淺析我國小產(chǎn)權(quán)房解決策略

謝成巍

【摘 要】小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展至今日已經(jīng)成為了一個令政府頭疼不已的大難題。由于小產(chǎn)權(quán)房不符合現(xiàn)行法律，無法獲得產(chǎn)權(quán)證，風(fēng)險巨大。而且小產(chǎn)權(quán)房的存在也嚴(yán)重影響到了法律的權(quán)威，損害中國法治化國家的形象。本文從多個方面分析小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，以期望尋得解決小產(chǎn)權(quán)房問題的最優(yōu)方案。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；解決策略

一、小產(chǎn)權(quán)房概念

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房即商品房相比，其所擁有的產(chǎn)權(quán)是不完整的，所以將其稱為小產(chǎn)權(quán)房。學(xué)者劉天利認(rèn)為由于人們購買在集體土地上建設(shè)的房屋因而無法依照法律取得房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，這樣的房屋人們給其一個約定俗成的稱呼，稱之為小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的危害

雖然小產(chǎn)權(quán)房有利于減輕購房者的壓力，但其對于購房者來說風(fēng)險也是巨大的。首先由于小產(chǎn)權(quán)房不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，所以有時買賣雙方會采取其他方法來規(guī)避法律，而“以租代售”便是一種常用的方法。由于小產(chǎn)權(quán)房不符合現(xiàn)行法律，政府在房屋建造時無法進(jìn)行監(jiān)督管理，對各項指標(biāo)都無法進(jìn)行嚴(yán)格檢查把控，所以小產(chǎn)權(quán)房在質(zhì)量問題方面也是無法保證。這都是小產(chǎn)權(quán)房無法避免的風(fēng)險。

小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的發(fā)展會阻礙政府對社會的正常管理并擾亂社會秩序。購房者的問題是政府最為忌憚的一塊，他們數(shù)量龐大，且花費(fèi)了許多積蓄來購置小產(chǎn)權(quán)房，一旦政府要清理小產(chǎn)權(quán)房甚至是要拆除小產(chǎn)權(quán)房，這時無疑會將購房者逼上絕境，購房者為了保住自己的房屋很可能會采取過激的行動，如游行、靜坐，這樣一來會引起社會的騷亂，使得政府無法對社會進(jìn)行正常管控，建設(shè)和諧社會也會受到阻礙。但小產(chǎn)權(quán)房畢竟不符合法律規(guī)定，對其進(jìn)行治理是早晚的事情，如何有效治理，又將社會影響降到最低是關(guān)鍵問題。

由于在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中，開發(fā)商脫離了政府的監(jiān)管，在建設(shè)時可以偷工減料以降低建設(shè)成本，加之不用繳納土地出讓金以及一系列的稅費(fèi)，開發(fā)商從中便獲得了巨大的利潤空間，此時便可以將其中一部分利潤讓與基層政府，而農(nóng)民也會獲得比正常征用補(bǔ)償更高的補(bǔ)償金，這樣各方都獲得了自己想要的利益。在這條利益鏈中還存在著一大塊灰色地帶，在這里基層政府以及一些官員會對小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)開發(fā)睜一只眼閉一只眼，從而為腐敗的產(chǎn)生提供了沃土。

三、小產(chǎn)權(quán)房的解決策略

（一）小產(chǎn)權(quán)房的合法化策略

小產(chǎn)權(quán)房走到今日已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，全國各地均有著小產(chǎn)權(quán)房的身影，牽涉到的數(shù)個利益群體，如果一味的采取強(qiáng)硬態(tài)度不認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的效力，不僅起不到任何作用還會引起人們的激烈反應(yīng)。所以對于小產(chǎn)權(quán)房如何平穩(wěn)過渡我更贊同清華大學(xué)蔡繼明教授、中國房地產(chǎn)協(xié)會顧問袁倫華先生等學(xué)者的分類治理路線圖的觀點(diǎn)。

首先是處于紅線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，如占用了農(nóng)用地（耕地和林地），不符合房屋質(zhì)量要求的，屬于搶修搶建的房屋（有許多人在得知政府會進(jìn)行拆遷時為了獲得更多的拆遷補(bǔ)償款往往會進(jìn)行短期突擊建房）。具備上述三點(diǎn)情況之一或具備多點(diǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了國家利益、人民利益，所以對于該類小產(chǎn)權(quán)房必須予以堅決拆除。

其次是處于黃線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房。這類小產(chǎn)權(quán)房未占用農(nóng)用地且具備以下三類條件所以可以予以保留。首先該類房屋質(zhì)量合格。其次該類房屋必須已納入城市規(guī)劃范圍。最后該類房屋不能是搶修搶建的房屋。

最后是處于紅線和黃線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房。這類房屋沒有能列入城市規(guī)劃范圍，但是這類小產(chǎn)權(quán)房未占用農(nóng)用地沒有觸及國家保護(hù)十八億畝耕地的底線并且這類房屋質(zhì)量符合國家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對于該類房屋可以視情況來決定是拆除還是將其合法化予以保留。

