房地產(chǎn)司法評估中執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險分析

韓虎

摘要：房地產(chǎn)作為一種具有較高經(jīng)濟價值的商品，在涉及司法糾紛案件時，涉案房地產(chǎn)的評估結(jié)果在訴訟過程中作為最重要的證據(jù)，涉案房地產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確與合法性是尤為重要的。文章主要從房地產(chǎn)估價師的角度，全面深度地剖析執(zhí)業(yè)人員在評估過程中面臨的風(fēng)險，在此分析的基礎(chǔ)上提出切實可行的風(fēng)險規(guī)避意見及對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)司法評估；風(fēng)險防范；執(zhí)業(yè)人員

一、房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險的含義

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟快速蓬勃的發(fā)展，在司法評估領(lǐng)域，涉及經(jīng)濟活動的糾紛案件數(shù)量有著明顯增加，其中，房地產(chǎn)由于具有價值高與資產(chǎn)量大等特點而在司法評估領(lǐng)域占據(jù)著舉足輕重的地位。目前，訴訟案件性質(zhì)的千差萬別以及訴訟案件的復(fù)雜多樣，這就要求各行各業(yè)的評估人員具備豐富的專業(yè)知識、過硬的評估技術(shù)以及豐富的工作經(jīng)驗。房地產(chǎn)作為司法評估的一個評估對象，在司法評估過程中，既涉及到房地產(chǎn)評估的技術(shù)性工作，同時也涉及到司法程序，因此，房地產(chǎn)估價司法評估綜合了司法程序和房地產(chǎn)估價兩者的特點。

在司法評估及仲裁司領(lǐng)域中，房地產(chǎn)由于自身經(jīng)濟價值較高的緣故，其價值的評估已經(jīng)在大眾的視野中占據(jù)了極為重要的一席之地，而評估也不再是單向的價值估算行為，就司法領(lǐng)域而言，它已經(jīng)成為了一種法官在處理訴訟過中程調(diào)解和仲裁的一項極為重要的手段，演繹著舉足輕重的角色，在現(xiàn)實評估實踐中如何公正、客觀、公平地為委托方以及當(dāng)事人提供法律幫助和服務(wù)，從而為辦案法官提供更具說服力的證據(jù)支撐，從當(dāng)事人的切身利益出發(fā)維護其合法權(quán)益免受損害，維護社會的正常秩序，無形當(dāng)中這就給估價工作增添了許多無形當(dāng)中的風(fēng)險，也給估價師帶來了新的研究課題，這就要求估價師在實際工作予以提高風(fēng)險防范的意識。

所謂房地產(chǎn)司法評估估價中職業(yè)人員面臨的風(fēng)險是指執(zhí)業(yè)人員出具的房地產(chǎn)估價司法評估的評估結(jié)果與真實結(jié)果偏差太大甚至失真，或者是執(zhí)業(yè)人員本身的行為過錯，導(dǎo)致相關(guān)訴訟當(dāng)事人敗訴以及給相關(guān)訴訟當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人造成的重大經(jīng)濟損失，從而使執(zhí)業(yè)人員及其所在的評估機構(gòu)被追究民事和刑事法律責(zé)任的可能性。雖然不能徹底的去規(guī)避房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險，但是可以采取可行性的對策去加以防范，以盡可能減小其發(fā)生的概率。

二、房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)司法評估中存在的風(fēng)險主要包括：訴訟方面臨的風(fēng)險，被訴訟方面臨的風(fēng)險、擔(dān)保方面臨的風(fēng)險及執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險。

執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險是指因社會因素、經(jīng)濟因素、政治環(huán)境因素與市場環(huán)境因素等所帶來的評估風(fēng)險，包括政策法律風(fēng)險、管理體制風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險及行業(yè)風(fēng)險等構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險以及執(zhí)業(yè)人員本身執(zhí)業(yè)時評或其不公平、公正的行為等造成的非系統(tǒng)性風(fēng)險，即執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險

1. 經(jīng)濟風(fēng)險。房地產(chǎn)司法評估的經(jīng)濟風(fēng)險主要指由于所處的社會的宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化及執(zhí)業(yè)人員的主觀判斷等因素引起的房地產(chǎn)司法評估的評估結(jié)果偏離真實價值，從而給執(zhí)業(yè)人員及其所在的評估機構(gòu)和當(dāng)事人造成重大經(jīng)濟損失的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)司法評估的對象是過去幾年甚至是上百年的房地產(chǎn)，所處的微觀經(jīng)濟環(huán)境在短期相對比較穩(wěn)定，所以它對房地產(chǎn)價值變化的作用是潛移默化的。但是，由于政府產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、投資政策等政策的調(diào)整，重大決策的形成及變動等因素引起的宏觀經(jīng)濟形勢的動蕩，可能引起房價發(fā)生翻天覆地的變化。

