房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題及對策

劉志

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，競爭也愈來愈激烈。企業(yè)為了維持正常經(jīng)營，能夠獲得發(fā)展機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了成本控制上。公司擁有良好的成本控制可以減少企業(yè)經(jīng)營成本，提高企業(yè)的綜合收益從而加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的問題和解決策略上進(jìn)行商討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；主要問題；解決對策

一、引言

加強(qiáng)企業(yè)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容，良好的成本控制制度會縮減企業(yè)的投入成本，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性發(fā)生了翻天覆地的變化。20世紀(jì)之前，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法是盡可能縮減，但是這樣的話就會造成產(chǎn)品質(zhì)量不合格，實(shí)際效果過差。到了21世紀(jì)之后，出現(xiàn)了各種各樣的成本控制制度。企業(yè)一般會選擇最適合房地產(chǎn)企業(yè)本身的成本控制制度。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和成本控制制度仍然不完善，存在著很多的矛盾問題，俗話說螞蟻尚可潰穴，企業(yè)中每一個(gè)小問題都有可能會導(dǎo)致這個(gè)企業(yè)衰敗。因此房地產(chǎn)必須重視成本控制問題，以提高企業(yè)的綜合收益，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。以此來促進(jìn)高薪技術(shù)的發(fā)展，提高中國的國際地位，增加GDP的上漲幅度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要意義

規(guī)范好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度，不光可以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，也可以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)該重視企業(yè)成本控制問題，這決定了一個(gè)企業(yè)的運(yùn)營方向以及利潤的多少，也決定房地產(chǎn)企業(yè)在市場中能否立足，畢竟企業(yè)的利潤才是企業(yè)最重要最終想追求的最終目標(biāo)，利潤高才能促進(jìn)企業(yè)的商業(yè)成長。所以上市公司應(yīng)該將企業(yè)成本控制與外部市場體系相結(jié)合，共同打造出適合于這個(gè)市場的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要制度上的不斷更新，不斷的適應(yīng)一直變化的市場，這就需要很多人才。但是制度上的革新并不是那么容易的。人才一旦缺失，那么這個(gè)企業(yè)的根基也會土崩瓦解。企業(yè)強(qiáng)不強(qiáng)大，關(guān)鍵性問題還得看人才富不富有。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要問題

（一）缺乏專業(yè)人才進(jìn)行成本控制

專業(yè)人才的挖掘需要企業(yè)不斷地去招收，人才會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展百利而無一害。優(yōu)秀人才的培養(yǎng)也不是光說不練的，俗話說光說不練假把式，企業(yè)應(yīng)設(shè)立更多的人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，慢慢提高人才的專業(yè)知識素養(yǎng)，建立一些制度來提高學(xué)習(xí)的積極性，譬如建立優(yōu)秀成績獎(jiǎng)學(xué)金，和工費(fèi)出國旅游等政策，總之就是建立各種制度來培養(yǎng)人才。用人才來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）成本預(yù)算和成本分析問題

企業(yè)的成本控制為的是更好的制造產(chǎn)品，產(chǎn)生更大的利潤，從而能滿足客戶的多樣化需求。通常情況下，企業(yè)都是通過增加銷量來降低平均成本，而企業(yè)增加銷量的一個(gè)重要方法就是差異化營銷。在現(xiàn)代市場中，產(chǎn)品多樣化和需求個(gè)性化趨勢不斷加強(qiáng)，但傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為客戶提供個(gè)性化產(chǎn)品的成本很高。隨著新經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，下游客戶的需求變化越來越快，越來越趨于個(gè)性化，生產(chǎn)的剛性和需求的柔性之間的矛盾日益凸顯，使得原有的產(chǎn)品營銷模式已不再適應(yīng)現(xiàn)有的市場環(huán)境。這時(shí)候就需要進(jìn)行精準(zhǔn)的成本預(yù)算，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售房子之前應(yīng)該仔細(xì)算好成本，進(jìn)行細(xì)致的成本分析。

（三）沒有建立成本控制激勵(lì)機(jī)制

房企成本控制離不開員工的主觀能動性，適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制可以有效地激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，同時(shí)可以避免一些舞弊事件的發(fā)生。對員工的工作肯定要在精神上和物質(zhì)上同時(shí)進(jìn)行。成本的控制要提倡事前事中的控制，而不是事后的總結(jié)或?qū)σ寻l(fā)生了后果的善后處理。事前事中的成本控制可以避免巨額不必要成本支出，可能給股東的感受不是很大，一但實(shí)際發(fā)生，就是不可逆轉(zhuǎn)性的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般員工人數(shù)不多，但卻是一個(gè)高智能的團(tuán)體。對員工價(jià)值的肯定，可以促進(jìn)更多價(jià)值的創(chuàng)造。

（四）項(xiàng)目全過程缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)

