不動產(chǎn)登記中真實權(quán)利人保護研究

石峰

摘 要：近年來，隨著國家經(jīng)濟水平的不斷提升，很多人開始參與到了不動產(chǎn)的競爭中，以此來獲取更多的經(jīng)濟效益。但是一些不動產(chǎn)不僅影響著社會經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，還會在一定程度上影響城市發(fā)展與建設(shè)，所以不動產(chǎn)的真實權(quán)利人登記問題成為了國家相關(guān)管理部門注重的內(nèi)容。因為不動產(chǎn)登記過程需要通過相關(guān)行政機關(guān)層層審核，以此來保護權(quán)利人的利益和相關(guān)法律內(nèi)容的利益，因此權(quán)利人需要加強對相關(guān)法律和條文重視，避免財產(chǎn)安全受到侵犯。本篇文章就不動產(chǎn)登記中真實權(quán)利人保護方面的內(nèi)容展開簡單的論述，希望能對相關(guān)人士的研究有所幫助。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；權(quán)利人；保護

不動產(chǎn)之所以受到廣大人民群眾的關(guān)注，除了它具有明顯的社會財富價值，還與它的不可再生性和唯一性有著密不可分的關(guān)系。很多權(quán)利人所占有的不動產(chǎn)可以說占據(jù)著他們整體財產(chǎn)的絕大部分位置，因此不動產(chǎn)的變動會才很大程度上影響權(quán)利人利益，如果變動非常明顯的時候，還會在一定程度上影響著社會的經(jīng)濟秩序。所以，國家相關(guān)部門不斷加強對不動產(chǎn)的立法，并在不動產(chǎn)的登記制度上投入了大量的精力。另外，加強對不動產(chǎn)真實權(quán)利人的保護也成為了國家相關(guān)部門的重點工作內(nèi)容，完善和更新相關(guān)法律條文也隨著國民經(jīng)濟水平的提高而逐漸提升工作日程。

1 現(xiàn)實方面

因為現(xiàn)實社會在發(fā)展的過程中存在明顯的復雜性，所以很多主觀和客觀內(nèi)容會由于各種因素的影響而沒有實際上的意義和價值，不僅阻礙著工作的正常開展，還會對人們的利益造成很大的影響。不動產(chǎn)真實權(quán)利人登機工作開展的時候就會遇到這樣的問題。一些登記部門在工作的過程中，會由于一些主觀因素或客觀因素的影響而導致真實權(quán)利人的權(quán)利受到侵害，如真是權(quán)利人被登記為名義權(quán)利人或名義權(quán)利人登記為真實權(quán)利人等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不僅是對工作本身的不負責，對權(quán)利人利益的不負責，更對社會經(jīng)濟發(fā)展帶來了負面的影響。而造成這一現(xiàn)象的原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1 登記部門原因

登記部門中相關(guān)工作人員在進行不動產(chǎn)登記的過程中，會由于個人因素而導致登記結(jié)果與實際情況存在差異現(xiàn)象的出現(xiàn)，一部原因來自于工作人員的過失，另一部分原因則來自于工作人員的故意行為。工作過失主要體現(xiàn)在相關(guān)工作人員在進行不動產(chǎn)登記的過程中，由于相關(guān)知識掌握不到位或者馬虎因素的影響而出現(xiàn)問題。但是這種現(xiàn)象所帶來的問題的嚴重性并不是很大，嚴重的是故意行為所引起的登記問題。比如，當相關(guān)工作人員和名義權(quán)利人進行過私下的商討，達成了不正當?shù)慕灰祝敲垂ぷ魅藛T就會故意將名義權(quán)利人登記為真實權(quán)利人，從而給社會發(fā)展帶來了負面影響。

1.2 權(quán)利人之間的共同原因

在對不動產(chǎn)進行登記的過程中，還會存在另一種情況影響登記的真實性，那就是名義權(quán)利人和真實權(quán)利人之間達成了某種不正當?shù)膮f(xié)議，通過非法的手段來實現(xiàn)不動產(chǎn)的占有權(quán)。當?shù)怯浲瓿珊?，雙方在通過之前的協(xié)議來分配不動產(chǎn)的所有權(quán)，從而達到各自的目的。這種現(xiàn)象中，會存在很多惡意的不動產(chǎn)占有行為，如果相關(guān)登記部門不對其進行嚴格的把控和管理，那么就會給市場經(jīng)濟發(fā)展帶來惡性影響。

1.3 權(quán)利人單方面原因

很多真實權(quán)利人由于登記不當而引發(fā)的問題也不在少數(shù)，主要體現(xiàn)在真實權(quán)利人的法律意識薄弱或防范意識不強等，從而導致真實權(quán)利人受到威脅或詐騙等情況。所以真實權(quán)利人在進行不動產(chǎn)登記的時候，一定要注重對相關(guān)法律的認知與了解，以此來保護自身合法權(quán)益。

