基于PCA—DEA的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)效率分析

王效俐　鄭南宏　連漪

摘要： 本文旨在對(duì)我國(guó)1997-2015年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)行分析。首先結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)構(gòu)建了較為全面系統(tǒng)的分析指標(biāo)體系，由于歷年數(shù)據(jù)有限，先采取主成分分析法對(duì)產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行降維，再將投入指標(biāo)與綜合產(chǎn)出指標(biāo)代入DEA模型。研究結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年進(jìn)入市場(chǎng)化階段后，通過持續(xù)高投入方式促進(jìn)了行業(yè)發(fā)展，綜合技術(shù)效率在2005-2009年達(dá)到最優(yōu)；而隨著行業(yè)日趨成熟，傳統(tǒng)粗放型發(fā)展方式帶來投入過度冗余，忽略技術(shù)革新亦顯著降低了整體運(yùn)營(yíng)效率。

Abstract： The purpose of this paper is to analyze the input-output efficiency of Chinese real estate industry from 1997 to 2015. Firstly， a set of comprehensive and systematic index system is constructed in combination with the industrial feature. Due to the limited data， this paper reduces the production indexes by using the PCA method， then uses DEA to calculate input-output efficiency. The results show that after entering the marketization stage in 1998， Chinese real estate industry has developed rapidly through continued high investment， and optimal operating efficiency is achieved during 2005-2009； but as the industry matures， the traditional extensive production way results in serious input redundancy， and ignoring technological innovation also decrease the comprehensive technical efficiency.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)業(yè)；運(yùn)營(yíng)效率；PCA；DEA；投入冗余

Key words： real estate industry；efficiency；PCA；DEA；input redundancy

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）05-0072-04

0 引言

近年來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)效率研究已經(jīng)引起了許多學(xué)者的關(guān)注。但目前，學(xué)界更多關(guān)注的是微觀企業(yè)績(jī)效情況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率研究較少，相關(guān)研究也只選取少數(shù)指標(biāo)進(jìn)行分析。因此，本文搜集了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)1997-2015年的數(shù)據(jù)，從土地、資本、人力、房屋面積、企業(yè)盈利絕對(duì)指標(biāo)、相對(duì)指標(biāo)六個(gè)層面11個(gè)指標(biāo)入手，結(jié)合主成分分析法與數(shù)據(jù)包絡(luò)法進(jìn)行分析，從而更好地認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多年發(fā)展的運(yùn)營(yíng)效率，暨而對(duì)防范房地產(chǎn)泡沫、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供理論依據(jù)與對(duì)策參考。

1 研究方法簡(jiǎn)介

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，目前統(tǒng)計(jì)局只披露了1997-2015年數(shù)據(jù)，而DEA模型（數(shù)據(jù)包絡(luò)方法）一般要求決策單元個(gè)數(shù)必須是投入和產(chǎn)出變量個(gè)數(shù)之和的三倍以上。為滿足DEA模型的數(shù)量關(guān)系要求，本文先采用PCA（主成分分析法）對(duì)產(chǎn)出指標(biāo)降維，再將投入指標(biāo)與綜合產(chǎn)出指標(biāo)代入DEA模型進(jìn)行計(jì)算。

1.1 數(shù)據(jù)包絡(luò)方法（DEA）

數(shù)據(jù)包絡(luò)方法（DEA，Data Envelopment Analysis）是一種常用的效率評(píng)價(jià)方法，其特點(diǎn)是適用于多輸出、多輸入的有效性綜合評(píng)價(jià)問題，并且無(wú)須對(duì)指標(biāo)做任何權(quán)重假設(shè)，排除了很多主觀因素。目前，DEA兩個(gè)常用模型分別是CCR和BCC模型，CCR假定規(guī)模報(bào)酬不變，而BCC將CCR中的綜合技術(shù)效率分解為純技術(shù)效率和規(guī)模效率。

