我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動研究

韓希娟

摘 要：現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了較大的周期性波動，以至于給市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了不良影響。為確保國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，還要加深對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究和重視，以便通過掌握其周期性波動規(guī)律確保其整體向前發(fā)展。因此，相關(guān)人員還應(yīng)該加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動問題的研究，以便更好的制定波動的應(yīng)對策略。基于此，本文對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動進(jìn)行了詳細(xì)地分析與探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 周期性 波動

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要特征

經(jīng)濟(jì)波動通常需要經(jīng)歷四個階段，即復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動而言，其無外乎也需要經(jīng)歷這四個階段。

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

該階段始于前一次經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷。此時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供求并不平衡，且供給是大于需求的。因此部分房地產(chǎn)開發(fā)商很少甚至沒有投資開發(fā)房地產(chǎn)項目。這樣一來，市場上房地產(chǎn)項目的供求關(guān)系將保持不變。然而隨著凈需求量的快速增加，這種供求關(guān)系將被打破，從而致使房地產(chǎn)逐漸高速發(fā)展，從而到了快速發(fā)展的環(huán)節(jié)。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

隨著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到快速發(fā)展的環(huán)節(jié)，也使得房地產(chǎn)的交易數(shù)目有了非常大的提高，與此同時，也大大帶動了房地產(chǎn)的價格。這樣使得房地產(chǎn)的開發(fā)商漸漸的加大投資的力度，加之房地產(chǎn)需求量的快速增加，供給量卻難以快速跟上需求量，導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格和租金等快速增加。此時房地產(chǎn)處于繁榮發(fā)展階段，無論是投資的總額還是投資規(guī)模均不斷擴(kuò)大。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

經(jīng)歷了一段時間的繁榮發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場相對會有所縮小。由于快速增長的房地產(chǎn)價格，使得消費者難以承受，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的需求量逐漸下降，最終引發(fā)供求的關(guān)系出現(xiàn)改變。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段

房地產(chǎn)的供求矛盾越來越突出，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭壓力日趨上升。于是部分開發(fā)商只有采取降低房地產(chǎn)銷售價格的策略，然而房地產(chǎn)價格自身存在一定的剛性，其價格控制在一定的范圍之內(nèi)。但是，房地產(chǎn)市場快速的萎縮還有交易的數(shù)目不斷降低，致使房地產(chǎn)始終處在“有價無市”的狀態(tài)當(dāng)中，進(jìn)而導(dǎo)致部分開發(fā)商和投資者被“套牢”，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處在萎靡的狀態(tài)當(dāng)中。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動的主要影響因素分析

2.1 外部影響因素

2.1.1 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素即指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所處的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，這主要是指宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。比如，我國的每一個五年計劃的最后一至兩年會出現(xiàn)銀根緊縮的現(xiàn)象，這種宏觀的經(jīng)濟(jì)因素對于房地產(chǎn)業(yè)的影響就比較大。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)變量以及宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)中的經(jīng)濟(jì)增長速率、GDP表現(xiàn)、CPI指數(shù)等等也都足以引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

2.1.2 政府的宏觀調(diào)控政策的因素

我們國家是具有社會主義特點的市場經(jīng)濟(jì)，在對經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中，政府產(chǎn)生的作用是最為關(guān)鍵的。在我們國家的市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，政府部門對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到指揮的作用，政策所進(jìn)行制定的政策以及制度直接關(guān)系到整個行業(yè)后期的發(fā)展情況。

2.1.3 城市發(fā)展?fàn)顩r的因素

一座城市實際的發(fā)展情況，就可以看這一城市房地產(chǎn)的發(fā)展情況，就能夠有效地進(jìn)行體現(xiàn)。整座城市實際的發(fā)展水平直接影響到城市基礎(chǔ)的建設(shè)和住宅方面實際的需求。

2.2 內(nèi)部影響因素

2.2.1 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

房地產(chǎn)市場當(dāng)中產(chǎn)生的供求關(guān)系，是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動非常關(guān)鍵的一項因素。而房地產(chǎn)的供求關(guān)系是依據(jù)市場變化而變化的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要飛速發(fā)展就要靠著消費者實際的需要來作為支撐的基礎(chǔ)。

