論道特色小鎮(zhèn)PPP基金商業(yè)回報

文/本刊記者 馮珊珊

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)能否吸引到民間資本的參與，其中的關(guān)鍵在于特色小鎮(zhèn)項目的盈利空間和回報機制的設(shè)置，能否匹配社會資本的預(yù)期收報率。只有當特色小鎮(zhèn)的投資收益大于社會資本的投資成本時，PPP融資模式才能真正的落地。

“山色湖光步步隨,古今難畫亦難詩?！惫糯娙巳绱嗣枋鲂℃?zhèn)美景。2016年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部三部委發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)?！疤厣℃?zhèn)”概念逐漸成為熱門話題，并席卷全國。

正如國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委員會秘書長馮奎所指出，特色小鎮(zhèn)建設(shè)蘊含著經(jīng)濟社會特別是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的大戰(zhàn)略。它順應(yīng)了新常態(tài)，提供了新平臺，創(chuàng)造了新供給；塑造了新業(yè)態(tài)，展示了新模式。但當下特色小鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)出現(xiàn)了“一哄而上的勢頭，定位雷同的噱頭，形象工程的派頭，圈地建房的蓋頭和好經(jīng)念歪的苗頭”。

因此，特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，一定要去回答以及解決這樣一些問題：特色小鎮(zhèn)由誰來建？究竟是政府來建，還是由社會資本來建，或者是政府和社會資本共同來建。模式是什么？靠什么建？依托的基礎(chǔ)條件是什么？

金融創(chuàng)新

毋庸置疑，現(xiàn)在是建設(shè)特色小鎮(zhèn)最好的時機。但是在特色小鎮(zhèn)的整個實施過程中有很多難題沒有突破，比如應(yīng)該如何解決短期現(xiàn)金流和長期收益之間的矛盾？如何解決特色產(chǎn)業(yè)從定位到落地，到產(chǎn)業(yè)運營的難題？

賽伯樂基金高級合伙人、原利海集團總裁汪傳虎認為，這一次特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和簡單產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型有很大區(qū)別，這是基于幾個大背景的轉(zhuǎn)變：第一是中國整個經(jīng)濟增長方式在發(fā)生巨大變化，由傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展方式向集約型轉(zhuǎn)變。第二是基于中國城鎮(zhèn)化的路徑發(fā)生的變化，原來單一的中心城市聚集向中心城市的再城鎮(zhèn)化。第三，整個房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)生深刻的變化，原來物理空間的開發(fā)向內(nèi)容、提供服務(wù)方向轉(zhuǎn)移，向產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)運營轉(zhuǎn)移。

特色小鎮(zhèn)面臨著政策機遇、消費升級的市場機遇、交通環(huán)境大改善的機遇，也面臨幾個方面的挑戰(zhàn)，包括投資回報率、如何解決現(xiàn)金流等問題。農(nóng)民怎么掙錢，開發(fā)商怎么能夠支撐下去，巨大的公共服務(wù)怎么產(chǎn)生回報，這些都需要考慮。

汪傳虎認為，“最大的問題就是投資周期長，運營時間長，回收慢，但是未來價值可能會很大。這個矛盾必須借助創(chuàng)新金融工具來解決。”

目前特色小鎮(zhèn)基本上是以開發(fā)商為主，碧桂園、華夏幸福、時代地產(chǎn)集團、華僑城、藍城集團，地產(chǎn)商們紛紛入局到特色小鎮(zhèn)的開發(fā)計劃。最大的問題還是地產(chǎn)思維，產(chǎn)業(yè)支撐能力弱，運營能力更弱。

“中國房地產(chǎn)基本上是金融化，一些地產(chǎn)公司杠桿率遠遠超過銀行，達到15倍杠桿率。”重慶富民銀行行長助理李剛毅進一步表示，“特色小鎮(zhèn)真的不能按照地產(chǎn)思維去玩。我覺得首先在思維層次上去地產(chǎn)化，傳統(tǒng)地產(chǎn)思維是拿地設(shè)計開發(fā)，然后銷售回籠現(xiàn)金，而小鎮(zhèn)玩法不一樣，他要求的是運營的功力，現(xiàn)金流回報，對地產(chǎn)商有非常大的壓力，所以特色小鎮(zhèn)一定會讓地產(chǎn)商面臨著流動性陷阱，一個項目進去可能三年時間沒有現(xiàn)金流回來，可能五年沒有正常的現(xiàn)金流。如果是短期資金，拿到高成本的信托資金，地產(chǎn)商一定會陷入進去，對于金融機構(gòu)來說，我們對于特色小鎮(zhèn)還是比較謹慎的，因為這里面看到機會的同時，還蘊藏著風險，可能就是一個坑?！?/p>