企業(yè)在社會發(fā)展前提下致力于產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展更使得化工產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度隨之加快。面對這樣的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行營銷時(shí)會更加側(cè)重于對新產(chǎn)品的宣傳推廣，將大部分人力物力投入到新產(chǎn)品包裝中。新產(chǎn)品研發(fā)并投入市場后，企業(yè)總希望在較短時(shí)期內(nèi)形成產(chǎn)品熱銷。營銷中企業(yè)忽視舊產(chǎn)品已經(jīng)在消費(fèi)者中形成良好印象，為企業(yè)持續(xù)不斷創(chuàng)造財(cái)富的事實(shí)。這樣的營銷是缺乏完整的理論指導(dǎo)的，在消費(fèi)者心中難以形成對產(chǎn)業(yè)的深刻印象和化工產(chǎn)品的心理優(yōu)勢。

四、針對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題提出解決方案

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的意識，引入目標(biāo)成本對項(xiàng)目進(jìn)行全方位控制

成本控制作為利潤的創(chuàng)造手段之一，同時(shí)也是企業(yè)經(jīng)營競爭戰(zhàn)略———成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施保障。企業(yè)要在競爭中生存發(fā)展，就必須增強(qiáng)成本管控意識。成本的控制涉及項(xiàng)目開發(fā)的全過程和全方面。有效的成本管控需要企業(yè)全員的參與。建立成本控制體系，設(shè)立成本控制部門和主要負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)各部門和崗位，發(fā)動員工的積極性，是一個(gè)企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)。

（二）提高企業(yè)成本預(yù)算和分析的能力

在制定了預(yù)算之后，還需要施工和管理部門針對預(yù)算中開列的各個(gè)項(xiàng)目，制定相應(yīng)的細(xì)化和落實(shí)措施，確保工程進(jìn)行中的各項(xiàng)工作和開支能夠按照預(yù)算的方案進(jìn)行，達(dá)到減少項(xiàng)目成本的目的房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本往往占了開發(fā)成本的大頭，而設(shè)計(jì)卻基本上決定了建安成本。通過限額限量設(shè)計(jì)，在多種方案中選擇和優(yōu)化，避免成本超過預(yù)期，保障目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，在施工之前，應(yīng)對施工設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)算，避免設(shè)計(jì)超標(biāo)成為即成事實(shí)。

（三）完善成本管理系統(tǒng)，做好成本控制工作

隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的生存和利益，疏忽成本的管控，把盈利集中在企業(yè)的銷售上，希望通過快銷，多銷獲取更多的資金。管理人員在實(shí)際工作過程中，與其他項(xiàng)目人員聯(lián)系不緊密。除成本管控人員外，其他員工對成本控制的認(rèn)識不到位。大部分企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行過程中缺少對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本的分解，對相關(guān)責(zé)任劃分不明確，造成項(xiàng)目成本的浪費(fèi)。中國職工最重要的東西當(dāng)然是薪酬，隨著企業(yè)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，企業(yè)兩權(quán)分離的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，造成了代理成本的出現(xiàn)，代理成本是企業(yè)中最受威脅的東西。為了提高企業(yè)的工作效率，必須大力加強(qiáng)企業(yè)薪酬激勵(lì)制度的力度。

（四）優(yōu)化項(xiàng)目全過程控制體系

完善工程項(xiàng)目的成本管理系統(tǒng)，需要依據(jù)預(yù)算和預(yù)算的落實(shí)方案，通過現(xiàn)場管理人員，執(zhí)行行之有效的管理措施。這就要求建筑公司做到，組織施工的管理人員加強(qiáng)對預(yù)算和成本控制概念的理解、落實(shí)行之有效的管理措施。對于加強(qiáng)管理人員的成本控制理解問題，需要企業(yè)選定一批具有相當(dāng)學(xué)習(xí)能力和執(zhí)行能力的管理人員，針對成本控制問題，進(jìn)行專項(xiàng)的培訓(xùn)，并在培訓(xùn)完成之后進(jìn)行成本控制的實(shí)踐工作，確保相關(guān)現(xiàn)場施工管理人員，有機(jī)會成長成為可以完成成本控制要求的人才。企業(yè)要充分認(rèn)識到項(xiàng)目各環(huán)節(jié)對成本控制的影響，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可劃分為項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目招標(biāo)階段，項(xiàng)目施工階段。首先，項(xiàng)目決策階段是項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)，強(qiáng)化項(xiàng)目可行性研究的設(shè)計(jì)，充分評估該項(xiàng)目所在地的市場環(huán)境。尤其要加強(qiáng)對該階段所涉及到的人員進(jìn)行監(jiān)督，提高項(xiàng)目估算的準(zhǔn)確率。其次項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)調(diào)程序流程化，開展設(shè)計(jì)人員，技術(shù)人員，銷售人員對該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全方位的討論，可以借鑒頭腦風(fēng)暴法與經(jīng)濟(jì)評審分析法結(jié)合運(yùn)用的策略，制定科學(xué)的設(shè)計(jì)方案，對目標(biāo)成本進(jìn)行合理的規(guī)劃。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了我國與其它國家的經(jīng)濟(jì)文化的交流，不僅促進(jìn)我國商業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)了我國對于金融行業(yè)的推進(jìn)。在面對房地產(chǎn)危機(jī)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)冷靜對待，采取相應(yīng)的措施。我國房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本時(shí)，不能過于著急，要逐步逐步的改善和加強(qiáng)。

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