關(guān)于住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的思考

高華蘭

摘要：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，我國的公積金貸款業(yè)務(wù)也日益增長，然而公積金貸款所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。本文就公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入分析和探討，并提出控制措施，給出建議。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)原因；住房公積金貸款；對策

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0317-01

一、分析住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)作用

目前，貸款規(guī)模正在大力的膨脹，再加之房地產(chǎn)泡沫破裂與其他相關(guān)因素的改變，公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸地出現(xiàn)，若是風(fēng)險(xiǎn)成為了現(xiàn)實(shí)，必將造成資金的巨大損失。風(fēng)險(xiǎn)顧名思義其實(shí)就是某一項(xiàng)經(jīng)營活動受到各類因素的制約，會出現(xiàn)其受各類損失的可能。

二、住房公積貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因

通常情況下，實(shí)施公積金借貸時一般涉及了三個環(huán)節(jié)，即住房公積金管理中心、受托銀行，借貸人。銀行的角色是受托人只收取相對應(yīng)的手續(xù)費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)是不作承擔(dān)的，鑒于此住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)一般是通過住房公積金管理中心來承擔(dān)的。從全國公積金貸款逾期情況看，主要成因分析如下：

（一）借款人償債能力的風(fēng)險(xiǎn)

正是因?yàn)樽》抗e金是政策性住房貸款，再加之借款人的收入存在相當(dāng)一部分是不穩(wěn)定的，比如工作變動大、家庭經(jīng)濟(jì)狀況惡化等，嚴(yán)重影響還款能力。加之貸款期限較長，少則10年，最長可達(dá)30年，也會加大貸款的回收風(fēng)險(xiǎn)。如遇央行利率上調(diào)，給房地產(chǎn)價格帶來沖擊，也會加重職工的還款負(fù)擔(dān)。這些都直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性及風(fēng)險(xiǎn)性。

（二）受托銀行責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)

《住房公積金管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“受托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，通常情況下，住房公積金中心由于在審核貸款業(yè)務(wù)之后，和還款人不直接的面對面，同時由于住房公積金管理中心、受托銀行兩者間不及時展開信息交流，以致于一部分逾期戶自己不知貸款已經(jīng)逾期的情況。另一方面，受托銀行會為了考慮成本的節(jié)約，無法全力的回收貸款，在發(fā)放貸款后，銀行通常無法及時的要求客戶還款，也不展開跟蹤服務(wù)，造成客戶逾期還款的情況層出不窮。

（三）存貸比例不匹配導(dǎo)致的資金缺口風(fēng)險(xiǎn)

我國很多地方公積金貸款，只要公積金足額連續(xù)繳存一定期間（比如六個月或者一年）且余額大于一定數(shù)額（比如三千或者五千）即可使用住房公積金貸款。這些限定條件，只注重評價借款人的實(shí)際還款能力，卻不評估借款人對住房公積金繳存額的貢獻(xiàn)率，似乎可以刺激職工的住房消費(fèi)需求，擴(kuò)大公積金貸款規(guī)模。但長遠(yuǎn)來看，可能會由于公積金的存儲缺口，導(dǎo)致長期融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

（一）強(qiáng)化貸前風(fēng)險(xiǎn)管理

1.嚴(yán)格項(xiàng)目樓盤準(zhǔn)入制度

要主動深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)征信、建設(shè)審批手續(xù)、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目推進(jìn)等方面的調(diào)查，加強(qiáng)準(zhǔn)入管理；完善住房公積金貸款支持商品房預(yù)售管理制度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案審核制度；對不資信不良的開發(fā)企業(yè)，不予準(zhǔn)入或暫停合作。

2.嚴(yán)格貸款人信息貸前審查制度

（1）完善審批制度。在審批的過程中，需要應(yīng)用多級審批的路徑合理的把關(guān)，構(gòu)建科學(xué)有效的貸款審批制度，最大程度上達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的目的。嚴(yán)格審查貸款人的信用記錄，嚴(yán)格貸款管理制度，降低借貸審查的主觀性、隨意性。科學(xué)完善的公積金貸款管理系統(tǒng)，能夠更好的把控貸款額度。

