“有些房企已沒有下半場”專訪泰禾集團(tuán)董事長黃其森

王玉光

“房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從嚴(yán)，房企不要抱有放寬的幻想，這種心態(tài)十分危險。”

十九大報告強(qiáng)調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這對于未來中國的房地產(chǎn)市場來說，可謂一錘定音。

自2016年下半年以來，國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控取得明顯效果。一線城市房價經(jīng)過調(diào)控以后，市場預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性需求得到了有力遏制。

從1998年房改啟動，20年間房地產(chǎn)行業(yè)為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，到今天也走到了一個重要節(jié)點(diǎn)。隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展，由要素驅(qū)動、投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)市場去泡沫化等趨向日漸明顯。房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也在加速。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森對于供給側(cè)改革頗有心得。他的一個經(jīng)營理念就是“大多數(shù)人都做的事情我不做”。

例如其他房企紛紛進(jìn)軍三四線城市、熱捧特色小鎮(zhèn)，泰禾依然保持“只在一二線城市開發(fā)”的戰(zhàn)略，項(xiàng)目布局不超過30個城市。

眾多規(guī)模房企追求住宅標(biāo)準(zhǔn)化，泰禾卻強(qiáng)調(diào)走“精品”路線，鉆研新中式庭院住宅。北京通州“泰禾中國院子”一個項(xiàng)目就做了十幾年，中途兩度推倒重來。

2017年，中國至少將有15家房企年度銷售規(guī)模突破1000億元。在眾多千億級房企的成長躍升軌跡中，可以捕捉到一條看似“規(guī)律”的特征，黃其森認(rèn)為，就是踩對政策節(jié)拍、順應(yīng)市場大勢。

大學(xué)時主修建筑專業(yè)，后來又在銀行系統(tǒng)長期工作，黃其森對政策的周期性變化格外敏感。在他看來，“十九大之后的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從嚴(yán)，房企不要對政策抱有放寬的幻想，這種心態(tài)十分危險”。

“最重要的工作就是做好政策應(yīng)對”

《財經(jīng)國家周刊》：你如何看目前地產(chǎn)市場生態(tài)格局出現(xiàn)的一系列重大轉(zhuǎn)變？

黃其森：這幾年泰禾能夠有所發(fā)展，很重要的一點(diǎn)就是對政策的準(zhǔn)確理解和判斷。2016年公司年會時，我告訴團(tuán)隊，泰禾今年最重要的工作就是做好政策應(yīng)對。

早在2013年，泰禾就在一線城市北京、上海大規(guī)模集中拿地。因?yàn)樵谌木€城市拿地，背后因素很多。對政策走向沒有充分的認(rèn)識、沒有敬畏，認(rèn)為八項(xiàng)規(guī)定可能就是一陣風(fēng)、反腐敗可能也是走過場，最終會栽倒在這種心態(tài)上。十八大以后，我們選擇集中在北京和上海拿地，因?yàn)槭袌鲆?guī)范、公開透明。

十八大后我還告訴員工，要用世界城市的眼光來看待北京、上海、深圳這幾個中國的大都市。如果去對照紐約、東京、洛杉磯，你就可以看到差距和空間。所以，2013年我們拿地花了800億，如果等到2016年要拿，就要花1600億。需要靠企業(yè)自己的眼光、智慧和魄力，對政策和經(jīng)濟(jì)形勢做出精準(zhǔn)判斷。

在我看來，十九大后的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從嚴(yán)，房企不要抱有放寬的幻想，這種心態(tài)十分危險。房地產(chǎn)絕對不可能像2016年和2017年那么暴漲了，今后很長一個時期都會是這樣?？倳浿v的“房子是用來住的，不是用來炒的”，對很多人來說都是當(dāng)頭棒喝。

《財經(jīng)國家周刊》：“房住不炒”，一般理解為抑制投資、投機(jī)需求。這對以銷售、開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)而言意味著什么？

黃其森：幾年前，當(dāng)時萬科的郁亮提出樓市進(jìn)入白銀時代的理論，還有樓市“上半場、下半場”之說。在我看來，對有的企業(yè)而言已沒有下半場，已經(jīng)結(jié)束了。但對泰禾來說，才剛剛開場。

2018年我們儲備了500億資金用于項(xiàng)目收并購。中國的房地產(chǎn)市場需求巨大，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)不論是6萬家還是4萬家，最后剩下的肯定是不多的，這也就是泰禾為什么要在這些企業(yè)中保持自己的核心競爭力，我們?yōu)槭裁匆呔仿肪€、為什么要做文化和地產(chǎn)的結(jié)合、為什么要做第一品牌，為什么還要增加醫(yī)療教育養(yǎng)老休閑影視這些產(chǎn)業(yè)的原因。按我的理解，今后的住宅不單要給業(yè)主提供單一的居住功能，更多是要提供一種生活方式。

租購并舉需要有配套政策

《財經(jīng)國家周刊》：“租購并舉”也是十九大前后反復(fù)強(qiáng)調(diào)的一個住房制度改革方向。目前國家鼓勵發(fā)展住房租賃市場，很多大企業(yè)也紛紛涉足，你對這種趨勢如何判斷？

黃其森：我對整個房地產(chǎn)市場還是看好的，2016年市場估值12萬億，2017年估計能到13萬億。未來即使下降到10萬億、8萬億的市場總額，那也是全世界最大的行業(yè)。還不夠我們發(fā)揮嗎？所以肯定還是要以銷售為主，但是會響應(yīng)國家號召，做一部分租賃業(yè)務(wù)，比如在醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中就有這類物業(yè)。

在我看來，租購并舉應(yīng)該是以購為主，租只是解決部分人群部分需求。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，有恒產(chǎn)者才有恒心，這是中國幾千年流傳下來的傳統(tǒng)置業(yè)觀念，根深蒂固。但凡有能力的人，都會選擇買房而不是租房。何況現(xiàn)在房產(chǎn)還是老百姓最重要的投資。

國家的政策方向是對的，有些問題還需要探討。比如是國家干還是企業(yè)干？企業(yè)干能不能盈利？我認(rèn)為國家還需要配套一些相應(yīng)的政策。

《財經(jīng)國家周刊》：未來，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)有哪些？新的利潤增長點(diǎn)會集中體現(xiàn)在哪些方面？

黃其森：中國未來經(jīng)濟(jì)增長的最大動力，一定是來源于消費(fèi)需求的升級。在拉動經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，出口艱難，投資的邊際效應(yīng)開始遞減。所以當(dāng)溫飽、居住問題解決了以后，人民的需求一定會轉(zhuǎn)向身體健康、子女教育以及精神文化等方面。比如醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在90%的人在公立醫(yī)院看病，看病難、看病貴，這種需求增長空間很大。

正是看準(zhǔn)了這一趨勢，泰禾開始做多元化的產(chǎn)業(yè)布局。但無論是醫(yī)療大健康、還是教育、文化產(chǎn)業(yè)，總體都上奉行一個邏輯，就是圍繞幾百萬業(yè)主客戶提供衣食住行、吃喝玩樂甚至生老病死的全生命周期服務(wù)。這實(shí)際上也是一個生態(tài)，所有業(yè)務(wù)板塊能夠起到很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。endprint