1.2 主成分分析法（PCA）

主成分分析（PCA，Principal Component Analysis）是由Hotling提出的一種數(shù)據(jù)壓縮與特征提取的多元統(tǒng)計(jì)方法。其旨在利用降維的思想，把眾多具有一定相關(guān)性的指標(biāo)通過線性函數(shù)轉(zhuǎn)換為少數(shù)幾個(gè)相互無(wú)關(guān)的綜合指標(biāo)（即主成分）以代替原有指標(biāo)。主成分分析法的優(yōu)點(diǎn)在于具有較強(qiáng)的信息提取能力，能有效減少指標(biāo)選取工作量，并且能消除指標(biāo)間的相關(guān)影響。

2 指標(biāo)體系選取

2.1 投入產(chǎn)出指標(biāo)選取

本文選取投入產(chǎn)出指標(biāo)體系如表1。

投入指標(biāo)方面，房地產(chǎn)業(yè)除了對(duì)勞動(dòng)力跟資本需求大，還對(duì)土地存在嚴(yán)重依賴性，所以投入指標(biāo)從土地、資本與人力三個(gè)角度選取。其中，本年購(gòu)置土地面積和施工房屋面積分別反映企業(yè)當(dāng)年的購(gòu)地與房屋施工情況；本年完成投資額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)分別從當(dāng)年絕對(duì)投資量與累計(jì)資產(chǎn)量角度，反映房產(chǎn)企業(yè)資本的投入情況；企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)反映人力資源投入。

產(chǎn)出指標(biāo)方面，國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)普遍只選擇企業(yè)營(yíng)收與利潤(rùn)，不僅難以反映房地產(chǎn)真實(shí)交易情況，也未能反映企業(yè)相對(duì)盈利情況，而數(shù)據(jù)顯示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)盈利指標(biāo)歷年來變化較大。最終，本文從房屋面積、企業(yè)真實(shí)盈利與相對(duì)盈利指標(biāo)三個(gè)角度選取上述指標(biāo)。其中，商品房銷售面積與企業(yè)總營(yíng)收分別考慮了商品房成交量和成交價(jià)因素；竣工房屋面積體現(xiàn)當(dāng)年的竣工情況，由于地產(chǎn)熱年房產(chǎn)企業(yè)存在加速動(dòng)工的動(dòng)機(jī)，因此竣工房屋面積能反應(yīng)當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出情況；企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從絕對(duì)收益角度考慮行業(yè)收益情況，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和總資產(chǎn)報(bào)酬率分別從銷售回報(bào)率和資本利用率角度考慮行業(yè)回報(bào)率。endprint

數(shù)據(jù)來源上，選取國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的1997-2015年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共19年的數(shù)據(jù)，由于時(shí)間跨度大，文章以1997年CPI為基準(zhǔn)，對(duì)涉及金額的指標(biāo)剔除通脹因素影響。受篇幅限制，文章不再列出具體數(shù)據(jù)情況。

2.2 產(chǎn)出指標(biāo)PCA降維

借助軟件SPSS 22.0進(jìn)行主成分分析，首先對(duì)產(chǎn)出變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，按照主成分累計(jì)貢獻(xiàn)率不低于85%、特征值大于1的原則提取主成份。計(jì)算結(jié)果（表2）顯示，數(shù)據(jù)符合KMO與Bartlett檢驗(yàn)，適合用主成分分析法。

由于第一個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)率超過88%，因此第一個(gè)主成分足以代表原來6個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)的絕大部分信息。主成分表達(dá)式如下：

f1=0.43x1+0.42x2+0.42x3+0.41x4+0.36x5+0.41x6

x1…x6分別代表商品房銷售面積、竣工房屋面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入、總資產(chǎn)報(bào)酬率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率?？梢?，主成分f1綜合考慮所有產(chǎn)出指標(biāo)。

另外，由于DEA模型要求指標(biāo)不能出現(xiàn)負(fù)數(shù)，而歸一化不影響DEA計(jì)算結(jié)果，本文采用歸一化對(duì)數(shù)據(jù)處理如下（其中aj是每個(gè)指標(biāo)最大值，bj是每個(gè)指標(biāo)最小值）：