（2）利用非信貸征信信息。對人民銀行的征信系統(tǒng)，擴(kuò)大采集范圍，最大程度上采集信息，確保公積金管理機(jī)構(gòu)可以對潛在借款人信用狀況進(jìn)行判斷。包括了環(huán)保、欠稅信息、處罰獎勵信息、強(qiáng)制執(zhí)行信息、民事案件判決、個人與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營以及還款能力的行政許可等，以充分發(fā)揮其價值，進(jìn)一步提升信貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（二）強(qiáng)化貸中風(fēng)險(xiǎn)管理

中心受理貸款時，需詳細(xì)了解貸款人及共同還款人職業(yè)、收入、償債能力以及購建房行為的真實(shí)性等，嚴(yán)格審核首付款比例、貸款額度、貸款年限等貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；在受理二手房公積金貸款時，根據(jù)房屋建成時間、詢價（合同價、計(jì)稅價、評估價三者屬低原則）核定貸款比例和金額；嚴(yán)格貸款審批制度，建立“審貸分離”機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制，個人住房貸款實(shí)行分級負(fù)責(zé)制，對貸款責(zé)任追究實(shí)行終身制；加強(qiáng)貸款抵押憑證管理，堅(jiān)持抵押到位再放款，防止偽造權(quán)證和抵押物登記手續(xù)不完善而導(dǎo)致抵押權(quán)懸空；堅(jiān)持貸款審批前稽核和放款前稽核兩道關(guān)口，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化貸后風(fēng)險(xiǎn)管理

1.規(guī)范貸后繳存管理，督促繳存單位按月足額繳存住房公積金，確保按月劃扣償還公積金貸款的職工賬戶資金充足；建立健全逾期貸款催收工作機(jī)制，對銀行逾期催收工作展開考核，將委托貸款手續(xù)費(fèi)支付以及貸款催收結(jié)果實(shí)施掛鉤機(jī)制；對逾期3期（含）以上，采用聯(lián)系借款人所在單位、家屬、上門催收、強(qiáng)制扣劃等多種方式。

2.對逾期還貸的客戶，需實(shí)施有效的行動，在催收以及跟蹤記錄等路徑的基礎(chǔ)上，將資金收回。在貸款的過程中，需借款人有擔(dān)保人，在借款人不具備能力還款時，通過擔(dān)保人對有關(guān)的連帶責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)；需確保借款人將備用號碼留下，防止意外的出現(xiàn)時，難以及時的聯(lián)系。另一方面，貸款銀行與公積金管理部門間需要構(gòu)建聯(lián)席會議制度，雙方借助會議的路徑，實(shí)時展開溝通，信息共享，達(dá)到有效防范風(fēng)險(xiǎn)的要求。

（四）將風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提取

按照財(cái)政部《關(guān)于住房公積金管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》（財(cái)綜字[1999]146號）規(guī)定：“建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的l%核定，從住房公積金增值收益中分配。”一般而言，時間越長，形成果壞賬的可能性越大，因而對貸款情況建議財(cái)務(wù)上每年末展開相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析，對沒有到期的款項(xiàng)期限劃分，一般分為了六個檔次，即5年以內(nèi)、5-10年、10-15年、15-20年、20-25年、25-30年，對貸款余額也需要按照一定的比例提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，即1%、1.5%、2%、2.5%、3%、3.5%。

四、結(jié)語

我們要積極創(chuàng)新方法防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，破除“有房產(chǎn)抵押就無風(fēng)險(xiǎn)的”思想，把貸款風(fēng)險(xiǎn)防控貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收全過程，著力建立健全各項(xiàng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度，逐步形成貸款管理的流程化、規(guī)范化、制度化。采取有效措施化解住房公積金貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資金運(yùn)行安全、高效、增值。