長租公寓工程質量的影響因素分析及控制措施探討

郭婷

【摘 要】隨著越來越多的年輕人選擇在一線城市打拼，在高額的房貸壓力下，租賃式公寓作為建筑市場的新產品，高性價比的租賃方式越來越受到喜愛，與此同時市場對于長租公寓建筑質量要求也在不斷提高。文章首先闡述了建設過程各階段影響長租公寓工程質量的主要因素，并做了具體分析，提出了具體控制措施。

【關鍵詞】長租公寓；質量；影響因素；控制措施

習近平總書記在黨十九大報告中提出租購并舉的住房制度。隨著我國經濟社會的穩(wěn)健發(fā)展，住房需求量增大，租客的需求發(fā)生變化。傳統(tǒng)房屋租賃模式已無法滿足人們的住房居住體驗需求，因此，居住體驗良好的長租公寓獲得市場的青睞。萬科泊寓、龍湖冠寓、21世紀OPEN家等長租公寓紛紜投入甬城租賃市場，搶占先機。據(jù)了解，泊寓品牌目前已在上海、杭州、深圳等29座城市開設了近200家門店，總計開業(yè)3萬個房間。為促進長租公寓未來的發(fā)展前景，對工程中每個階段的質量管理控制是非常重要的。

一、影響項目各階段的主要因素

（一）前期階段

1.參與對象的組建。長租公寓工程的質量目標是指租戶對公寓的滿意度。由于長租公寓屬于住宅中的“快速產品”，需要使其建設周期較短，盡快投入運營來回歸成本投入，所以選擇的承包商需要選擇經驗豐富，資質相對較高，產品質量過關的承包商來承接工程項目。

2.房源地點的選擇。作為長租公寓來講，交通便利，周圍餐飲及公共設施齊全作為一個重要的選擇的指標，對長租公寓未來的租金定位及宣傳力度都異常重要。一般來講交通便利是年輕人選擇住所的首選要素，所以建設單位房源地點的選擇變得尤為重要。

3.設計格局及入住體驗。除了租金，房間風格及入住體驗也是同樣重要的一項指標，設計中包含獨立的客廳、衛(wèi)生間及陽臺深受租客的喜歡。尤其是95后、00后，他們視覺是第一感，所以大堂公共空間、健身房、咖啡廳等功能區(qū)會更吸引他們。建設單位需要在投入成本與入住體驗方面達到一個平衡。

（二）設計-采購階段

1.內部信息的及時性。設計人員在設計圖紙過程中需要盡可能與采購、施工及公寓運營相關負責人多次商討方案，互相緊密溝通和聯(lián)系，以避免產生設計上的繁雜的變更導致施工工期的延長。如有設計變更，需要及時知會其他部門人員，以防采購時材料、設備產生差異。

2.供應商資質。在選擇公寓內設施、家具、軟裝等供貨商時，不能一味靠著報價低來進行招標，如采購的材料設備質量差，直接影響租戶的入住體驗及維修售后的工作量，得不償失。

3.精裝修標準。裝修的好壞影響租房者的決策。長租公寓的租客是把位置、價格和裝修因素綜合考量，租戶可能會因為公寓的裝修好壞來決定租不租。如果長租公寓的裝修出問題的話，整個出租率就會受影響，盈利當然就下降了，裝修將是租賃的一個核心問題。

（三）施工階段

1.人員的資質。人的因素是建筑工程質量管理過程中最主觀的影響因素，包含項目管理人員、監(jiān)理公司人員及施工單位人員等直接參與到工程中的人員。要嚴格把控參與人員的技術資質以及執(zhí)業(yè)資格，確保此類人員擁有相關的上崗資格。此外，應激發(fā)人的主觀能動性，自我監(jiān)督自我約束，全面建立健全崗位責任制，改善勞動條件以及建立激勵機制，真正做到全員參與的質量管理。

2.材料、機械設備的因素。只有采用合格的符合建造標準的材料，才能夠最大程度上保證建筑工程施工質量符合預期的質量要求，例如墻壁的乳膠漆，衛(wèi)生間及廚房的墻、地磚，鞋柜衣柜的木質原材料等。對于進入施工現(xiàn)場的機械設備，必須驗收合格后，方可投入使用。

