(fā)力，采取針對(duì)性措施，促進(jìn)貧困地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（一）確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面摸底和清理，根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，科學(xué)控制商業(yè)住宅用地供應(yīng)規(guī)模。近幾年內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存壓力，逐步做到有計(jì)劃供地、高品質(zhì)開(kāi)發(fā)。優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃布局，合理規(guī)劃選址，加快配套設(shè)施建設(shè)，確保規(guī)劃、建設(shè)、使用“三同步”。

（二）積極推行貨幣化安置endprint

逐步提高棚戶(hù)區(qū)改造工作中的貨幣化安置比例，在堅(jiān)持棚戶(hù)區(qū)居民自愿選擇的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)棚戶(hù)區(qū)居民選擇貨幣化安置并自主購(gòu)買(mǎi)商品住房。棚戶(hù)區(qū)居民選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，給予相應(yīng)補(bǔ)貼。

（三）積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

一是加大金融支持政策。降低首付比例，提高貸款額度，放寬公積金貸款、提取條件，實(shí)施提貸并舉政策，并積極推進(jìn)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)住房公積金制度。加大縣級(jí)財(cái)政對(duì)落實(shí)中央、省、市關(guān)于去庫(kù)存相關(guān)政策的保障力度，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房者予以適當(dāng)補(bǔ)貼。二是積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)社會(huì)組建以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)規(guī)?；赓U、租售并舉等模式運(yùn)營(yíng)商品住房。鼓勵(lì)人才購(gòu)買(mǎi)、租賃非住宅創(chuàng)業(yè)，將符合條件的商品房和閑置廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間” “雙創(chuàng)”基地、科技企業(yè)孵化器等。

（四）加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化

按照戶(hù)籍制度改革的各項(xiàng)要求，創(chuàng)新和完善人口服務(wù)、管理制度，吸引各類(lèi)人才和投資經(jīng)商辦企業(yè)人員落戶(hù)，合理引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口及其他常住人口有序向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，加快城中村改造步伐，配套完善小城鎮(zhèn)、中心村的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，不斷增強(qiáng)吸納承載人口功能，努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展，轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由單一物業(yè)開(kāi)發(fā)商向綜合開(kāi)發(fā)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。立足縣城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和“武漢后花園”的功能定位，推出一批旅游、度假和養(yǎng)老地產(chǎn)，吸引更多人士來(lái)我縣購(gòu)房定居、休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生。做大做強(qiáng)城市品牌，加大外銷(xiāo)推介力度，吸引外來(lái)購(gòu)房和消費(fèi)。

（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境

加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，對(duì)違法違規(guī)行為開(kāi)展全面清理整治，堅(jiān)決打擊和有效遏制私房違建行為，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，并搭建好樓市交易平臺(tái)，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉斌，孫九倫，姚瑤.推進(jìn)城鎮(zhèn)化、降低房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)去庫(kù)存[J].西部論壇，2017，27（3）： 79-87

[2]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況[EB/OL]. http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201701/t20170120_1455967.html.

[3]武漢市統(tǒng)計(jì)局.武漢市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL]. http：//www.whtj.gov.cn/details.aspx？id=3439.endprint