2 理論方面

我國不動產(chǎn)登記制度建設(shè)應(yīng)立足于以下幾個基點：第一，堅持將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的條件，以與形式主義物權(quán)變動模式保持一致。第二，繼續(xù)登記發(fā)證制度，以補強不動產(chǎn)登記的公示效果，以利于方便不動產(chǎn)交易。第三，在登記薄的編成上采物的編成主義，以清晰地反映同一不動產(chǎn)上的所有的權(quán)利關(guān)系。第四，明確賦予登記以公信力，并為此完善相關(guān)制度，如對登記申請的實質(zhì)審查、對不實申請和登記的罰則、對錯誤登記的國家賠償?shù)?，以確保登記公信力不至于過度侵害真實權(quán)利人的權(quán)利。第五，登記的審查模式分為實質(zhì)審查和形式審查，不同的審查模式對真實權(quán)利人的保護會產(chǎn)生極大的影響，我國在立法上應(yīng)采用實質(zhì)審查模式，其理由將在后文作詳細的論述。此外，登記行為性質(zhì)的界定、登記的效力問題、登記機關(guān)的確定對真實權(quán)利人的保護也將產(chǎn)生深遠的影響，應(yīng)加以詳細的討論。

3立法方面

3.1實質(zhì)審查制度

登記的實質(zhì)審查指登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也必須詳加審查確定后，方可登記。與實質(zhì)審查相對應(yīng)的是登記的形式審查，指登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請只進行形式的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，至于契據(jù)所載權(quán)利事項在實質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問。

3.2 異議登記和變更登記

所謂異議登記，即有關(guān)異議抗辯之登記，指真實權(quán)利人以及利害關(guān)系人對現(xiàn)實登記的名義權(quán)利人的異議的登記。異議登記的功能在于阻卻登記的公信力，即如果登記薄上存有異議人的異議記載，則第三人不能依登記的公信力當然地取得不動產(chǎn)之物權(quán)。異議登記功能表明其有助于真實權(quán)利人的保護，因而我國立法中應(yīng)設(shè)立該制度。然而，根據(jù)民法理論異議登記對真實權(quán)利人只是一種程序性保護，變更登記是登記機關(guān)在法定條件下，依職權(quán)或申請人的申請，對不動產(chǎn)登記事項予以變更的行為。依引起變更登記的主體不同，變更登記可分為登記機關(guān)依職權(quán)變更和真實權(quán)利人及其利害關(guān)系人申請變更。登記機關(guān)依職權(quán)變更時，不需真實權(quán)利人及其利害關(guān)系人申請，而依其職權(quán)而為之。

3.3 行政訴訟與國家賠償

登記行為具有公私法上的雙重屬性，登記機關(guān)對權(quán)利人的登記申請進行審查登記是行使國家公權(quán)力的行為，具有行政權(quán)力屬性。因而，在不動產(chǎn)登記中，真實權(quán)利人在不同情況下，對登記機關(guān)所作的違反行政法規(guī)定的行政行為不服的，均可提起行政訴訟；因登記機關(guān)的過錯，造成真實權(quán)利人利益損害的，則可提起行政訴訟，并要求國家賠償。

3.4 制定對不實申請和登記的處罰措施

不實申請和登記主要由于申請人的不實申請和登記機關(guān)工作人員的過錯引起，對之進行規(guī)范和處理，對申請和登記會起到示范效應(yīng)和警示功能，以維護真實權(quán)利人合法權(quán)益。私人的不實申請可能導致登記機關(guān)的登記錯漏，而使真實權(quán)利人遭受不利益，故登記人的如實申請對登記機關(guān)作成符合實際的權(quán)利記載意義重大。為確保當事人如實地進行登記申請，有必要對不誠實的登記申請人予以懲罰。

結(jié)束語

就目前國家發(fā)展的現(xiàn)狀來看，雖然國家相關(guān)部門在處理不動產(chǎn)問題的時候，還是會存在一些問題和不足之處，但是不動產(chǎn)真實權(quán)利人的保護問題與過去相比已經(jīng)得到了明顯的改善。在近幾年不動產(chǎn)真實權(quán)利人相關(guān)法律條文更正和完善的過程中，國家相關(guān)部門不僅對內(nèi)容中存在的問題和不符合時代發(fā)展要求的部分進行完善與改進，還將一些新型的條文引入其中。這種做法不僅有利于不動產(chǎn)業(yè)整體的運作與發(fā)展，還對真實權(quán)利人的保護有著重要的作用。另外，國家相關(guān)部門還再不斷研究不動產(chǎn)真實權(quán)利人的保護方案，并結(jié)合現(xiàn)階段國家經(jīng)濟體制的需要，對相關(guān)內(nèi)容進行了調(diào)整，以此來為后續(xù)研究工作的開展提供便利條件。

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