3.施工方法及工序。指通過編制符合工程特點的施工組織方法、施工方案和相關的施工進度計劃及安全文明施工計劃等，使施工人員、施工機具和施工材料有序結合，以創(chuàng)造出質量合格的工程。在施工方案中，應明確與工程相關的施工工藝與方法、操作要求及質量驗收標準中可能出現(xiàn)的問題，并且針對這些問題提出具體的處理措施和應急方案。

二、保障長租公寓工程質量的辦法

1.提高施工人員的素質。工程建筑離不開施工人員，所以在前期階段，選擇經驗豐富的、資質較高的施工班組顯得尤為重要，長租公寓的各個房間設計風格各不相同，應配備精裝修經驗豐富的管理人員和施工人員，使裝修標準達到最好的效果。每個施工人員都要時刻明確自己的施工作業(yè)內容及施工標準，尤其是其中難以明顯檢查出問題的隱蔽工程，在施工后需要對每道工序進行嚴格的檢查，如出現(xiàn)返廠問題需要具體到各負責人員，不能馬虎逃避，反復檢查，爭取排除所有工程質量隱患。

2.采用合適的施工工藝和材料。長租公寓采用較為先進的整體衛(wèi)浴和傳統(tǒng)的濕作業(yè)衛(wèi)生間工藝，設置合理的施工組織方案來進行流水施工以做到節(jié)約工期和成本的效果，對于重點工程控制節(jié)點需要制定嚴格的質量控制手冊，經現(xiàn)場施工負責人及監(jiān)理人員檢查，如試水實驗、墻磚地磚全檢、預留孔洞尺寸檢驗等需要嚴格把關。在采購階段要嚴格把握供應商提供的材料是否有以次充好的現(xiàn)象，在運輸及現(xiàn)場保護方面，要保護好原材料，防止材料丟失及損壞。

3.運用BIM工程管理信息系統(tǒng)。在建設過程中工程環(huán)節(jié)比較繁瑣，在前期建設時需要鋪墊大量繁雜的工作，按照施工設計圖貫穿于施工中，許多時候在施工中才能發(fā)現(xiàn)問題，在設計階段無法預測，需要修改圖紙然后再重新施工，極大程度上耽誤了工程的成本和進度，構建一體化信息管理模式勢在必行。施工過車囊括了資金、人員、安全以及進度方面的問題，種種要素共同構成了管理的核心內容。所以應用BIM工程信息管理技術非常有必要。

4.交房后的甲醛指標需要符合標準。甲醛作為危害身體的重要的物質，一直都是住宅類建筑努力的重要指標。長租公寓作為建設周期較短的產品，要做到將甲醛指標控制在符合標準的范圍內確實是一項重要的事情。為了讓租戶放心居住，要選擇質量好、環(huán)保安全的施工材料，不能一味追求工期短，而忽略施工后的房屋保潔等相關管理措施。

5.保證售后維修的及時性和準確性，保證售后維修后的產品符合質量標準。站在租戶的角度，維修是重要的滿意度指標，當產生衛(wèi)生間地漏堵塞、墻磚地磚脫落、乳膠漆變色等現(xiàn)象時，入住體驗得不到滿足，嚴重影響長租公寓的品牌形象。及時做到售后處理，能極大地滿足租戶的安全感。租戶在居住過程中發(fā)現(xiàn)的任何關于公寓的質量問題都要與運營人員溝通解決，享受售后服務的過程也是一種租戶對公寓滿意度進行打分的過程。所以保持良好的售后服務也是對長租公寓質量的考驗。

三、結束語

綜上所述，長租公寓的設計與施工有著自身的一些特點，本文分析了長租公寓建設各階段影響質量的關鍵因素，從設計、采購、施工、監(jiān)理等多個角度提出了質量問題的防治對策?？偠灾L租公寓的質量直接影響到每一位租戶生活的安全與舒適性，參與建設的各方責任主體應嚴格依法依規(guī)，自覺規(guī)范自身的質量行為，高度重視建設中的質量問題，精心設計，精細施工，針對長租公寓建設中的常見問題，改進提高，有所創(chuàng)新。相關建設主管部門加強監(jiān)管，社會各界有效監(jiān)督，全社會齊抓共管，確保工程質量穩(wěn)步提升，最大限度控制質量問題，將長租公寓建設成安全環(huán)保工程，優(yōu)質工程，從而促進我國租賃式住宅更加蓬勃地發(fā)展。

【參考文獻】

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