國外房產(chǎn)稅制度及對(duì)我國的啟示

張曉藝

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的不斷完善，原有的房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)目前我國的發(fā)展水平，制約了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。我國房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)不僅需要不斷探索、實(shí)踐，更需要充分汲取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國實(shí)際國情，國外各國房產(chǎn)稅制度在房產(chǎn)稅稅要素設(shè)計(jì)、房產(chǎn)稅征收管理、收入用途等方面總結(jié)出許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國現(xiàn)階段進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革有著重要的借鑒作用。

一、國外房產(chǎn)稅概述

世界各國都把房產(chǎn)稅作為本國稅收體系中的重要組成部分，這主要是鑒于房產(chǎn)稅在稅收體系中不可取代的重要作用。各國房產(chǎn)稅的征收都是與其自身的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律狀況等相匹配的。OECD 國家的稅收制度設(shè)置比較成熟，強(qiáng)調(diào)的是收入分配功能；而發(fā)展中國家更多地利用房產(chǎn)稅增加財(cái)政收入，解決發(fā)展中面臨的各種問題。國外房產(chǎn)稅在稅制設(shè)計(jì)上的共同點(diǎn)便是簡(jiǎn)化稅制，盡量保證稅負(fù)的公平，避免重復(fù)征稅。

國外房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)包括以下幾點(diǎn)：

1、一般將房產(chǎn)稅作為地方稅，是地方政府稅收的主要稅種之一。研究顯示，中央政府和地方政府通過分層次的方式提供公共產(chǎn)品，從而有效地滿足社會(huì)公共物品的需要。而其中，一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)政收入來源是地方政府能夠不斷有效提供公共產(chǎn)品的重要保障。在很多發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅就是這樣一個(gè)財(cái)政收入來源。比如在美國，財(cái)產(chǎn)稅在地方政府稅收收入中所占的比重超過70%；而在英國和愛爾蘭，財(cái)產(chǎn)稅甚至成為地方政府征收的唯一稅種；加拿大房產(chǎn)稅占地方稅收收入的比例達(dá)到90%以上，而澳大利亞的地方稅收更是全部來自于房產(chǎn)稅。可見大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的地方財(cái)政收入很大一部分來源于房產(chǎn)稅。而來自亞洲的韓國與日本的這一比重卻遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家，日本為29.6%，韓國僅為16.4%，這種情況與本國的房產(chǎn)稅制度完善程度及地方政府的權(quán)限大小的有著密切關(guān)系。

2、計(jì)稅依據(jù)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為主，擁有比較完善的評(píng)估體系。一般而言，對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種，面積標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，按照面積標(biāo)準(zhǔn)課稅，反而加劇了公眾收入分配不公平的局面，為了最大限度的保證稅負(fù)公平，越來越多的國家以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值包括兩種，一種是對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估然后按照評(píng)估的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)，采用這種方法的國家包括美國、日本、加拿大等國；另一種就是對(duì)租金進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后按照評(píng)估后的租金作為計(jì)稅依據(jù)，澳大利亞、中國香港地區(qū)、泰國等，采用這種方式。在這些國家中，為了保證市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的公平性，均建立了比較完善的評(píng)估體系。房地產(chǎn)估值比較復(fù)雜，這些國家一般設(shè)有專業(yè)的房地產(chǎn)估值機(jī)構(gòu)。在美國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值先由鎮(zhèn)評(píng)估員進(jìn)行初評(píng)，然后送交郡首席評(píng)估處進(jìn)行核準(zhǔn)、調(diào)整并公布，最后郡審核委員會(huì)將評(píng)估手冊(cè)交到稅務(wù)部門。我國香港地區(qū)的差餉物業(yè)署專門負(fù)責(zé)房產(chǎn)物業(yè)的差響、地租的評(píng)估，同時(shí)也負(fù)責(zé)稅收的征收。價(jià)值評(píng)估部門和征稅部門或合并或獨(dú)立，是目前全球范圍內(nèi)對(duì)房產(chǎn)征稅的兩種主要模式。

3、房產(chǎn)稅的征稅范圍比較大。多數(shù)國家房產(chǎn)稅的征稅范圍比較大，涵蓋了農(nóng)村和城市的所有房地產(chǎn)。這些國家的土地私有，因此對(duì)土地要么和房產(chǎn)合并征稅要么單獨(dú)開征稅種，這些單獨(dú)的土地稅也是財(cái)產(chǎn)稅的一種，比如美國、加拿大、韓國、日本。新加坡則是堅(jiān)持小戶型、低房?jī)r(jià)原則，對(duì)購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠。但也有的國家雖然對(duì)全部的土地征稅，但對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)卻不征稅，比如巴西。巴西對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)免稅，對(duì)城市的所有房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。這種征稅理念與我國類似，但是我國房產(chǎn)稅的征稅范圍比巴西還要小。

二、國外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示

（一）建立健全公正、客觀的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。

我國順利開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，必須要有一個(gè)公正、客觀的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，所以房產(chǎn)評(píng)估體系是否完整、公正客觀可以說是我國個(gè)人住房房產(chǎn)稅能否順利實(shí)施的核心環(huán)節(jié)。當(dāng)前世界上其他大部分國家經(jīng)過多年的發(fā)展都已經(jīng)形成了一套適合自己國情的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)，我國也應(yīng)該在立足國情的基礎(chǔ)上，借鑒其他國家的長(zhǎng)處，形成我國特有的房產(chǎn)評(píng)估體系。例如加拿大的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)就大幅度提高了評(píng)稅的工作效率。印度尼西亞政府每三年對(duì)房地產(chǎn)和土地的價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，發(fā)達(dá)地區(qū)每年評(píng)估一次。