汪傳虎認為，中國進入了城市更新的時代。原來工業(yè)+地產(chǎn)模型是一個債權(quán)模型，不支持特色小鎮(zhèn)，更不支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？空猩桃Y打造本地的特色小鎮(zhèn)也是非常難的。特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，應(yīng)該向城投+地產(chǎn)+投資+招商+服務(wù)轉(zhuǎn)型。

“原來的單一物理空間的開發(fā)能力要向多方位轉(zhuǎn)變，我們講的規(guī)劃不僅僅是簡單的建筑規(guī)劃，而是復(fù)雜的頂層設(shè)計，其中包括金融投融資的規(guī)劃、現(xiàn)金流的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，另外還有政府資源的協(xié)調(diào)整合能力等?！?/p>

政府也在用創(chuàng)新金融工具，比如設(shè)立創(chuàng)投基金、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、招商基金等方式，在幫助產(chǎn)業(yè)進行落地。

據(jù)了解，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對于特色小鎮(zhèn)響應(yīng)最早，2015年底就推出了特色小城鎮(zhèn)建設(shè)專項信貸產(chǎn)品。中長期政策性貸款主要包括集聚城鎮(zhèn)資源的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套設(shè)施建設(shè)兩個方面。

2016年10月10日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行關(guān)于推進政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》（建村[2016]220號）進一步明確了農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對于特色小鎮(zhèn)的融資支持辦法。

同期，國家發(fā)改委等有關(guān)部門支持符合條件的特色小鎮(zhèn)建設(shè)項目申請專項建設(shè)基金，中央財政將對工作開展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當獎勵。“中國特色小鎮(zhèn)投資基金”也正式啟動，投資基金將采取母子基金的結(jié)構(gòu)，母基金總規(guī)模為500億元人民幣，未來帶動的總投資規(guī)模預(yù)計將超過5000億元達到萬億級別。

PPP融資模式

在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中，討論最多的是通過PPP融資途徑實現(xiàn)商業(yè)金融。PPP基金是指基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化投融資模式，在股權(quán)、債權(quán)、夾層融資領(lǐng)域均有廣泛應(yīng)用：為政府方配資；為其他社會資本配資；單獨作為社會資本方；為項目公司提供債權(quán)融資等。PPP基金可分為PPP引導(dǎo)基金和PPP項目基金；其中PPP項目基金又分為單一項目基金和產(chǎn)業(yè)基金等。

PPP模式從緩解地方政府債務(wù)角度出發(fā)，具有強融資屬性。在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV，并制定《公司章程》，政府指定實施機構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負責提供特色小鎮(zhèn)建設(shè)運營一體化服務(wù)方案，特色小鎮(zhèn)建成后，通過政府購買一體化服務(wù)的方式移交政府，社會資本退出。

結(jié)合一些專家的觀點，PPP運營模式在特色小鎮(zhèn)建設(shè)這一領(lǐng)域，本質(zhì)上就是通過對不同專業(yè)機構(gòu)的導(dǎo)入，以締約形式，形成一體化的運營平臺。在市場層面上，以企業(yè)為主導(dǎo)，形成相關(guān)引導(dǎo)基金，與當前政策導(dǎo)向結(jié)合，引入國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性基金，由此實現(xiàn)資本介入、政策導(dǎo)入，從戰(zhàn)略規(guī)劃層面實現(xiàn)特色小鎮(zhèn)的整體打造。

“國家說的PPP是基礎(chǔ)設(shè)施，我們現(xiàn)在做的PPP為什么成功的很少，就是因為PPP本意不是解決融資問題，我們卻總是把PPP當成一個解決融資問題的工具。其實PPP是調(diào)用政府、企業(yè)和運營方來提高項目開發(fā)的質(zhì)量、效益和效果的。未來真正大規(guī)模的PPP是本身能夠產(chǎn)生運營收益的，能夠保證資金的穩(wěn)定回報?！?/p>

汪傳虎以旅游特色小鎮(zhèn)為例，一開始需要建立PPP基金。但是做PPP基金很難解決PPP運營回報的問題，所以需要有公司來參與。而這些公司是以產(chǎn)業(yè)基金來支持的，產(chǎn)業(yè)基金最后能夠通過股權(quán)、IPO實現(xiàn)價值最大化。最后通過景區(qū)的資產(chǎn)證券化來解決PPP基金的退出和回報問題，通過IPO來解決股權(quán)投資的回報問題。一定要用創(chuàng)新金融和產(chǎn)融結(jié)合這樣的理念和工具來解決問題。

