商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究

（中國(guó)建設(shè)銀行太原并州分行個(gè)人貸款中心 山西太原 030024）

引言

住房抵押貸款是商業(yè)銀行貸款中的重要組成部分，也是商業(yè)銀行盈利的重要業(yè)務(wù)。住房抵押貸款對(duì)于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展具有重要作用，它不僅能夠促進(jìn)我國(guó)金融事業(yè)的發(fā)展，而且也能夠保障我國(guó)居民的住房情況。因此必須重視住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是否可控。

（一）商業(yè)銀行住房抵押貸款的基本情況與顯著特征

所謂的商業(yè)銀行住房抵押貸款是指借款人向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，主要用于分期購(gòu)買(mǎi)住宅，借款人在進(jìn)行商業(yè)貸款時(shí)，必須要有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，以便于借款人在到達(dá)還款期限時(shí)能夠還本付息。當(dāng)借款人沒(méi)有對(duì)銀行償還完債務(wù)時(shí)，借款人的住宅是要在銀行作為抵押，一旦由于某些原因，借款人不能按時(shí)償還銀行的債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)對(duì)借款人的住房進(jìn)行出售來(lái)抵消欠款。

1.住房抵押貸款的歷史

我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)始于20世紀(jì)90年代，與國(guó)外相比我國(guó)的住房抵押貸款發(fā)展較晚。但當(dāng)下我國(guó)住房抵押貸款每年都呈現(xiàn)遞增的狀態(tài)，住房抵押貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一，對(duì)商業(yè)銀行的利潤(rùn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)很大，在提高資產(chǎn)效率方面起了很大作用。在我國(guó)由于商品房屋并沒(méi)有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，所以我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然每年呈遞增狀態(tài)，但是增長(zhǎng)較緩慢。

2.住房抵押貸款的顯著特征

我國(guó)商業(yè)銀行并不像國(guó)外一些銀行完全處于開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，它需要國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)，住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)之一，自然也需要國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)，有著其獨(dú)特的業(yè)務(wù)特點(diǎn)。

（1）國(guó)家政策性特點(diǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行是中國(guó)銀行的重要組成部分，商業(yè)銀行成立初衷就是為了更好幫助地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，幫助企業(yè)發(fā)展和服務(wù)于城市居民的。商業(yè)銀行所做出的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須遵循中國(guó)人民銀行制定的經(jīng)濟(jì)方針政策，都必須要接受我國(guó)銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)督和管理，這就要求商業(yè)銀行進(jìn)行的所有業(yè)務(wù)都要遵循國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策指導(dǎo)。作為商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一的住房抵押貸款業(yè)務(wù)自然也要遵循國(guó)家政策指導(dǎo)，具體表現(xiàn)為要對(duì)住房貸款的利率、首付比例做出詳細(xì)規(guī)定，并要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定。

（2）發(fā)展不平衡特點(diǎn)。我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)由于發(fā)展較晚，還存在著一系列問(wèn)題與漏洞，這就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)內(nèi)外發(fā)展不均衡問(wèn)題。對(duì)內(nèi)表現(xiàn)發(fā)展不平衡是指對(duì)于住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控還不完善，對(duì)外表現(xiàn)發(fā)展不平衡是指住房抵押貸款規(guī)模的大小。由于我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，在管理、政策、操作流程各個(gè)方面沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)，這就會(huì)導(dǎo)致住房抵押貸款發(fā)展內(nèi)外不平衡，一旦住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，又沒(méi)有完善的防控體系和管理措施，勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響到商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（二）商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行對(duì)借款人進(jìn)行資金貸款，但借款人由于種種原因，不能履行當(dāng)時(shí)合同去支付銀行本金與利息。這種行為就會(huì)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)，造成商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)損失，從而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失。

2.經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在金融方面，由于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期波動(dòng)與不規(guī)律，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行由于匯率、利率、股票等方面因素，造成商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)損失。

3.國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。是指在一定時(shí)期，國(guó)家通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的綜合考量而出臺(tái)的一系列經(jīng)濟(jì)方針政策。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)一直是快速發(fā)展的行業(yè)，由于我國(guó)人口眾多，對(duì)住宅的需求也是較高的，因此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)通常要借商業(yè)銀行大量貸款，那么國(guó)家每一次對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊和影響，進(jìn)而影響到商業(yè)銀行。對(duì)于商業(yè)銀行的住房抵押貸款，它有明顯的金額大、時(shí)間長(zhǎng)的特征。國(guó)家在對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)做出宏觀調(diào)控，那么勢(shì)必會(huì)對(duì)微觀層面產(chǎn)生影響。例如，我國(guó)人民失業(yè)率會(huì)不斷上升，這就會(huì)導(dǎo)致借款人實(shí)際收入會(huì)有所下降。從而會(huì)影響借款人對(duì)商業(yè)銀行的還款能力，這就會(huì)使商業(yè)銀行產(chǎn)生大量不良貸款現(xiàn)象，使商業(yè)銀行造成重大經(jīng)濟(jì)損失。

