對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的相關(guān)問題分析

劉曉陽 濟南銀豐山青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式比較特殊，并具有較高的資產(chǎn)負債率，較大的投、融資金額以及較長的生產(chǎn)周期等特點。企業(yè)本身的特殊性和這些特點就決定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊藏著比一般企業(yè)更大的財務(wù)風險，尤其是在快速擴張過程中面臨的風險更大。因此，必須要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理。財務(wù)風險作為財務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵問題。只有充分認識到財務(wù)風險的重要性，才能采取相應(yīng)的風險控制措施，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

一、財務(wù)風險的內(nèi)容

財務(wù)風險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，使企業(yè)在一定時期內(nèi)，其實際財務(wù)結(jié)果偏離了預(yù)計的財務(wù)結(jié)果，進而可能會蒙受損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險可以定義為經(jīng)營活動中各種不確定性的綜合反映，包括狹義的籌資風險，更側(cè)重于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的分析與控制。目前，房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的財務(wù)風險有：開發(fā)周期風險、資金供求風險和內(nèi)部控制風險等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因

（一）外部宏觀環(huán)境因素

1.市場和經(jīng)濟環(huán)境因素的影響。我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭十分激烈，市場格局的變化導致市場供求關(guān)系和購房者消費觀念發(fā)生變化，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要細分客戶群體的核心要求。因此，在項目定位上必須具有前瞻性，還要提高營銷方式的創(chuàng)新工作?，F(xiàn)在我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏應(yīng)對市場變化的靈活機制，這將導致出現(xiàn)商品滯銷的財務(wù)風險。在低碳經(jīng)濟影響下，建筑界將低碳建筑作為主流趨勢，由此就嚴重沖擊了房地產(chǎn)企業(yè)。為了適應(yīng)低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求，房地產(chǎn)行業(yè)又將引發(fā)一輪新的革命。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的開發(fā)動力不足、低碳技術(shù)還不成熟，所以現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)依舊面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)及風險。

2.國家政策因素的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)投資方面比較固定，并且在經(jīng)營和開發(fā)過程中，很大程度上要受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，而影響最大的是土地與稅收政策。近年來，我國土地閑置問題日益惡劣，政府針對這一問題也出臺了一系列新的土地政策。如：企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)如果沒有開發(fā)所儲備的土地，那么政府將進行閑置土地稅的征收，甚至部分土地會被無償收回。從本質(zhì)上看，土地成本占用了很大的資金比例，加上新土地政策的出臺，這些因素將直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和企業(yè)的預(yù)期收益率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種較多且復雜，稅費負擔重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是依靠銀行借貸或者資本市場融資，由此給企業(yè)帶來了很大風險。

（二）內(nèi)部環(huán)境因素

1.行業(yè)特點。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，對資金的存量與周轉(zhuǎn)有較高要求，具有財務(wù)高風險特點，并且相關(guān)財務(wù)風險貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營過程中。再加上關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生的影響作用，建筑材料、勞動力以及土地等成本因素也會給企業(yè)的開發(fā)成本帶來諸多影響，進而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。2.資金管理不完善。一是我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對資金管理不重視，缺乏資金風險控制意識，忽視現(xiàn)金流的管理；二是未采用集中化的資金管理模式，在預(yù)算、結(jié)算以及資金計劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，結(jié)果造成內(nèi)部資金信息脫節(jié)，使今后的資金管理工作處于被動狀態(tài)；三是商品房屬于一種特殊的存貨，占用了很大的投資成本比例，一旦價值實現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻，就無法快速回籠資金，加大風險。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的應(yīng)對對策

（一）建立財務(wù)預(yù)警機制。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響很大，市場環(huán)境又難以預(yù)測，這就給企業(yè)發(fā)展帶來了很多不確定因素。企業(yè)的財務(wù)運行狀況也隨著環(huán)境的變化而改變，微小的財務(wù)問題，經(jīng)過一段時間，可能會變成大的財務(wù)問題，甚至演變成財務(wù)危機。因此，必須建立科學的財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)，診斷財務(wù)問題，及時發(fā)出財務(wù)風險信號，采取有效措施，降低財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)敏感財務(wù)指標(如開發(fā)項目的銷售率、收益率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金安全率等)的數(shù)值變化，來合理判斷企業(yè)財務(wù)風險的大小。

（二）把握國家宏觀政策。國家宏觀政策給我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢帶來較大影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場中的調(diào)控政策，隨著政策的變動，適時地對發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整，減輕成本壓力，降低財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到與時俱進，樹立低碳意識，選擇環(huán)保型材料，增強核心競爭力，對可能出現(xiàn)的財務(wù)風險做好有效防范。

（三）同行間密切合作。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中激烈的競爭，這些企業(yè)的實力參差不齊，有的房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，負債高，面臨很大的財務(wù)風險考驗?；谶@種情況，就有必要加強房地產(chǎn)企業(yè)間的合作，共擔風險、共同開發(fā)、共享收益，保持良好的競爭態(tài)勢，從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。

（四）加強資金集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，合理地調(diào)配資金，對企業(yè)現(xiàn)金流量穩(wěn)定、財務(wù)風險控制有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)總部應(yīng)側(cè)重于資金集中管理，對管轄項目的資金進行最大限度地整合，并對其進行實時監(jiān)控，及時了解資金的流向和效益，以防止出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的情況，降低財務(wù)風險，實現(xiàn)高效財務(wù)管理。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高回報的同時也面臨很大的財務(wù)風險，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的生存及發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營管理工作上，要堅持從實際出發(fā)，加強對財務(wù)風險的理論研究，做好財務(wù)風險的規(guī)避工作，提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。