2. 管理體制風(fēng)險。管理體制風(fēng)險是指由于監(jiān)督機構(gòu)缺乏有效的管理制度與監(jiān)督機構(gòu)本身的質(zhì)量問題引起的風(fēng)險。一旦司法評估的結(jié)論或意見與事實偏離太遠(yuǎn)或失真就會使執(zhí)業(yè)人員及其所在機構(gòu)面臨經(jīng)濟處罰等非法律風(fēng)險，甚至可能面臨刑事法律責(zé)任和民事法律責(zé)任，而擁有健全的機構(gòu)管理制度和高質(zhì)量的評估權(quán)威是規(guī)避非法律風(fēng)險和法律風(fēng)險的前提條件和保障。

3. 法律風(fēng)險。由于執(zhí)業(yè)人員及其所在機構(gòu)出具事實偏離太遠(yuǎn)或失真的錯誤評估結(jié)果帶來的刑事法律責(zé)任和民事法律責(zé)任的法律風(fēng)險，執(zhí)業(yè)人員及其所在機構(gòu)一旦背上法律風(fēng)險，執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)生涯和評估機構(gòu)在房地產(chǎn)評估行業(yè)中就畫上了句號。

4. 行業(yè)風(fēng)險。行業(yè)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中本身存在的某些不確定因素，對房地產(chǎn)司法評估行業(yè)的經(jīng)營和授信后，與行業(yè)正常發(fā)展相悖而造成經(jīng)濟損失的可能性及聲譽受損的可能性。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險即執(zhí)業(yè)風(fēng)險

1. 標(biāo)的物認(rèn)定風(fēng)險。在我國，根據(jù)物權(quán)法中的規(guī)定，不動產(chǎn)有一個很明顯的特征：在市場上土地只存在使用權(quán)而不存在所有權(quán)。相關(guān)法律是根據(jù)房地產(chǎn)交易市場化機制來制定的。這對我國房屋所有權(quán)在設(shè)立抵押權(quán)是有一定的限制。在抵押制度內(nèi)容中抵押標(biāo)的物的選擇條件也是受限的， 因為這關(guān)系到抵押的合法性。在實際的執(zhí)業(yè)過程中對房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物的認(rèn)定是面臨著多樣性和復(fù)雜性。基于房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物范圍的限定、標(biāo)的物的多樣性和復(fù)雜性，這就給評估人員在執(zhí)業(yè)過程中帶來了諸多的風(fēng)險。

2. 估價業(yè)務(wù)水平風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押評估本身來說程序就非常復(fù)雜，要求執(zhí)業(yè)人員具備較高專業(yè)知識，較多的評估經(jīng)驗，與較強的專業(yè)技術(shù)能力，而房地產(chǎn)司法評估更為復(fù)雜、性質(zhì)更強、要求更高，在實際的執(zhí)業(yè)中，評估人員還必須要有判斷抵押評估業(yè)務(wù)的能力與綜合分析能力以及豐富的法律知識。選擇不同的評估機構(gòu)和評估人員做房地產(chǎn)抵押評估，因其執(zhí)業(yè)水平的不同，對抵押房地產(chǎn)評估存在的風(fēng)險大小也不同。評估人員在執(zhí)業(yè)的過程中也有著一定的風(fēng)險性，譬如沒有對抵押的房地產(chǎn)做有效的評估，搜集的資料不夠充分，證據(jù)雜亂無章，忽視了搜集證據(jù)的過程，操作中會出現(xiàn)一些計算錯誤或者隨意省去關(guān)鍵的操作步驟以及對評估及核查程序要求不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)炔灰?guī)范的操作，從而致使了評估風(fēng)險的產(chǎn)生。

3. 估價方法應(yīng)用風(fēng)險。本文主要針對以下三種常用的估價方法在應(yīng)用中帶來的風(fēng)險進行分析。

（1）市場比較法。從“比較”二字就不難看出市場比較法其實就是拿相似房地產(chǎn)的評估參數(shù)來替代所要評估對象的評估參數(shù)的原理。因此，可比實例選擇的合理與否直接關(guān)系到評估結(jié)果的真實性。由于房地產(chǎn)的獨一無二性，在評估過程中想要找到與評估對象完全相同甚至非常相似的可比實例是非常困難，而在實際執(zhí)業(yè)中，估價師往往靠自己的經(jīng)驗來選擇與評估對象大致相同的案例來作為可比實例，而這種幾乎完全憑經(jīng)驗所選取的可比實例必定給評估對象的評估結(jié)論造成主觀上的偏差；另外，目前我國沒有建立地區(qū)性可比實例案例庫，執(zhí)業(yè)人員只能局限于在自己所在的評估機構(gòu)來選取可比實例，這就導(dǎo)致了在執(zhí)業(yè)中可比實例選取的主觀性偏大。房地產(chǎn)狀況的調(diào)整作為市場比較法中的另一個難題，一方面，對于房地產(chǎn)使用性質(zhì)的不同，影響其價格的因素是相同的；另一方面，對于使用性質(zhì)不同的房地產(chǎn)，同一影響因子的權(quán)重也應(yīng)有所差異，而這些權(quán)重的確定與價格差異程度都是帶有很大主觀性的。目前在市場法評估的實際操作中，都是采用中位數(shù)法平均數(shù)法、眾數(shù)法等簡單計算方法來計算最終評估結(jié)果，而這些方法相對于來說都是比較粗略，因此應(yīng)用市場比較法是存在一定風(fēng)險的。endprint