4.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。是指當(dāng)商業(yè)銀行急需資金時(shí)，而住房抵押貸款不能直接變現(xiàn)的一種現(xiàn)象。商業(yè)銀行的貸款主要是以居民存款為主要來(lái)源，居民在銀行的存款大多是短期存款，居民是可以隨時(shí)取出存款的。但是商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的期限都是長(zhǎng)期的，有的甚至是五年、十年。這種把居民存款作為放貸的行為，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)使商業(yè)銀行出現(xiàn)不可估量的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)霈F(xiàn)商業(yè)銀行破產(chǎn)的情況。

5.合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。是指商業(yè)銀行在進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)，沒(méi)有遵守法律法規(guī)和行業(yè)準(zhǔn)則去進(jìn)行商業(yè)交易。這種情況會(huì)使商業(yè)銀行遭到國(guó)家相關(guān)部門(mén)的調(diào)查和處罰，直接導(dǎo)致商業(yè)銀行出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)使商業(yè)銀行造成聲譽(yù)損失，影響商業(yè)銀行的信譽(yù)度等問(wèn)題。

6.聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)商業(yè)銀行，只有在社會(huì)上有良好的信譽(yù)，才能吸引眾多客戶與其合作，居民才能到商業(yè)銀行去存款。良好的信譽(yù)是商業(yè)銀行最有利的無(wú)形資產(chǎn)，對(duì)商業(yè)銀行會(huì)產(chǎn)生巨大價(jià)值。一旦商業(yè)銀行出現(xiàn)聲譽(yù)問(wèn)題，那么就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行企業(yè)價(jià)值的損失，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展很不利，會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成重大經(jīng)濟(jì)損失。

7.戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。是指影響到商業(yè)銀行整個(gè)的運(yùn)行體系，發(fā)展方向的重要因素。在商業(yè)銀行發(fā)展中，必須要綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素，要具有戰(zhàn)略眼光、戰(zhàn)略定位，制定出完善的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的生存發(fā)展和經(jīng)營(yíng)能力，這是每個(gè)現(xiàn)代企業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，企業(yè)必須對(duì)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

（三）當(dāng)前商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀

我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)就一直在推行住房商品化，鼓勵(lì)個(gè)人通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。這種制度對(duì)于商業(yè)銀行發(fā)展也是有利的。在我國(guó)的商業(yè)銀行中，個(gè)人住房抵押貸款一般可以占到銀行貸款規(guī)模的25%到40%，這可以有效降低商業(yè)銀行資產(chǎn)過(guò)于集中與企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，起到風(fēng)險(xiǎn)防控的作用。近幾年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，已經(jīng)越來(lái)越成為商業(yè)銀行的主體業(yè)務(wù)，但是發(fā)展迅速勢(shì)必也會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。有數(shù)據(jù)表明，近幾年我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款不良利率也在逐年增加，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。以工商銀行為例，2015年的個(gè)人貸款由2014年的12886.35億元增長(zhǎng)到14918.41億元，這其中個(gè)人住房抵押貸款由2014年的8596.38億元增長(zhǎng)到10674.53億元，個(gè)人住房抵押貸款的比重由2014年的76.2%增長(zhǎng)到2015年的81.4%。2014的個(gè)人住房貸款利率為0.96，占個(gè)人貸款整體不良貸款利率的78.8%，2015年的個(gè)人住房貸款不良貸款率占個(gè)人貸款不良貸款率的比重為71.3%，都超過(guò)了50%，由以上的數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)商業(yè)銀行中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸增加。

（四）商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

1.商業(yè)銀行缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可謂如火如荼，房?jī)r(jià)也在不斷地攀升，城市居民對(duì)房屋的需求也在不斷地增加。這就會(huì)使一些商業(yè)銀行為了追求利益的最大化，放松了對(duì)貸款者的硬性要求。在我國(guó)有明確規(guī)定，對(duì)于個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)，每人每月的還款額不得超過(guò)家庭人均可支配收入的百分之四十五，但是在房屋需求大量上漲的同時(shí)，商業(yè)銀行一些工作人員并沒(méi)有詳細(xì)核實(shí)貸款人員的一些基本情況，對(duì)于貸款人員提供的一些基本資料沒(méi)有仔細(xì)調(diào)查就發(fā)放貸款，這不僅破壞了國(guó)家對(duì)個(gè)人住房貸款的有關(guān)規(guī)定，也使房?jī)r(jià)上升的個(gè)人貸款提高了，這極可能會(huì)導(dǎo)致銀行出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。

