不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用探討

楊勝兵

（湖南省地質(zhì)測繪院 湖南衡陽 421000）

1 引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，需要用法律的形式對房地產(chǎn)行業(yè)作出進行必要的管理，使其在穩(wěn)定合法的范圍內(nèi)發(fā)展。不動產(chǎn)登記就是伴隨房地產(chǎn)發(fā)展與法律管理建立起來的一種重要措施。所謂不動產(chǎn)登記，就是將不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利人以及有利害關(guān)系的人員通過法律途徑辦理手續(xù)向國家有關(guān)部門申請對不動產(chǎn)的相關(guān)事項作出改變的手段。在不動產(chǎn)登記的手續(xù)中很重要的一項就是房產(chǎn)登記，是權(quán)利登記的一種，房產(chǎn)登記是指房產(chǎn)權(quán)利人與房產(chǎn)利害關(guān)系人對權(quán)力不動產(chǎn)進行登記。房產(chǎn)登記中最重要的工作，就是房產(chǎn)測繪。

2 房產(chǎn)測繪與房產(chǎn)登記介紹

2.1 房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪作為一種專業(yè)測繪，是運用其專業(yè)的測繪手段，對房產(chǎn)的現(xiàn)狀進行調(diào)查。主要調(diào)查的內(nèi)容有房產(chǎn)利用情況，房產(chǎn)位置，房產(chǎn)自然狀況，房產(chǎn)數(shù)量等。房產(chǎn)項目測繪與房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪為房產(chǎn)測繪的兩大類。房產(chǎn)測繪與傳統(tǒng)測繪相比有很大不同，體現(xiàn)在下面幾個方面：①測繪對象復(fù)雜。房產(chǎn)測繪需要對房屋的權(quán)屬，數(shù)量，位置，自然情況，使用情況，質(zhì)量，面積等等作出測繪。內(nèi)容比普通測繪內(nèi)容多而且雜，用到的資料也較多。②測繪比例大。通常采用的比列尺為1：200，需反應(yīng)諸多房產(chǎn)要素，如房屋界址點，房角點，房屋面積，建成年份，用地面積等。表示的精細程度要比普通測繪高。③精度要求高。由于房產(chǎn)關(guān)系到各方利益，就要要求有很高的精度，普通測繪只需在圖上量取即可，但房產(chǎn)測繪不能在圖上直接量取，特別是對于房屋建筑面積的測算就必須用精密儀器測量。④測量結(jié)果有法律意義。房產(chǎn)測量的結(jié)果在經(jīng)不動產(chǎn)登記機關(guān)確認以后，便產(chǎn)生法律效力。這是解決爭端，劃清產(chǎn)權(quán)等法律權(quán)益的重要依據(jù)。

2.2 房產(chǎn)登記

房產(chǎn)權(quán)屬必須要進行房產(chǎn)登記，這是由當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)管理機構(gòu)管理的，是國家加強法制化建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，確認不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的必要手續(xù)。

3 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

3.1 房產(chǎn)信息調(diào)查

在房產(chǎn)測繪中，為明確房屋的信息，房產(chǎn)的權(quán)屬情況等所做的調(diào)查稱為房產(chǎn)信息調(diào)查。調(diào)查出的房產(chǎn)信息可讓消費者對于房產(chǎn)信息在細節(jié)方面進一步理解。消費者可從多方面獲取房產(chǎn)信息，可通過報紙，廣告，售樓處等渠道了解，具體情況參考圖1。

圖1 房產(chǎn)信息獲取渠道圖

3.2 平面測繪

平面測繪主要是對面積和結(jié)構(gòu)進行測量，在房產(chǎn)平面測量中，需詳細測量房產(chǎn)面積以及平面結(jié)構(gòu)，描繪房產(chǎn)結(jié)構(gòu)模型，表示出房產(chǎn)的空間位置，具體高度等房產(chǎn)特點。通過房產(chǎn)平面測繪，可以使人們對于房產(chǎn)所處于的地理位置及結(jié)構(gòu)情況做一個了解。房產(chǎn)測繪的測繪內(nèi)容較多，不夠形象直觀，這使得需要建立一個關(guān)系模型，這個關(guān)系模型是對實際數(shù)據(jù)的精簡，可以更加形象直觀的為消費者提供房產(chǎn)信息，可作為房產(chǎn)實物的大體參照。

3.3 對比分析測繪信息

房產(chǎn)測繪為不動產(chǎn)登記帶來了便利，可以在房產(chǎn)登記時對房產(chǎn)相關(guān)要素作分析比對。具體的調(diào)查分析房產(chǎn)的全部內(nèi)容以及附屬部分。房產(chǎn)測繪需要對信息合理整理，要將自身的情況與現(xiàn)階段國家房產(chǎn)回執(zhí)的要求綜合整理，做好房產(chǎn)信息的展示工作。