（二）小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的轉(zhuǎn)化策略

1可轉(zhuǎn)為保障性住房。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化腳步加快，城市人口數(shù)量也隨之增長，我國目前保障性住房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法惠及每一個符合條件的家庭，此時完全可以適當(dāng)利用小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房來滿足數(shù)量龐大中低收入群體。

但是小產(chǎn)權(quán)房情況比較復(fù)雜所以需要具體問題具體分析。對于已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，購房者符合申請保障性住房的只需要在有關(guān)部門處進(jìn)行登記。而不符合申請條件的就由原產(chǎn)權(quán)人把購房款退還購房者，購房者返還房屋，政府再將這些房屋照原價從原產(chǎn)權(quán)人處購買后分配給符合申請保障性住房條件的人。簽訂了租賃合同的小產(chǎn)權(quán)房，由政府從原產(chǎn)權(quán)人處購買房屋獲得房屋所有權(quán)，符合申請條件的承租人只需要重新簽訂回租合同，不符合申請條件的承租人則由出租人返還租金，承租人從租房搬出，再由政府購得房屋所有權(quán)后分配給符合申請條件的人。對于已經(jīng)建成但還未開始出售的小產(chǎn)權(quán)房則由政府按照扣除應(yīng)繳的土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)得出的價格整體購買，購買后再按照總體規(guī)劃分配給符合申請保障性住房資格的人。

2符合條件的可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房必須具備一定的條件：第一該小產(chǎn)權(quán)房不能占用農(nóng)村耕地、林地等農(nóng)用地。第二該小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該是建在處于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域，未能劃入城市規(guī)劃區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房不允許轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房。第三要轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房的房屋必須由政府對其重新進(jìn)行質(zhì)量檢測，只有質(zhì)量符合各項建設(shè)指標(biāo)的房屋方能變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房。最后要轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房必須補(bǔ)繳之前未繳納的土地出讓金和一系列的有關(guān)稅費(fèi)。只有同時符合上述三個條件才能允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房以使其合法。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的清退策略

1.強(qiáng)制拆除。小產(chǎn)權(quán)房問題涉及到了多方利益如村民的利益購房者利益，如果用一刀切的方法將小產(chǎn)權(quán)房全部進(jìn)行拆除不僅不符合國家的初衷也會引起人民的激烈抗議，影響社會的安定。因此建議只有那些符合上文中紅線范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房可依法拆除。如果是已經(jīng)建設(shè)完成且有大部分住戶形成穩(wěn)定居住的小產(chǎn)權(quán)房，為了穩(wěn)定社會秩序維護(hù)購房者利益可以將這類小產(chǎn)權(quán)房予以保留。但如果該小產(chǎn)權(quán)房還在建設(shè)中或是已建設(shè)完畢但是還未開始銷售，住戶還未搬入居住的，對這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除并不會太大程度地?fù)p害購房者利益，可以將這類小產(chǎn)權(quán)房依法拆除。

2.國家金錢補(bǔ)償。由于小產(chǎn)權(quán)房始終不是合法的事物，所以許多地方政府會選擇將違建的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除清退，這時如果對被拆的房屋的所有人不進(jìn)行補(bǔ)償安撫或補(bǔ)償不到位則會引起人們的抵抗情緒，發(fā)生暴力抗拆、抗議等情形。對此國家可以考慮給一定的拆除補(bǔ)償。進(jìn)行補(bǔ)償時確認(rèn)補(bǔ)償對象和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將會是一大難題，所以中央政府應(yīng)該盡快制定小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)男姓ㄒ?guī)，同時考慮到各地經(jīng)濟(jì)水平不同而給予各地一定的浮動空間來決定補(bǔ)償?shù)慕痤~。

3.以房換房。將小產(chǎn)權(quán)房拆除后不選擇獲得補(bǔ)償款的，房屋所有人也可選擇以房換房的方式獲得賠償。即按照原房屋的面積補(bǔ)償被拆遷人以相同面積或價值大致相等的保障性住房。

四、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題已成為我國社會的一大難題，其有效解決有利于建立良好的社會經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國家法律權(quán)威。所以政府應(yīng)該加大對小產(chǎn)權(quán)房的重視程度，一方面要盡快制定一個具體針對小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定，以使得對處理小產(chǎn)權(quán)房的行動有法可依，另一方面政府應(yīng)該加大小產(chǎn)權(quán)房弊端的宣傳力度，告知人們購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險巨大，以減少小產(chǎn)權(quán)房的交易，而且政府也應(yīng)妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房符合保留條件的就放寬處理，不符合保留條件的必須堅決予以拆除。盡快解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，我國才能快速步入社會主義現(xiàn)代化的階段，人民才能更幸福，社會才能更和諧。

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