淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

劉萬賢

【摘 要】稅收是影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國家財政的重要因素，隨著市場環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變化，對稅收政策進(jìn)行持續(xù)性的優(yōu)化與調(diào)整，能夠使稅收政策更加有利于行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為影響國家經(jīng)濟(jì)與人民生活的重要產(chǎn)業(yè)，合理分析稅收政策的變化，并制定針對性的應(yīng)對策略，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的意義。本文闡述了營改增的相關(guān)理念，分析了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響，研究了優(yōu)化營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收影響的籌劃對策。旨在通過本文的研究，明確房地產(chǎn)企業(yè)受到稅收政策調(diào)整的影響，并制定和實(shí)施科學(xué)合理的籌劃對策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)；稅收管理；影響因素；籌劃對策

房地產(chǎn)行業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)的活動，使其成為影響人民生活質(zhì)量的重要行業(yè)，同時也是關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中會受到市場環(huán)境、國家政策等相關(guān)因素的影響。稅收政策是國家達(dá)成一定時期經(jīng)濟(jì)與社會目標(biāo)采取的政策手段，能夠?qū)φ{(diào)整和干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營與發(fā)展中，不能夠脫離市場環(huán)境與國家政策的影響，尤其是稅收政策的變化，會對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本、稅負(fù)等產(chǎn)生較大的影響。

一、營改增相關(guān)概述

營改增是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。營改增的最大特點(diǎn)是減少重復(fù)征稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。營改增的實(shí)施是在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下制定和實(shí)施的重要稅收政策，其能夠通過減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動各方生產(chǎn)經(jīng)營的積極性，進(jìn)而對企業(yè)尤其是服務(wù)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供動力，對于促進(jìn)消費(fèi)和供給側(cè)改革的實(shí)施具有重要的意義[1]。同時，國家稅收政策的變化，能使得企業(yè)的盈利能力與水平產(chǎn)生變化，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域中供求關(guān)系的變化，并對行業(yè)競爭格局產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

（一）營改增使房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用產(chǎn)生變化

生產(chǎn)經(jīng)營成本是影響企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性因素，不斷加強(qiáng)企業(yè)成本控制，有效降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，是企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容。營改增的實(shí)施對于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本會產(chǎn)生較大的影響，在建筑施工實(shí)施的過程中，需要不同類別的建筑材料，房地產(chǎn)企業(yè)需要從多家供應(yīng)企業(yè)中采購建筑材料，保證建筑施工的順利實(shí)施。在建筑材料市場中，部分材料供應(yīng)單位并不是大型企業(yè)，有很多是個體商戶，此類材料供應(yīng)商無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供增值發(fā)票，這將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時無法將此類增值稅扣除，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的成本增加[2]。另外，建筑施工中農(nóng)村務(wù)工人員占據(jù)了很大的比例，此類人員不屬于任何勞務(wù)公司，無法提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票，同樣會造成房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本增加。利息費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)較大的支出，由于利息費(fèi)用不能進(jìn)行抵扣，也會帶來成本費(fèi)用增加。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生影響

營改增的制定與實(shí)施，是國家減緩企業(yè)稅收壓力的重要途徑，旨在促進(jìn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中穩(wěn)定地提升自身的生產(chǎn)與競爭能力。在營改增實(shí)施的過程中，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其稅負(fù)壓力能夠得到有力的緩解，能夠在營改增實(shí)施的過程中獲得較強(qiáng)的優(yōu)勢。對于年銷售額達(dá)到500萬以上的企業(yè)來說，營改增的實(shí)施對于其稅負(fù)產(chǎn)生的影響是復(fù)雜的。一方面，營改增在企業(yè)進(jìn)項(xiàng)可扣金額多于企業(yè)營業(yè)收入較大值時，才能夠?qū)崿F(xiàn)降低房地產(chǎn)賦稅的目標(biāo)；另一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)中原本存在的重復(fù)收稅的問題，營改增的實(shí)施能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)得到一定程度的緩解。

三、優(yōu)化營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收影響的幾點(diǎn)籌劃對策

（一）對企業(yè)管理結(jié)構(gòu)與人員職責(zé)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整

營改增的實(shí)施旨在減緩企業(yè)稅負(fù)壓力，促進(jìn)企業(yè)市場競爭力的提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)稅收政策的變化，對自身的財務(wù)及稅收管理機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)與國家稅收政策的適應(yīng)性。房地產(chǎn)企業(yè)要建立和完善專業(yè)的稅務(wù)管理部門，對稅收管理人員的職責(zé)分工進(jìn)行明確，對企業(yè)稅務(wù)管理的范圍與質(zhì)量進(jìn)行提升。稅務(wù)管理部門要能夠涵蓋企業(yè)不同部門的人才，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際制定和實(shí)施能夠適應(yīng)市場環(huán)境與稅收政策的發(fā)展策略[3]。同時，針對營改增實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)及預(yù)算管理工作的影響，企業(yè)要對招投標(biāo)及合同管理部門及人員的職責(zé)進(jìn)行明確，對其工作流程進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，從源頭處降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。