（2）成本法。房地產(chǎn)作為商品，其價格同樣受到供求關(guān)系的制約和影響，而在成本法中，其成本構(gòu)成的那些因素是房地產(chǎn)價格構(gòu)成所主要考慮的。房地產(chǎn)的價格隨著開發(fā)成本、土地取得成本等的變化而變化。而用成本法進行估價時缺乏對折舊進行定量的分析的方法，因此應(yīng)用成本法是存在一定風(fēng)險的。

（3）收益法。目前，收益法的應(yīng)用中也存在凈收益測算的問題；收益年限確定旳問題；資本化率確定的問題。這些問題都會導(dǎo)致風(fēng)險的產(chǎn)生。

4. 房地產(chǎn)市場價值風(fēng)險。房地產(chǎn)市場價值風(fēng)險是變現(xiàn)期限內(nèi)由于房地產(chǎn)市場價格的大幅度波因素、經(jīng)濟變動因素、供求關(guān)系變動因素等形成的交易市場價值發(fā)生負(fù)面變化的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)司法估價中執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險防范對策

雖然現(xiàn)行的法律法規(guī)及房地產(chǎn)估價規(guī)范等規(guī)章制度都有追究執(zhí)業(yè)人員法律責(zé)任的規(guī)定，但是在實踐中操作起來執(zhí)業(yè)人員還是會面臨許多的問題和風(fēng)險，而房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險和其他類型的房地產(chǎn)估價風(fēng)險又有所不同，一旦風(fēng)險成為了現(xiàn)實，就會產(chǎn)生極其嚴(yán)重后果，甚至是終結(jié)執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)生涯。因此，在房地產(chǎn)司法評估估價風(fēng)險的管理中，其最核心的問題就是風(fēng)險防范，執(zhí)業(yè)人員必須要努力做到不讓風(fēng)險成為現(xiàn)實。在實踐中，可以從以下幾點來防范和規(guī)避風(fēng)險。

1.加強執(zhí)業(yè)人員及其所在機構(gòu)內(nèi)部的法律法規(guī)學(xué)習(xí)以增強評估人員的法律素養(yǎng)來提高執(zhí)業(yè)人員風(fēng)險防范意識，加強對《房地產(chǎn)司法鑒定估價職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)》的學(xué)習(xí)以增強評估人員及機構(gòu)的自律性來提高其職業(yè)道德水平。

2.在實際工作中應(yīng)對估價目的、價值類型的定位、估價時點、估價的技術(shù)路線的制定及評估等資料的提供和確認(rèn)加強與法院的溝通爭取得到法院的支持以及配合，切實規(guī)范評估人員的評估行為。涉及司法評估的房地產(chǎn)糾紛案件形形色色，所以在實際工作中，評估人員必須與法院共同明確委托方的評估目的、定位好所估房地產(chǎn)的價值類型、確定好估價時點和技術(shù)路線等，這是準(zhǔn)確估價的前提，由此可見，評估人員與法院的充分溝通在風(fēng)險防范中就顯得舉足輕重了。

3.對評估資料的充分性、真實性以及完整性必須進行認(rèn)真審查，對鑒定資料的瑕疵要做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚怼Ｔ趯嶋H操作中，對于委托方提供的資料和執(zhí)業(yè)人員自己收集到的資料，對于其真?zhèn)涡?、完整性及充分性必須加以鑒定以去偽存真，因為這可能直接決定評估結(jié)果，增添風(fēng)險引發(fā)的誘因。

4.將執(zhí)業(yè)人員的責(zé)任具體落實到位以求評估行為公正和公平，以正確處理好司法評估人負(fù)責(zé)制；通過明確執(zhí)業(yè)人員所要承擔(dān)的法律義務(wù)及建立和完善房地產(chǎn)司法評估估價的質(zhì)量體系來加強機構(gòu)監(jiān)管與質(zhì)量控制。

5.通過加強評估人員的專業(yè)素質(zhì)和不斷對評估資料的收集、更新來提高鑒定技術(shù)水準(zhǔn)，使評估意見更加科學(xué)客觀。對于一個評估人員來說，過硬的專業(yè)知識、技術(shù)及豐富的工作經(jīng)驗方顯其價值。對于鑒定主體在行業(yè)內(nèi)聲譽樹立起到了中流砥柱的作用，而對于執(zhí)業(yè)人員面臨的風(fēng)險防范能夠使評估人員從自身主觀的去規(guī)避，從而使評估報告的質(zhì)量得以保障。

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（作者單位：貴州師范大學(xué)地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院）endprint