2.2.2 房地產(chǎn)投資的波動

房地產(chǎn)投資產(chǎn)生波動直接影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生變化，是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)在驅(qū)動力。就一般情況而言，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)中的資金投入增加時，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，行業(yè)會很快進(jìn)入發(fā)展的繁榮階段。

2.2.3 投資回報率

投資回報率直接關(guān)系到整個行業(yè)的發(fā)展情況。如果房地產(chǎn)業(yè)得到的投資回報率比較高的情況下，那么大批的資金就會進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，從而使行業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷地上漲，使得整個行業(yè)進(jìn)入到快速發(fā)展的環(huán)節(jié)。

3、房地產(chǎn)周期性波動對宏觀經(jīng)濟(jì)影響發(fā)展建議

為保障房地產(chǎn)波動和宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就要制定科學(xué)的發(fā)展策略，筆者結(jié)合實際，對兩者的發(fā)展提出了幾點策略：

3.1 重新定位房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也是基礎(chǔ)性的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)前瞻以及回顧的作用比較顯著，能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)的增長有著推動作用?？紤]到金融支持的條件，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會產(chǎn)生一定的阻礙作用，這就要對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位明確化，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性以及先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，但不是支柱型的產(chǎn)業(yè)。在面對新的時期對房地產(chǎn)的發(fā)展重新定位，對從發(fā)展方向的引導(dǎo)上就有著積極意義。

3.2 拓寬房地產(chǎn)融資渠道

為保障房地產(chǎn)的投資資金來源過度依賴銀行的發(fā)展現(xiàn)狀，就要在房地產(chǎn)的多元化融資渠道層面進(jìn)行積極拓寬，從多方面措施上加以實施。如加大差別化信貸政策的執(zhí)行力，對銀行的信貸管理規(guī)范化實施。構(gòu)件房地產(chǎn)投資信托公司，降低債務(wù)資本，進(jìn)一步擴(kuò)大化群益資本等。再有就是積極引導(dǎo)外資進(jìn)入到房地產(chǎn)的投資當(dāng)中，這些都能有助于房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

3.3 詳細(xì)研究市場房價的變化規(guī)律

在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，促進(jìn)房地產(chǎn)波動和宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就要能充分重視市場房價的變化，能夠真實的反映物價總體水平波動，對此，可把房價波動和物價指標(biāo)測量體系相結(jié)合，對經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)要進(jìn)一步加強，對中低檔的房地建設(shè)的比例進(jìn)行提高。這些都能有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)波動，從而保障宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

3.4 加強市場宏觀調(diào)控

為應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動，我國政府還應(yīng)有效強化市場的宏觀調(diào)控。要想促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)交替提出寬松以及縮放政策，進(jìn)而快速推動房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。另外，還應(yīng)加強對經(jīng)濟(jì)過熱問題的重視，防止房地產(chǎn)市場泡沫逐漸變大。為達(dá)成這一目標(biāo)，政府應(yīng)從宏觀和微觀兩方面進(jìn)行調(diào)控政策的制定，以保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠得到有效協(xié)調(diào)。而想要確保政策的有效性，還要建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警機制，以便對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長情況進(jìn)行全面監(jiān)控。根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際運作情況和規(guī)律，則能夠完成有效微調(diào)政策的制定，繼而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的幅度得到有效降低。此外，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，政府還應(yīng)該根據(jù)社會發(fā)展水平制定穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸政策和土地政策，以免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度波動

綜上所述，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生的影響因素主要包括內(nèi)部和外部這兩個方面。所以，只有充分地了解能夠影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的所有因素，才可以更好地更加全面地掌握波動的規(guī)律，進(jìn)而采取適宜的處置措施，以便于將該波動控制在合理的范圍之內(nèi)，從而更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，進(jìn)而為構(gòu)建和諧社會添磚加瓦。

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