3 數(shù)據(jù)包絡(luò)結(jié)果

將處理后的6個(gè)投入指標(biāo)與1個(gè)產(chǎn)出綜合指標(biāo)代入數(shù)據(jù)包絡(luò)BCC模型，采用軟件DEAP 2.1進(jìn)行計(jì)算分析。同時(shí)，為研究對(duì)產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行PCA降維處理是否合理，將未經(jīng)處理的指標(biāo)同樣代入BCC模型，得到結(jié)果如表3。

從表3可知，如果直接采用DEA模型，自2003年后行業(yè)效率值基本為1，嚴(yán)重缺乏區(qū)分度，失去了研究的科學(xué)性與準(zhǔn)確性。而對(duì)產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行主成分方法降維后，計(jì)算結(jié)果得到有效改善。進(jìn)一步對(duì)組合模型結(jié)果進(jìn)行分析，以規(guī)模效率遞增或遞減為分類標(biāo)準(zhǔn)，可將我國(guó)房地產(chǎn)分為三個(gè)階段：

3.1 起步擴(kuò)張階段：1997-2004

1997-2004年綜合技術(shù)效率都小于1，表明該階段未達(dá)到DEA相對(duì)有效，但整體呈現(xiàn)上升狀態(tài)，表明行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率不斷提升。具體而言，綜合技術(shù)效率在經(jīng)歷過1999年的最低點(diǎn)0.568后不斷上漲，到2004年綜合技術(shù)效率達(dá)0.969。規(guī)模效率與綜合技術(shù)效率走勢(shì)基本一致，從1997年的0.829，經(jīng)過1999年的低點(diǎn)0.596后，逐漸提升至0.973；此外，純技術(shù)效率保持較高水平，基本維持0.95～1之間，這說明1997-2014年間綜合技術(shù)效率受規(guī)模效率影響較大，這一階段規(guī)模效率低迷拖累綜合技術(shù)效率表現(xiàn)。另一方面，規(guī)模效率持續(xù)呈現(xiàn)遞增效應(yīng)，說明該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該擴(kuò)大行業(yè)投入與企業(yè)規(guī)模。結(jié)合歷史看，1997年7月亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，直到1999年才結(jié)束，這場(chǎng)金融危機(jī)打破了亞洲經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的景象，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了不小的負(fù)面影響。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展并帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止住房實(shí)物分配，自此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與供應(yīng)能力顯著提高。1997-2004年本年購(gòu)置土地面積、施工房屋面積、本年完成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別為20%、15%、19%、18%、11%。同時(shí)，城鎮(zhèn)人口增加與收入水平提高帶動(dòng)房地產(chǎn)需求規(guī)模逐步擴(kuò)大，在供給與需求雙重作用下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益不斷提升。1997-2004年商品房銷售面積、竣工房屋面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別為13%、20%、74%、25%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和資產(chǎn)回報(bào)率從-0.47%和-0.06%提升至6.44%和1.39%。

3.2 繁榮高效階段：2005-2009

2005-2009年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮高效的階段。其中，2005-2007和2009年的綜合技術(shù)效率都為1，達(dá)到DEA相對(duì)有效，表明這四年間投入要素均得到充分利用，并取得最大的產(chǎn)出效果，而規(guī)模效率不變說明行業(yè)規(guī)模投入也達(dá)到最佳水平。盡管2008年爆發(fā)金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)商品房銷售面積受此影響同比下滑14.72%，但在政府“國(guó)十條”、“四萬(wàn)億計(jì)劃”等政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，表現(xiàn)在土地、資本與勞動(dòng)力持續(xù)高投入。2005-2009年本年購(gòu)置土地面積、施工房屋面積、本年完成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別為11%、14%、15%、16%、5%。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為市場(chǎng)化程度的不斷提高與土地、金融等生產(chǎn)要素市場(chǎng)的不斷完善，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮高效，企業(yè)盈利水平繼續(xù)緩慢提升，資產(chǎn)回報(bào)率與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別在2009和2010年達(dá)到頂點(diǎn)，具體為2.78%和14.21%。

