我國房地產(chǎn)金融風險及防范研究

李函

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融種類、范圍也不斷增多和擴大，涵蓋了包括住房儲蓄存貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)證券和保險等在內的各種金融活動。多種多樣的房地產(chǎn)金融活動，進一步加深了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的密切聯(lián)系，也正因為如此，房地產(chǎn)業(yè)的一舉一動都對金融業(yè)產(chǎn)生著巨大的影響。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；金融風險；構成；防范

一、前言

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況實在令人堪憂。房價和空置率虛高不下使房地產(chǎn)業(yè)泡沫化已成為一個不爭的事實，隨之而來的房地產(chǎn)金融風險也在不斷增加。國家和地方政府不斷出臺各種調控政策，極力避免房地產(chǎn)行業(yè)泡沫擴大而導致破裂現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)界人士也在不斷加大對房地產(chǎn)金融的風險分析和安全機制的研究。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融風險的構成

（一）金融機構風險

金融機構風險主要是指金融機構在進行房地產(chǎn)貸款管理時，因企業(yè)經(jīng)濟結構的不合理以及自身操作方式不當?shù)纫蛩囟l(fā)的風險。一般來說，房地產(chǎn)貸款有很長一段時間，通常是幾十年，但金融機構提供的貸款資金的流通要短得多。因此，這將導致流動性風險進一步增加。同時，在金融機構的實際運營中，由于自身運營和管理無效，很可能會出現(xiàn)資金損失。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融機構面臨的風險。

（二）抵押風險

抵押風險主要是指金融機構在向房地產(chǎn)公司提供抵押貸款時因借款人違約而處理抵押品時面臨的風險。如果財產(chǎn)權被抵押，這種風險主要是由抵押物的產(chǎn)權造成的。這不是很清楚，或者抵押品不是借款人的專有財產(chǎn)，而是與他人分享的財產(chǎn)，金融機構很可能因產(chǎn)權而面臨風險。目前，金融機構很難及時全額償還貸款，造成重大經(jīng)濟損失。

三、房地產(chǎn)金融風險的安全對策

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要支撐，金融市場的健康發(fā)展對保障房地產(chǎn)乃至國民經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。規(guī)避房地產(chǎn)金融風險有如下的對策。

（一）積極拓寬房地產(chǎn)的融資渠道與途徑

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是來自商業(yè)銀行貨款。但隨著政府宏觀調控力度的不斷加大，尤其是現(xiàn)階段在房地產(chǎn)風險逐步增大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貨款也逐漸變得越來越困難，因此要結合我國金融市場的現(xiàn)狀，通過合理的資產(chǎn)組合，開發(fā)新的房地產(chǎn)金融交易工具，在滿足合理預期收益和風險承受力的情況下，引導投資者轉向房地產(chǎn)行業(yè)；特別是要借鑒西方的先進經(jīng)驗，加大房地產(chǎn)金融服務產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，著重發(fā)展適合我國的房地產(chǎn)融資方式，有管制地試點個人住房抵押貸款證券化，加強與完善房地產(chǎn)投資基金、信托證券建設，將集中的銀行貸款融資轉化到房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、銀行貸款等多種融資渠道模式，這將是化解房地產(chǎn)金融風險的必經(jīng)之路。

（二）完善金融機構內部的運行機制

房地產(chǎn)是一項相對風險高、收益好的行業(yè)，因此銀行在進行房地產(chǎn)信貸業(yè)務時要把握好尺度，建設完善的內部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對完善的個人信用制度和信用體系，提高個人信用評估環(huán)境以及風險識別機制，主要包括個人信用監(jiān)控、個人信用登記和風險管理制度、評估制度及預警制度等；通過建立這些制度，真實地掌握信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，以降低銀行風險；另一方面，對房地產(chǎn)貸款企業(yè)進行嚴格評審。在辦理貸款時，需對企業(yè)的貸款資格和貸款項目進行嚴格調查，包括企業(yè)的財務情況、信用記錄、開發(fā)資格等；與此同時，也應關注與借款人的關聯(lián)交易，避免出現(xiàn)轉移資產(chǎn)、挪用借款等問題，并且對擁有不良記錄、存在管理問題及開發(fā)經(jīng)驗相對比較薄弱的企業(yè)，要嚴格控制放貸金額，以規(guī)避風險。

（三）完善房地產(chǎn)金融市場，提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用

在目前房地產(chǎn)金融市場，很多房地產(chǎn)商習慣把自身的風險轉嫁給商業(yè)銀行，以減少因金融風險帶來的損失，正是因為這種自私自利的行為，使得房地產(chǎn)市場更加混亂。由于現(xiàn)階段國內對于房地產(chǎn)商并沒有完整的信譽評判，簡單的審查不能完整地判斷企業(yè)的實力和還款能力。所以，只有建立完善發(fā)達的金融市場，才能從根本上真正遏制房地產(chǎn)的投機行為、提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度、減少房地產(chǎn)行業(yè)的風險。

（四）構建完善的房地產(chǎn)金融機構體系

建立科學完善的房地產(chǎn)金融機構體系，鼓勵房企、地產(chǎn)商或個人等通過多種渠道解決遇到的融資問題。首先，政府部門要深入調研，集思廣益，出臺相關政策，吸引包括銀行在內的各類金融機構進入房地產(chǎn)金融市場，共同參與房地產(chǎn)信貸與融資服務；其次，政府還應該組織金融、信托、保險等機構，建立一些專業(yè)的融資機構，如“房地產(chǎn)儲蓄銀行”、“商品房抵押貸款銀行”等，并引導這些機構積極參與房地產(chǎn)行業(yè)，以促進房地產(chǎn)融資渠道多元化。另外，政府還應充分考慮金融機構的困難，為他們分憂解難，使他們順利參與各項融資活動。通過這些措施，促使金融機構體系不斷完善，分散銀行的壓力和風險。

四、結束語

目前我國房地產(chǎn)融發(fā)展中存在著許多問題，也蘊含著巨大的金融風險。只有正確認識目前存在的問題、剖析風險形成的主要原因、積極采取有效的解決和防范措施，才能促進房地產(chǎn)與金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

[1]滕曉莉.關于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素分析及對策[J].城市建設理論研究，2016，（16）.