王玉光
“房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從嚴,房企不要抱有放寬的幻想,這種心態(tài)十分危險。”
十九大報告強調(diào),堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。這對于未來中國的房地產(chǎn)市場來說,可謂一錘定音。
自2016年下半年以來,國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房地產(chǎn)調(diào)控取得明顯效果。一線城市房價經(jīng)過調(diào)控以后,市場預期比較穩(wěn)定,投資投機性需求得到了有力遏制。
從1998年房改啟動,20年間房地產(chǎn)行業(yè)為中國的經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻,到今天也走到了一個重要節(jié)點。隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展,由要素驅(qū)動、投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)換,房地產(chǎn)市場去泡沫化等趨向日漸明顯。房地產(chǎn)領域的供給側(cè)結構性改革也在加速。
泰禾集團董事長黃其森對于供給側(cè)改革頗有心得。他的一個經(jīng)營理念就是“大多數(shù)人都做的事情我不做”。
例如其他房企紛紛進軍三四線城市、熱捧特色小鎮(zhèn),泰禾依然保持“只在一二線城市開發(fā)”的戰(zhàn)略,項目布局不超過30個城市。
眾多規(guī)模房企追求住宅標準化,泰禾卻強調(diào)走“精品”路線,鉆研新中式庭院住宅。北京通州“泰禾中國院子”一個項目就做了十幾年,中途兩度推倒重來。
2017年,中國至少將有15家房企年度銷售規(guī)模突破1000億元。在眾多千億級房企的成長躍升軌跡中,可以捕捉到一條看似“規(guī)律”的特征,黃其森認為,就是踩對政策節(jié)拍、順應市場大勢。
大學時主修建筑專業(yè),后來又在銀行系統(tǒng)長期工作,黃其森對政策的周期性變化格外敏感。在他看來,“十九大之后的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從嚴,房企不要對政策抱有放寬的幻想,這種心態(tài)十分危險”。
《財經(jīng)國家周刊》:你如何看目前地產(chǎn)市場生態(tài)格局出現(xiàn)的一系列重大轉(zhuǎn)變?
黃其森:這幾年泰禾能夠有所發(fā)展,很重要的一點就是對政策的準確理解和判斷。2016年公司年會時,我告訴團隊,泰禾今年最重要的工作就是做好政策應對。
早在2013年,泰禾就在一線城市北京、上海大規(guī)模集中拿地。因為在三四線城市拿地,背后因素很多。對政策走向沒有充分的認識、沒有敬畏,認為八項規(guī)定可能就是一陣風、反腐敗可能也是走過場,最終會栽倒在這種心態(tài)上。十八大以后,我們選擇集中在北京和上海拿地,因為市場規(guī)范、公開透明。
十八大后我還告訴員工,要用世界城市的眼光來看待北京、上海、深圳這幾個中國的大都市。如果去對照紐約、東京、洛杉磯,你就可以看到差距和空間。所以,2013年我們拿地花了800億,如果等到2016年要拿,就要花1600億。需要靠企業(yè)自己的眼光、智慧和魄力,對政策和經(jīng)濟形勢做出精準判斷。
在我看來,十九大后的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從嚴,房企不要抱有放寬的幻想,這種心態(tài)十分危險。房地產(chǎn)絕對不可能像2016年和2017年那么暴漲了,今后很長一個時期都會是這樣??倳浿v的“房子是用來住的,不是用來炒的”,對很多人來說都是當頭棒喝。
《財經(jīng)國家周刊》:“房住不炒”,一般理解為抑制投資、投機需求。這對以銷售、開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)而言意味著什么?
黃其森:幾年前,當時萬科的郁亮提出樓市進入白銀時代的理論,還有樓市“上半場、下半場”之說。在我看來,對有的企業(yè)而言已沒有下半場,已經(jīng)結束了。但對泰禾來說,才剛剛開場。
2018年我們儲備了500億資金用于項目收并購。中國的房地產(chǎn)市場需求巨大,現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)不論是6萬家還是4萬家,最后剩下的肯定是不多的,這也就是泰禾為什么要在這些企業(yè)中保持自己的核心競爭力,我們?yōu)槭裁匆呔仿肪€、為什么要做文化和地產(chǎn)的結合、為什么要做第一品牌,為什么還要增加醫(yī)療教育養(yǎng)老休閑影視這些產(chǎn)業(yè)的原因。按我的理解,今后的住宅不單要給業(yè)主提供單一的居住功能,更多是要提供一種生活方式。
《財經(jīng)國家周刊》:“租購并舉”也是十九大前后反復強調(diào)的一個住房制度改革方向。目前國家鼓勵發(fā)展住房租賃市場,很多大企業(yè)也紛紛涉足,你對這種趨勢如何判斷?
黃其森:我對整個房地產(chǎn)市場還是看好的,2016年市場估值12萬億,2017年估計能到13萬億。未來即使下降到10萬億、8萬億的市場總額,那也是全世界最大的行業(yè)。還不夠我們發(fā)揮嗎?所以肯定還是要以銷售為主,但是會響應國家號召,做一部分租賃業(yè)務,比如在醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中就有這類物業(yè)。
在我看來,租購并舉應該是以購為主,租只是解決部分人群部分需求。因為安居才能樂業(yè),有恒產(chǎn)者才有恒心,這是中國幾千年流傳下來的傳統(tǒng)置業(yè)觀念,根深蒂固。但凡有能力的人,都會選擇買房而不是租房。何況現(xiàn)在房產(chǎn)還是老百姓最重要的投資。
國家的政策方向是對的,有些問題還需要探討。比如是國家干還是企業(yè)干?企業(yè)干能不能盈利?我認為國家還需要配套一些相應的政策。
《財經(jīng)國家周刊》:未來,房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的新機遇和新挑戰(zhàn)有哪些?新的利潤增長點會集中體現(xiàn)在哪些方面?
黃其森:中國未來經(jīng)濟增長的最大動力,一定是來源于消費需求的升級。在拉動經(jīng)濟的“三駕馬車”中,出口艱難,投資的邊際效應開始遞減。所以當溫飽、居住問題解決了以后,人民的需求一定會轉(zhuǎn)向身體健康、子女教育以及精神文化等方面。比如醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在90%的人在公立醫(yī)院看病,看病難、看病貴,這種需求增長空間很大。
正是看準了這一趨勢,泰禾開始做多元化的產(chǎn)業(yè)布局。但無論是醫(yī)療大健康、還是教育、文化產(chǎn)業(yè),總體都上奉行一個邏輯,就是圍繞幾百萬業(yè)主客戶提供衣食住行、吃喝玩樂甚至生老病死的全生命周期服務。這實際上也是一個生態(tài),所有業(yè)務板塊能夠起到很強的協(xié)同效應。endprint