“所以特色小鎮(zhèn)的收入模型已經(jīng)不僅僅是租金或者地產(chǎn)收益，它一定是地產(chǎn)收益+投資收益+服務(wù)收益的結(jié)合。最后通過資本市場解決資產(chǎn)證券化和股權(quán)基金的退出問題。”汪傳虎說。

中建政研副總裁王樹海認為，在推動PPP模式上應(yīng)該將產(chǎn)業(yè)放在首位，“我們現(xiàn)在推動的PPP模式實際上有些倒置，精力主要集中在解決資金問題方面，反而輕視了運營，這樣會導(dǎo)致偽PPP模式或者中國特色的PPP模式的出現(xiàn)。實際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該把產(chǎn)業(yè)放在首位，然后才是地產(chǎn)?！?/p>

隆基泰和發(fā)展集團總經(jīng)理李國忠的建議是專業(yè)人做專業(yè)事?！皬膰业礁骷壍胤秸荚谕苿覲PP模式。比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，只有政府行政職能簡政放權(quán)，才能實現(xiàn)專業(yè)的人做專業(yè)的事；政府主要做好政策支持工作，包括財政支持、產(chǎn)業(yè)扶持和市場監(jiān)管，其余工作交給有能力的資本方去操作，比如土地的前期開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公共服務(wù)供給，還有招商引資，以促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。”

關(guān)于政府、開發(fā)商，運營商，以及金融機構(gòu)的關(guān)系，李剛毅認為，要運用伙伴經(jīng)營的理念，才能真正獲得開發(fā)商和內(nèi)容伙伴的認同，包括政府，需要轉(zhuǎn)變觀念，不是賣地賺錢，而是把地拿出來作為引導(dǎo)資金，這樣特色小鎮(zhèn)就不一樣了。

對于產(chǎn)權(quán)的問題，烏鎮(zhèn)景區(qū)、北京古北水鎮(zhèn)景區(qū)總規(guī)劃師、設(shè)計師、總裁陳向宏的看法是，“我的個人癖好，我希望所有的產(chǎn)權(quán)整體都拿下，但是未必都是對的。租產(chǎn)權(quán)的也可以做。但是歷史性的文化名鎮(zhèn)，歷史性的古城，千萬要注意，我們中國最弱的是開發(fā)商，老百姓一鬧事，你簽再多的合同，政府也不會幫你，而是幫老百姓。這里我有兩句話：第一，今天拿產(chǎn)權(quán)永遠比明天拿便宜；第二，拿了產(chǎn)權(quán)以后，你才有下一步資本運作的可能。產(chǎn)品形式、產(chǎn)能規(guī)模和產(chǎn)權(quán)選擇是我們選擇項目的前提?！?/p>

文旅小鎮(zhèn)的投資樣板

文旅大時代的來臨，成為文旅特色小鎮(zhèn)的重要推手。據(jù)了解，未來中國將有70%的新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值來自文化加科技，以及文化加旅游的行業(yè)。

文旅小鎮(zhèn)也正在成為打造特色小鎮(zhèn)的重要特征和目的?！拔幕瘍?nèi)容是文旅小鎮(zhèn)落地的根本”、“文化空間的延展是景區(qū)IP最好的渠道”、“主推IP的同時，用科技手段做延伸呈現(xiàn)”……

目前，國內(nèi)熟知的文旅小鎮(zhèn)還是以原有古村、古鎮(zhèn)延伸發(fā)展而來的旅游小鎮(zhèn)，最為知名的當屬浙江烏鎮(zhèn)。

烏鎮(zhèn)景區(qū)、北京古北水鎮(zhèn)景區(qū)總規(guī)劃師、設(shè)計師、總裁陳向宏認為，烏鎮(zhèn)的成功在于領(lǐng)先市場的成功。2001年～2004年，是烏鎮(zhèn)發(fā)展的第一個階段，定位是觀光旅游。當時的思路是修一個舊的殼，裝傳統(tǒng)的東西，利用自身文化積淀形成不一樣的古鎮(zhèn)。2004年，度假旅游（夜游）時代到來，烏鎮(zhèn)西柵欄的設(shè)計理念也發(fā)生了變化，從保護上把靜態(tài)的保護變成歷史街區(qū)的再利用，形成新舊的變化。

陳向宏介紹，從2007年開始，烏鎮(zhèn)投入了大量資金，一方面把民宿做起來，另一方面加強景區(qū)晚上觀賞游玩項目的設(shè)計打造。正式建設(shè)完成后，烏鎮(zhèn)開始考慮引入投資方，于是找來了中青旅的戰(zhàn)略投資。當時的談判條件是保持烏鎮(zhèn)獨立品牌，中青旅不參與管理。