（二）強(qiáng)化相關(guān)人員對營改增的認(rèn)知與學(xué)習(xí)

企業(yè)管理人員與財務(wù)人員強(qiáng)化對營改增的認(rèn)知與重視，在科學(xué)分析稅收政策與企業(yè)發(fā)展實(shí)際的基礎(chǔ)上，制定企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動方案，才能夠使企業(yè)利用營改增的優(yōu)勢作用，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員需要對自身的管理意識與財務(wù)稅收思維進(jìn)行完善，科學(xué)認(rèn)知營改增對企業(yè)發(fā)展的重要影響，并能夠在企業(yè)管理活動中付出更多的精力與資源對政策進(jìn)行分析研究[4]。另一方面，對企業(yè)員工的財務(wù)稅收思維和能力進(jìn)行培訓(xùn)、提升。通過專業(yè)人士培訓(xùn)、講解，使企業(yè)員工認(rèn)識到營改增的內(nèi)涵與意義，并積極主動地在日常工作中，對營改增進(jìn)行分析與應(yīng)用。

（三）合理管控房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本

房地產(chǎn)建設(shè)工程不是一朝一夕實(shí)現(xiàn)的，很多建設(shè)項(xiàng)目需要房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)數(shù)年的時間建設(shè)與管理，從建設(shè)項(xiàng)目的全過程出發(fā)，提升企業(yè)開發(fā)成本管理與調(diào)控的能力，能夠使企業(yè)更好地適應(yīng)稅收政策及市場環(huán)境的變化。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過創(chuàng)建專業(yè)的項(xiàng)目稅務(wù)籌劃組織，對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)的管理，從項(xiàng)目規(guī)劃開始就對稅收政策進(jìn)行系統(tǒng)研究，對項(xiàng)目稅負(fù)進(jìn)行測算，選擇合理的稅負(fù)水平。同時從合約規(guī)劃方面入手制定目標(biāo)管控成本，依據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行全項(xiàng)目成本管控，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。在全項(xiàng)目開發(fā)過程中，充分利用營改增政策，從上游供應(yīng)鏈出發(fā)，逐環(huán)節(jié)對材料采購合同進(jìn)行研究與完善，保證材料采購工作的專業(yè)性與科學(xué)性，一方面將動態(tài)成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，另一方面完善增值稅專用發(fā)票，取得充分的進(jìn)項(xiàng)抵扣，最大限度降低增值稅稅負(fù)率。

（四）改善房地產(chǎn)企業(yè)的稅款抵扣問題

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，資金成本支出與土地出讓管理是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，應(yīng)對營改增的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)能夠從這兩個角度出發(fā)。一方面，營改增實(shí)施中的貸款利息支出不能夠進(jìn)入抵扣范圍，將會使房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本受到顯著的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身的成本融資方式進(jìn)行改善，通過對企業(yè)資源的優(yōu)化整合，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本[5]。另一方面，針對土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，企業(yè)需要對土地出讓中的票據(jù)進(jìn)行優(yōu)化管理，對土地支出及票據(jù)形式進(jìn)行完善。另外，企業(yè)經(jīng)營過程，與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的成本費(fèi)用支出應(yīng)盡可能獲取規(guī)范的增值稅專用發(fā)票，擴(kuò)大增值稅抵扣范圍及進(jìn)項(xiàng)抵扣金額。通過稅收政策改革中對進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的有效應(yīng)用，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本得到有效的控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

四、結(jié)論

綜上所述，營改增的實(shí)施在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本與企業(yè)稅負(fù)，給房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展帶來了較大的挑戰(zhàn)，合理分析政策內(nèi)涵并采取有效的應(yīng)對措施，才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境的變化，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展。通過對企業(yè)管理結(jié)構(gòu)與人員職責(zé)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整、強(qiáng)化相關(guān)人員對營改增的認(rèn)知與學(xué)習(xí)、合理管控房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、改善房地產(chǎn)企業(yè)的稅款抵扣問題幾點(diǎn)對策，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對營改增的實(shí)施，有效規(guī)避企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)營效益。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王玥菡.淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016，12（7）：68-69.

[2]朱旭丹.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2016，10（10）：68-69.

[3]張雯晴.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016，8（14）：317-317.