商品房銷售中虛假?gòu)V告的性質(zhì)認(rèn)定

劉禹均

摘要：商品房本身的價(jià)值高，又是人們安家之本，所以在商品房買賣交易中發(fā)生很多矛盾問題，近年來(lái)作為社會(huì)焦點(diǎn)不斷引人關(guān)注。隨著商品房糾紛訴訟案件數(shù)量持續(xù)增加，商品房銷售虛假?gòu)V告問題逐漸受到重視。商品房假冒銷售廣告嚴(yán)重侵害買家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。造成買方承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，其原因在于人們對(duì)商品房銷售的法律性質(zhì)不夠了解。本文通過具體案例研究，重點(diǎn)探討了這些法律問題，并對(duì)商品房銷售廣告的法律性質(zhì)作出了界定。

關(guān)鍵詞：商品房銷售；虛假?gòu)V告；優(yōu)惠；邀請(qǐng)函

中圖分類號(hào)：DF458 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）021-0335-01

一、虛假?gòu)V告的內(nèi)容

（一）虛假?gòu)V告的概念

虛假?gòu)V告是指廣告活動(dòng)的主體使用某種指定或特定的方法來(lái)宣傳和介紹其提供的商品或服務(wù)。主觀故意對(duì)質(zhì)量、性能、用途等商品主要方面通過廣告中一些虛假手段對(duì)其主要內(nèi)容作出使人誤會(huì)的意思表示，使消費(fèi)者做出錯(cuò)誤判斷的廣告。

（二）商品房銷售中虛假?gòu)V告的定義及特征

商品房虛假銷售廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求商業(yè)目的而欺騙和誤導(dǎo)廣告，并以虛構(gòu)或隱瞞事實(shí)發(fā)布的廣告。根據(jù)“中華人民共和國(guó)廣告法”第28條，虛假?gòu)V告應(yīng)當(dāng)包含的特征：在形式上，廣告的內(nèi)容不真實(shí)或者使人誤會(huì)。廣告內(nèi)容不真實(shí)，即廣告內(nèi)容不真實(shí)，與實(shí)際情況不符

二、商品房銷售虛假?gòu)V告存在形式

（一）與商品房周邊環(huán)境有關(guān)的虛假?gòu)V告

這里提到的環(huán)境大致分為生活環(huán)境和自然環(huán)境兩種類型，自然環(huán)境包括商業(yè)住宅的照明，方向和社區(qū)的綠色植物覆蓋率。后者則既包括商品房區(qū)域內(nèi)的環(huán)境同時(shí)也包括商品房區(qū)域外的環(huán)境。因此，開發(fā)商在有關(guān)環(huán)境問題上有常常出現(xiàn)虛假宣傳。

（二）與商品房相關(guān)配備設(shè)施有關(guān)的虛假?gòu)V告

配套設(shè)施是指與商品住宅日常使用有關(guān)的設(shè)施，包括供水，供熱，供氣，輸氣管道等室內(nèi)設(shè)施；公共設(shè)施包括走廊，電梯，停車場(chǎng)，健身房等。

（三）向買受人提供某些優(yōu)惠的虛假?gòu)V告

商品房的面積價(jià)格是廣大購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)問題，因此開發(fā)商在宣傳廣告中常常出現(xiàn)一些如“贈(zèng)送面積”等并不明確的優(yōu)惠條件來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者。而實(shí)際上買受人并沒有得到真正的優(yōu)惠。

除此之外，商品房銷售中虛假?gòu)V告現(xiàn)象還有存在很多，因?yàn)槠邢拊谶@里只能列舉幾種。

三、商品房銷售中虛假?gòu)V告的性質(zhì)認(rèn)定

眾所周知，商品房與其他商品不同，它的建設(shè)周期更長(zhǎng)。從其銷售合同簽訂到開發(fā)商交付期間可能存在較多變數(shù)。因此，必須根據(jù)具體情況分析商品房銷售廣告的法律性質(zhì)。人們一直以兩種不同的方式界定商品房商業(yè)銷售的性質(zhì)，而要約和要約邀請(qǐng)的法律概念相距甚遠(yuǎn)。

（一）要約邀請(qǐng)性質(zhì)的商品房銷售廣告

根據(jù)“合同法”第15條，最高人民法院第三條的規(guī)定和“關(guān)于審理商品房銷售糾紛的法律適用若干問題的解釋”。我們可以得知商業(yè)廣告在理論上屬于一種要約邀請(qǐng)，生活中這樣的現(xiàn)象更是比比皆是，大部分開發(fā)商在對(duì)商品房進(jìn)行銷售時(shí)骨廣告并沒有實(shí)質(zhì)性意義，例如“尊享貴族生活”等。但諸如此類的宣傳并實(shí)際意義。

總之，從理論上講，商品房的銷售廣告是邀請(qǐng)函，但這種廣告的內(nèi)容并不具體。不是法律行為，也并不屬于銷售范疇，對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生相應(yīng)的合同約束力，一般情況下不能將還沒有簽訂合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同看待，故不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）要約性質(zhì)的商品房銷售廣告

根據(jù)《合同法》第十五第二款，“合同法”第14條和“關(guān)于審理商品房銷售糾紛的法律適用若干問題在解釋第3條的規(guī)定時(shí)，我們不難看到買方對(duì)商品房銷售廣告的描述和承諾。應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件則可視為要約。一是計(jì)劃住房和相關(guān)設(shè)施發(fā)展的承諾和說(shuō)明。例如綠化覆蓋率，健身房，地下車庫(kù)等。其次，解釋和承諾對(duì)商品房銷售合同的簽訂和房屋價(jià)格的確定具有重大影響。第三，應(yīng)明確確定住房的描述和承諾。