2007年，烏鎮(zhèn)西柵正式對外經(jīng)營第一年稅后凈利潤3000萬元，2010年9000萬元，到2016年，烏鎮(zhèn)旅游總游覽人數(shù)936萬，營收超過14億元，實繳稅收2.5億元，稅后凈利潤5.6億元。

烏鎮(zhèn)也進入了發(fā)展的第三個階段，即“文化小鎮(zhèn)”階段?！拔艺J為，文化是放大景區(qū)IP最好的渠道。只有創(chuàng)造這個古鎮(zhèn)獨有的文化才具有未來延展價值（旅游溢加價值），所以建了大劇院，建了美術(shù)館，做了四屆戲劇節(jié)?！爆F(xiàn)在，烏鎮(zhèn)因為戲劇節(jié)、藝術(shù)展、世界互聯(lián)網(wǎng)大會等內(nèi)容形態(tài)而被逐漸放大，成了中國最熱的旅游目的地之一。

自2016年下半年以來，我國經(jīng)濟環(huán)境下行，整個旅游市場形勢非常不好，烏鎮(zhèn)也經(jīng)歷了十幾年以來游客人數(shù)第一次下滑?！斑@代表了一個信號，烏鎮(zhèn)接下來該怎么辦？烏鎮(zhèn)的第四次轉(zhuǎn)型，具體轉(zhuǎn)型方向在哪？那就是會展小鎮(zhèn)?！痹陉愊蚝昕磥恚瑹衢T旅游產(chǎn)品的打造應(yīng)該堅持唯一的原則是市場導(dǎo)向。

同為古北水鎮(zhèn)的掌門人，陳向宏認為，古北水鎮(zhèn)在京郊長城腳下，以后文化發(fā)展空間甚至比烏鎮(zhèn)更大。因為長城的存在，小鎮(zhèn)里的所有業(yè)態(tài)，吃喝行購均超過了行業(yè)的邊際利潤。從2011年6月份正式簽約開工，到2014年建成，2015年開業(yè)到2016年，共接待游客240萬，景區(qū)總收入7.4億，稅后凈利2.3億，這超預(yù)期的達到了烏鎮(zhèn)近十二年的水平。

“古北水鎮(zhèn)現(xiàn)在還沒有完全建好，也還沒有大規(guī)模的進行品牌化宣傳，還處于試運行階段，但在北京地區(qū)，古北水鎮(zhèn)無疑占據(jù)了市場第一。很多人問，50億做古北水鎮(zhèn)，怎么回報？我認為，旅游產(chǎn)品走到今天的投資回報，靜態(tài)只是一個方面，中間還有資本的力量，還要研究旅游項目溢出的效應(yīng)?！?/p>

陳向宏認為，古北水鎮(zhèn)和烏鎮(zhèn)很大程度上是兩個不同的生命體，但是有四個相似的特點：第一，在規(guī)劃里面，不研究白天怎么游而是把目光更多的放在夜游。一個景區(qū)沒有夜生活就沒有第二次消費，只有門票收入。

第二，不講究門票收入，而是講究單位消費。在烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)，實行三三制，三分之一的門票，三分之一的酒店收入，三分之一的景區(qū)綜合收入。觀光產(chǎn)品和度假產(chǎn)品是不能混雜在一起的。

第三，不講追求游客人數(shù)。做一個景區(qū)不怕你不來，就怕你不再來。烏鎮(zhèn)，一年900多萬游客，70%是散客，70%里面至少60%是第二次來。

第四，不再強調(diào)自己的景區(qū)是第一，而是強調(diào)自己的景區(qū)是唯一。唯一性才是真正重要的。

現(xiàn)在國內(nèi)旅游消費者正處在一個轉(zhuǎn)型期，從對旅游產(chǎn)品的接觸認知的滿足感轉(zhuǎn)化為個性化的生活文化體驗。簡單講，以前是人隨景走，現(xiàn)在是景隨人心?！八栽谕顿Y項目的選擇上，說到底還是應(yīng)該遵循市場導(dǎo)向。”陳向宏建議，任何一個項目，投資前要深入研究。投資規(guī)劃第一要考慮產(chǎn)品管理、盈利模式。第二要講究投資和運營結(jié)合，一般最好的建設(shè)是跟運營管理團隊同步的。第三要和政府股東配合。

任何一個項目，投資前要深入研究。投資規(guī)劃第一要考慮產(chǎn)品管理、盈利模式。第二要講究投資和運營結(jié)合，一般最好的建設(shè)是跟運營管理團隊同步的。第三要和政府股東配合。