4 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記過程中是很重要的一項，是進行好不動產(chǎn)登記工作的首要條件。與一般測繪相比，房產(chǎn)測繪的結(jié)果具有法律效力，受法律保護。房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)需經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)以及土地部門確認，一經(jīng)確認，便劃分產(chǎn)權(quán)歸屬，便產(chǎn)生法律效力。詳細來說，房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記過程的作用主要有以下幾個方面。①房產(chǎn)測繪可以為消費者的不動產(chǎn)法律權(quán)益提供保障。房產(chǎn)權(quán)益人或者利害關(guān)系人在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生糾紛的時候，可以向房產(chǎn)測繪部門提出申請，得到房產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，通過這些信息可以明確產(chǎn)權(quán)歸屬，是解決糾紛的一種常用方法。②土地管理部門以及房產(chǎn)管理部門可以通過房產(chǎn)測繪提供詳細的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測繪單位需指定房產(chǎn)控制圖，房產(chǎn)控制圖是測繪單位對房產(chǎn)圖紙信息的整合，將這些信息錄入到房產(chǎn)管理系統(tǒng)，可以為土地管理部門以及房產(chǎn)管理部門的決策做參考。③隨著我國城市化的迅速發(fā)展，城區(qū)面積不斷擴大，政府工作很難只通過自己對不動產(chǎn)信息全面掌握，然而政府要做出決策就必須要全面了解實時變化的城市不動產(chǎn)信息，房產(chǎn)測繪的工作就為政府不動產(chǎn)掌握提供了便利。將房產(chǎn)測繪信息同步到政府工作部門，就可以讓政府及時了解當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)信息，作出科學(xué)規(guī)劃。

房產(chǎn)登記工作是與廣大人民群眾相關(guān)的重要工作之一。也是不動產(chǎn)登記中重要的一環(huán)。現(xiàn)階段隨著房產(chǎn)測繪的發(fā)展，已經(jīng)產(chǎn)生了許多有價值的房產(chǎn)測繪及登記資料。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)登記工作的前提，就必須要加強管理，用來保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。保證測繪結(jié)果的公正準確，保障房產(chǎn)權(quán)屬人的合法權(quán)益。房產(chǎn)又是一個特殊的不動產(chǎn)類型，與其他不動產(chǎn)，如土地，林地，海域等等不動產(chǎn)來說，房產(chǎn)測繪需要更精確的精度，更詳細的測量。這就體現(xiàn)了做好房產(chǎn)測繪工作的意義。做好了房產(chǎn)測繪就是做好房產(chǎn)登記工作的前提。

5 不動產(chǎn)登記中的測繪工作優(yōu)化對策

5.1 建立明確規(guī)范的測繪標準體制

及時做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理制度、完善不動產(chǎn)登記的技術(shù)準則是在成立不動產(chǎn)登記機構(gòu)后的首要任務(wù)。有關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)工作，相關(guān)部門有規(guī)劃管理部門，登記機構(gòu)，測繪部門。要做好不動產(chǎn)登記的技術(shù)準則與管理制度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，處理好產(chǎn)生的種種問題。對于不動產(chǎn)條例中沒有規(guī)范的相關(guān)條例，要充分討論，參考各方意見與建議，保證不動產(chǎn)測繪結(jié)果的客觀公正。

5.2 建立測繪管理機制

需要看到，當(dāng)前的不動產(chǎn)測繪工作的發(fā)展并沒有跟上社會發(fā)展的速度，可以說不夠健全，正處于發(fā)展的前期。不動產(chǎn)測繪管理機制和不動產(chǎn)統(tǒng)一機構(gòu)的設(shè)立有著很深的關(guān)系。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)會促進不動產(chǎn)測繪工作的發(fā)展。循序漸進的建立不動產(chǎn)同一機構(gòu)，明確好各方的責(zé)任，明確好有關(guān)的測繪體制，把不動產(chǎn)登記與測繪管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一，是現(xiàn)在需要做到的重要任務(wù)。

5.3 提高工作意識，培養(yǎng)測繪技能

針對房產(chǎn)測繪的特殊性，在工作內(nèi)容與要求上相較于普通地籍測繪：①測繪內(nèi)容多；②測繪要求的數(shù)據(jù)精度高。這就使得測繪工作人員提高工作意識，樹立責(zé)任意識。不斷提高測繪能力，學(xué)習(xí)測繪知識，以此保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中數(shù)據(jù)的完整性與準確性。這對以后的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)聯(lián)的其他數(shù)據(jù)來說，是有重要意義的。

6 結(jié)束語

綜上所述，房產(chǎn)測繪關(guān)系著廣大人民群眾的房產(chǎn)權(quán)益，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)在不動產(chǎn)的范疇內(nèi)有著最高的經(jīng)濟價值。為此，房產(chǎn)測繪工作將越來越受到重視，成為不動產(chǎn)統(tǒng)一工作后的一項重要工作。信息化，現(xiàn)代化的發(fā)展將對房產(chǎn)測繪提出更高的要求，在準確性，客觀性上將不斷完善，提供更多的數(shù)據(jù)支持。適應(yīng)現(xiàn)階段不動產(chǎn)統(tǒng)一等級的信息化的發(fā)展，為政府掌握當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)情況提供數(shù)據(jù)支持，保證我國不動產(chǎn)登記工作的順利開展?？偟膩碚f，房產(chǎn)測繪可為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的客觀公正提供保證，除此之外，可以對不動產(chǎn)的登記和審核管理在一個平臺進行整合管理，對土地管理部門，房產(chǎn)管理部門對不動產(chǎn)登記的管理審核工作帶來便利，還可以讓政府規(guī)劃部門及時做出調(diào)整，以免產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛。

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