我國的房產(chǎn)稅評(píng)估體系重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注房產(chǎn)資料數(shù)據(jù)系統(tǒng)、評(píng)估的方法及程序系統(tǒng)、結(jié)果審核及公開系統(tǒng)、評(píng)估監(jiān)督機(jī)構(gòu)等。在初期，計(jì)稅的依據(jù)應(yīng)該建立在房產(chǎn)購買的原值上，這樣有利于評(píng)估公開公正地進(jìn)行，也有助于我國評(píng)估體系在探索中進(jìn)行總結(jié)，逐步完善和規(guī)范。在評(píng)估體系初具規(guī)模以后，則以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行征稅，從而使個(gè)人房產(chǎn)稅的征稅額度隨經(jīng)濟(jì)變化以及房產(chǎn)原值的變化而有所調(diào)整，更加公正，公平、客觀的反映納稅情況。

（二）增大稅基，靈活制定稅率。

從以上對(duì)典型國家房產(chǎn)稅的描述可以看出，國外對(duì)房產(chǎn)稅的征收覆蓋范圍是非常全面的，所有房產(chǎn)中除了國家行政職能占用的房產(chǎn)以及慈善機(jī)構(gòu)占用的房產(chǎn)外，其他無論何種形式的房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅。這樣能夠很大程度的調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，也使房產(chǎn)稅成為了地方政府財(cái)政收入的主要來源。而目前我國將農(nóng)村用地以及個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房等都排除在外，不予征收，征收范圍的狹窄顯而易見。這使得房產(chǎn)稅形同虛設(shè)。達(dá)不到政府的預(yù)期目的。因此，向其他國家一樣增加征收的覆蓋范圍勢(shì)在必行。各國的征稅目的不同，因而對(duì)稅率的規(guī)定也各異，但一般采用比例稅率。有的國家稅率完全由地方政府制定，比如，美國沒有固定稅率，各地方政府根據(jù)本地的收支情況確定財(cái)產(chǎn)稅稅率，稅率分布在 0.8%至3%，以1.5%最為常見。有的國家是中央政府制定一定的范圍，地方政府根據(jù)本地的實(shí)際收支情況，靈活調(diào)整稅率，但不能超過上限稅率。比如，日本的固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，最高上限是2.1%，城市規(guī)劃稅的最高稅率是 0.3%。又如巴西的房產(chǎn)稅稅率在0～4%之間。同一個(gè)國家的不同城市，同一城市不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房屋價(jià)格都不盡相同，因此在稅率設(shè)置上應(yīng)靈活多變，例如美國并不設(shè)定統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅稅率，這主要是由于房產(chǎn)稅稅是地方稅種，稅收收入主要用于地方政府基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，因此稅率由各省或地方政府針對(duì)自己的財(cái)政需要而定。endprint

（三）輕流轉(zhuǎn)，重保有。

綜上所述，大部分國家的稅收結(jié)構(gòu)分為三部分，即保有環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)。其中大多數(shù)國家都很重視保有環(huán)節(jié)的稅收征收。例如英國，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而繳納的稅金占英國總的財(cái)政收入的1%左右，而保有環(huán)節(jié)所繳納的稅金占英國總財(cái)政收入的30%左右。這樣的稅制，直接結(jié)果就是可以刺激房產(chǎn)流動(dòng)，加大了房產(chǎn)交易的成功率和財(cái)產(chǎn)的利用率，大大減少了房產(chǎn)的空置率，有效防止了土地浪費(fèi)的行為，優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理規(guī)劃，使房產(chǎn)稅制度逐步走向繁榮。而目前我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度卻反其道而行之，有著重流轉(zhuǎn)、輕保有的弊端。我國應(yīng)該逐漸摒棄這種現(xiàn)象，漸漸走向“輕流轉(zhuǎn)、重保有”的正軌。

（四）充分考慮到各類人群，完善稅收減免制度。

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展中，區(qū)域發(fā)展不平衡和層級(jí)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象尤為明顯，不同地區(qū)發(fā)展速度相差大，同一地區(qū)收入分配差額也很明顯，不同階層富裕程度更不相同。這就需要我國在制定個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度的同時(shí)，充分考慮這些因素，照顧到不同階層的群體，既要起到打擊房產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，又要切實(shí)保障低收入群體、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)困難群體的經(jīng)濟(jì)利益。這點(diǎn)上我們應(yīng)學(xué)習(xí)美國學(xué)習(xí)，對(duì)部分人群如殘疾人等免予征收房產(chǎn)稅，并且采取一些列的措施，減免或抵扣個(gè)人所得稅，如果業(yè)主將房屋出租給其他人，則繳納不動(dòng)產(chǎn)稅時(shí)，可以在其租金中扣除正常開支，且在15年內(nèi)加速折舊，使得個(gè)人所得的應(yīng)稅收入減少，間接減少所得稅、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)。通過“取之于民，用之于民”從而贏得廣大民眾的信任，積極繳稅。學(xué)習(xí)墨西哥房產(chǎn)稅征收“劫富濟(jì)貧”的特點(diǎn)，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)職能，使社會(huì)更趨于公平。

我國房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)不僅需要不斷探索、實(shí)踐，更需要充分汲取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國實(shí)際國情，在獲得立法支撐的前提下，建立健全房產(chǎn)稅稅制體系，完善相關(guān)配套措施，使房產(chǎn)稅發(fā)揮出應(yīng)有的作用。房產(chǎn)稅制改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期且艱巨的任務(wù)，房產(chǎn)稅改革之路必須時(shí)刻關(guān)注改革過程中發(fā)生的新情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，細(xì)化和修正改革方案，不斷完善創(chuàng)新，使我國房產(chǎn)稅改革真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（寧夏大學(xué)，寧夏 銀川 750021）

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