2.商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)較落后

我國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別上還存在著許多問(wèn)題。例如，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控的措施不完善、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全等。這需要商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理體制機(jī)制。在國(guó)外的一些商業(yè)銀行已經(jīng)實(shí)施了定量化管理手段，并且實(shí)踐證明定量化管理手段在金融行業(yè)具有很好的管控風(fēng)險(xiǎn)能力。而在我國(guó)商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款發(fā)放時(shí)，還停留在以個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定是否方法貸款，對(duì)于貸款者提供的基本資料也不能很好鑒別，工作人員主觀意識(shí)較大，這種做法對(duì)商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展非常不利，需要商業(yè)銀行工作人員及時(shí)改正。我國(guó)商業(yè)銀行要借鑒國(guó)外金融行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施定量化管理手段，確保貸款業(yè)務(wù)的安全、風(fēng)險(xiǎn)可控。

3.商業(yè)銀行間的不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，在我國(guó)涌入了大量外國(guó)銀行，這種現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致本土銀行和國(guó)外銀行展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中，一些銀行為了拉攏客戶甚至?xí)扇∫恍┎划?dāng)?shù)氖侄?，這難免會(huì)產(chǎn)生銀行客戶數(shù)量上升了，但是質(zhì)量下降了，這種現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致一些貸款人重復(fù)貸款、重復(fù)賬戶，作為銀行的一方也自然了解不到客戶的真實(shí)情況，只會(huì)讓銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)日益增加。

（五）商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)解決的途徑與方法

1.加強(qiáng)監(jiān)管，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

一方面，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，對(duì)于房地產(chǎn)公司進(jìn)行商業(yè)貸款時(shí)，一定要嚴(yán)格調(diào)查，綜合考察企業(yè)的發(fā)展情況以及企業(yè)的還款能力，在企業(yè)進(jìn)行貸款時(shí)，出具的相關(guān)資料與證明要進(jìn)行仔細(xì)的審查，要確保企業(yè)出具的相關(guān)資料的真實(shí)性。在對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款發(fā)放后也要加強(qiáng)管理，時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的動(dòng)態(tài)情況。對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款，商業(yè)銀行要嚴(yán)格按照國(guó)家放貸的有關(guān)規(guī)定來(lái)辦理，不得私自違規(guī)發(fā)放貸款，對(duì)于個(gè)人提供的貸款證明與資料要進(jìn)行嚴(yán)格核實(shí)，綜合考慮貸款人的還款能力、工作情況、結(jié)合相關(guān)情況，做出翔實(shí)的貸款方案。

2.建立健全信用體制機(jī)制和法治體制機(jī)制

對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，國(guó)家要積極推進(jìn)個(gè)人信用體制和個(gè)人信用法制的完善，讓失信行為受到法律的嚴(yán)懲。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，要及時(shí)解決體制機(jī)制不健全等問(wèn)題，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)章制度去辦理貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于銀行貸款業(yè)務(wù)要做到系統(tǒng)的、完善的、產(chǎn)生法律效應(yīng)的發(fā)放貸款。要做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，只有這樣才能建立健全信用體制和法治體制建設(shè)。

3.完善住房抵押貸款的相關(guān)法律

我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，一些相關(guān)法律法規(guī)還沒(méi)有配套實(shí)施，要想住房抵押貸款業(yè)務(wù)能夠順利發(fā)展，法律的支持是必不可少的。因此，我國(guó)要繼續(xù)完善關(guān)于住房抵押貸款方面的法律法規(guī)，要同時(shí)兼顧銀行及貸款人的利益，使雙方在市場(chǎng)規(guī)則與法律法規(guī)下進(jìn)行合法貸款。

總結(jié)

綜上所述，商業(yè)銀行中住房抵押貸款業(yè)務(wù)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展具有重要的作用，不僅促進(jìn)了社會(huì)發(fā)展，而且也能極大的服務(wù)于城市居民。對(duì)于其所存在的問(wèn)題也一定不能忽視，國(guó)家要根據(jù)社會(huì)發(fā)展情況及時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，各金融機(jī)構(gòu)也要建立健全體制機(jī)制，有效防控貸款風(fēng)險(xiǎn)。我相信我國(guó)商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)在今后的發(fā)展道路上會(huì)越來(lái)越順利，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出持久貢獻(xiàn)。