淺析投資性房地產(chǎn)相關(guān)問題

高曉莉

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代背景下得到了前所未有的發(fā)展，房價(jià)不斷高漲造成我國很多投資者投資方向發(fā)生了轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始加入到房地產(chǎn)投資的隊(duì)伍中去，房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)控制變得尤為重要，結(jié)合我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，分析影響投資性房地產(chǎn)投資決策的因素，切實(shí)找準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，降低風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。文章主要圍繞著投資性房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵、投資決策的影響因素、及風(fēng)險(xiǎn)問題解決措施三個(gè)方面展開了論述與探討，目的是為了讓投資者理性對待房地產(chǎn)投資及其取得的期望收益，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：基本內(nèi)涵；影響因素；解決措施

改革開放后，我國逐步邁向小康社會(huì)，人民群眾的生活質(zhì)量有了顯著提升，人們對房屋建筑提出了越來越高的需求，很大程度上給房地產(chǎn)商、投資者帶來了較大的發(fā)展契機(jī)，很多經(jīng)營者積極轉(zhuǎn)變了自身經(jīng)營發(fā)展方式，紛紛加入到投資房地產(chǎn)的行業(yè)中來，投資性房地產(chǎn)也因此應(yīng)運(yùn)而生。由于國家把住房建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，使得現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)仍具有較大的發(fā)展空間，但同時(shí)也受到很多因素的影響及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)收益成正比，隨著收益的增大而變大。因此投資者想要獲取長期穩(wěn)定的期望收益，首先要關(guān)注國家的經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展趨勢，提升自己的風(fēng)險(xiǎn)識別能力、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。

一、投資性房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地指的是土地使用權(quán)，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，所以投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入，要么是持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收益。

企業(yè)自用的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)以及以經(jīng)營租賃方式租入的房產(chǎn)或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)租的均不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

二、影響投資性房地產(chǎn)投資決策的因素

伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對改善住房的需求及剛性需求也越來越大，投資房地產(chǎn)的投資者也大量涌入，房價(jià)也隨之水漲船高。本文從投資者投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的角度上來分析影響投資性房地產(chǎn)投資決策的因素。

1.國家經(jīng)濟(jì)政策影響

房地產(chǎn)的發(fā)展和投資過程中，國家也相應(yīng)的制定出一系列的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，來引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展及投資者的投資方向。主要是以下三個(gè)方面，首先稅費(fèi)調(diào)控，國家通過出臺一系列的稅收政策來進(jìn)行調(diào)控，如契稅、增值稅、個(gè)人所得稅以及即將開征的房產(chǎn)稅；再次，貨幣政策，即通過銀行貸款利率、貸款期限、首付比例、公積金貸款等政策來進(jìn)行調(diào)控；最后，保障性住房的增加，即廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等住房的建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)因素影響

我國房地產(chǎn)分為三個(gè)等級市場：一級市場一土地市場，即土地的買賣市場，指土地使用權(quán)的出讓，是由國家壟斷的市場；二級市場一手房市場，即新房的買賣市場，指土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是房地產(chǎn)的增量市場；三級市場一二手房市場，即二手房的中介市場，指購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)市場主要受房地產(chǎn)商的拿地成本、配套費(fèi)的投入，供求關(guān)系，居民收入、儲蓄與消費(fèi)、投資水平等經(jīng)濟(jì)因素的影響。

3.風(fēng)險(xiǎn)因素影響

房地產(chǎn)投資過程中，由于投資者所掌握的信息有限，前期考察不深入，對購買力投資期望過于樂觀等，都會(huì)導(dǎo)致投資者出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。主要的投資風(fēng)險(xiǎn)有：（1）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，這使得許多投資者或商家使用不正當(dāng)?shù)氖侄?，來操控房地產(chǎn)投資市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（2）購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對房地產(chǎn)商品消費(fèi)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而遭受一定損失的風(fēng)險(xiǎn)。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資金額大、投入周期長，變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)，使投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國投資性房地產(chǎn)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)問題解決措施

房地產(chǎn)投資過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)問題，這就需要合理估計(jì)并控制投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，全方面、多角度的對其進(jìn)行分析，采取有效的措施，來降低風(fēng)險(xiǎn)。首先，在投資房地產(chǎn)之前，投資者需要了解相關(guān)的國家經(jīng)濟(jì)政策，分析房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢，詳細(xì)考察投資的房產(chǎn)所處的外部環(huán)境、建設(shè)施工品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)水平、產(chǎn)權(quán)明晰等，不能盲目進(jìn)行投資。再次，對收益情況進(jìn)行測算，如該項(xiàng)資金用于存入銀行、購買理財(cái)產(chǎn)品或投資其他項(xiàng)目的收益與投資房地產(chǎn)，用于出租或出售的收入扣除相關(guān)的成本、稅費(fèi)相比，哪塊收益更高。同時(shí)在購買投資性房地產(chǎn)的時(shí)候，要對當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，對未來市場價(jià)格走勢的預(yù)測進(jìn)行分析判斷。

四、結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)快速增長的背景下，人們的生活逐步邁向小康社會(huì)，越來越多的人開始對住房有了更高的需求，使得很多經(jīng)營者紛紛轉(zhuǎn)變了投資方式，投資性房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。由于房產(chǎn)投資其投資金額大，周期長等特點(diǎn)，使得投資性房地產(chǎn)的投資決策主要受國家經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。越高的投資收益就會(huì)有越高的投資風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們需要合理估計(jì)并控制投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，全方面、多角度的對其進(jìn)行分析和測算，采取有效的措施，降低風(fēng)險(xiǎn)。