3.3 市場(chǎng)過熱階段：2010-2015

2010年綜合技術(shù)效率開始下滑，從0.995下滑到2014年的0.697，2015年回升至0.798。這一階段，綜合技術(shù)效率下滑主要是由于純技術(shù)效率下滑。純技術(shù)效率從2010年的1.00下滑到2014年的0.751，2015年回升至0.848，說明2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)整體技術(shù)水平有所下降，不難理解，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆促使企業(yè)過度追求銷量產(chǎn)出，導(dǎo)致忽略了技術(shù)與管理創(chuàng)新。規(guī)模效率也在2013年出現(xiàn)下滑（0.894），而后在2015年有所回升（0.941）。然而，規(guī)模效率在這一階段持續(xù)呈現(xiàn)規(guī)模遞減狀態(tài)，2011年開始出現(xiàn)明顯的投入冗余現(xiàn)象，之后愈加嚴(yán)重。結(jié)合現(xiàn)實(shí)看，2010年開始過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)引來政府嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，政府出臺(tái)“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”和“新國(guó)八條”等高壓政策，市場(chǎng)開始“降溫”：投入方面，本年完成投資額與企業(yè)資產(chǎn)、施工房屋面積增速均出現(xiàn)明顯下滑，而購(gòu)置土地面積數(shù)量在2012、2014、2015年同比分別減少7%、11%、14%，體現(xiàn)政府土地調(diào)控方面的作用；產(chǎn)出方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈與政策調(diào)控影響下，企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率跟資產(chǎn)回報(bào)率大幅下降，從2010年的14.21%、2.72%分別下降為2015年的8.79%、1.12%。盡管如此，2015年施工房屋面積、本年完成投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)和企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)分別冗余31.7%、29.6%、37.9%和14.7%，充分表明房地產(chǎn)行業(yè)依然存在過度投資開發(fā)、行業(yè)泡沫嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。endprint

4 結(jié)論與建議

本文采用主成分與數(shù)據(jù)包絡(luò)組合模型，構(gòu)建了較為全面系統(tǒng)的分析指標(biāo)體系，對(duì)我國(guó)歷年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)行分析。研究結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年步入市場(chǎng)化階段后，通過持續(xù)高投入方式極大地促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，綜合技術(shù)效率也隨之顯著提升。隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化程度不斷提升，以及土地、金融等生產(chǎn)要素市場(chǎng)不斷完善，2005-2009年間我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來繁榮高效階段，綜合技術(shù)效率水平達(dá)到最大化。但由于資本的逐利性，到了“十二五”期間，企業(yè)過度追求產(chǎn)出，行業(yè)投入冗余嚴(yán)重。而忽略技術(shù)水平革新亦導(dǎo)致綜合技術(shù)效率不斷下滑，傳統(tǒng)的粗放型方式已明顯不適合行業(yè)的發(fā)展需求。

據(jù)此，本文針對(duì)企業(yè)與政府兩層面提出建議：①對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該致力于技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)整合優(yōu)化。一方面，加大創(chuàng)新力度以提升技術(shù)水準(zhǔn)，通過精細(xì)管理、技術(shù)管理創(chuàng)新降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)，注重提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)水平；另一方面，通過重組并購(gòu)等方式整合行業(yè)資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展活力。

②對(duì)政府而言，在堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化方向的同時(shí)，應(yīng)加快相關(guān)制度建設(shè)以促進(jìn)市場(chǎng)體系逐步完善，例如健全住房保障體系、進(jìn)一步推動(dòng)土地所有制改革、建立適當(dāng)有效的房地產(chǎn)稅收體系。對(duì)于市場(chǎng)的過度非理性投機(jī)行為，既要通過合適的宏觀調(diào)控機(jī)制與手段嚴(yán)厲遏制，也要注意地方政府為保政績(jī)過度扶持房地產(chǎn)發(fā)展的非理性動(dòng)機(jī)。

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