江西土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款六大探索

楊瑞沅

2017年9月，江西省基本完成農(nóng)村承包地確權(quán)登記頒證工作，為開展農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押貸款奠定了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。省農(nóng)業(yè)廳及10個(gè)試點(diǎn)縣（含市、區(qū)）的農(nóng)業(yè)部門在農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、價(jià)值評(píng)估、證書發(fā)放等方面進(jìn)行了積極探索，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，取得了明顯成效。

大力推進(jìn)市場建設(shè)。各個(gè)試點(diǎn)縣都基本建成了農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心并投入運(yùn)行。信豐縣還設(shè)立了縣鄉(xiāng)兩級(jí)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款服務(wù)中心，縣服務(wù)中心設(shè)立了服務(wù)窗口，負(fù)責(zé)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)評(píng)估復(fù)核、抵押登記、土地流轉(zhuǎn)電子信息平臺(tái)的維護(hù)和運(yùn)行，鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)中心負(fù)責(zé)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、交易、抵押物初評(píng)估及管理等工作。2017年，金溪縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心共完成各類產(chǎn)權(quán)交易947宗，土地流轉(zhuǎn)面積近2萬畝，合同金額近2300余萬元。

科學(xué)開展價(jià)值評(píng)估。銅鼓、修水、贛縣等地通過制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估辦法、成立抵押貸款評(píng)估小組、委托第三方等方法使得評(píng)估出來的價(jià)格得到了銀行和貸款人雙方的認(rèn)可。如銅鼓縣的抵押貸款評(píng)估小組由農(nóng)業(yè)局和銀行組織農(nóng)業(yè)專家、審貸人員等組成，評(píng)估組根據(jù)抵押經(jīng)營權(quán)土地的土壤、農(nóng)作物品種、生產(chǎn)長勢和農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格，免費(fèi)為有貸款意愿的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體進(jìn)行評(píng)估。信豐縣明確縣鄉(xiāng)兩級(jí)服務(wù)中心具有抵押物評(píng)估資質(zhì)，賦予縣級(jí)服務(wù)中心蓋章認(rèn)定評(píng)估報(bào)告的資質(zhì)，明確了價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，確認(rèn)了價(jià)值評(píng)估的權(quán)威。贛州市贛縣區(qū)確定由相對(duì)獨(dú)立的第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合地理、交通、水源、土質(zhì)、市場預(yù)期等因素，以稻谷國家收購保護(hù)價(jià)為參考，分三類地區(qū)對(duì)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為申請人免費(fèi)出具評(píng)估報(bào)告。

審慎探索權(quán)證發(fā)放。贛縣區(qū)對(duì)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營主體或農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大戶取得的經(jīng)營權(quán)發(fā)放《贛縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)證》，為申請抵押貸款的農(nóng)戶和經(jīng)營主體辦理《贛縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證明書》，破解了銀行不認(rèn)可流入方和流出方簽訂的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的情況。2017年，銅鼓縣為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放銅鼓縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證書111本，向承貸銀行開出銅鼓縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)他項(xiàng)權(quán)證96本。

組合授信取得突破。各地探索出“農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)+土地附著物”“公司+土地股份合作社+承包土地經(jīng)營權(quán)”“家庭農(nóng)場+承包土地經(jīng)營權(quán)+綠色食品”等組合授信方式，有效豐富了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的形式。

積極摸索風(fēng)險(xiǎn)控制。各試點(diǎn)縣普遍設(shè)立了風(fēng)險(xiǎn)保障金，建立了抵押物處置機(jī)制、貸款擔(dān)保機(jī)制和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制。金溪縣通過農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)合作機(jī)制以及“項(xiàng)目池”建起了抵御風(fēng)險(xiǎn)的“防洪墻”。還通過提高農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)理賠額度，使農(nóng)田保險(xiǎn)的理賠額度從200元/畝增加到500元/畝；通過組建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶互助基金，組織經(jīng)營面積100畝以上的500戶農(nóng)戶組建農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶互助發(fā)展協(xié)會(huì)，會(huì)員自籌歸集擔(dān)保和風(fēng)險(xiǎn)互助補(bǔ)償基金200萬元，形成了“兩權(quán)”抵押貸款會(huì)員擔(dān)?！靶庞霉餐w”和風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)合作機(jī)制；同時(shí)在685個(gè)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體中選擇優(yōu)質(zhì)主體組成“項(xiàng)目池”，發(fā)揮土地經(jīng)營權(quán)承接儲(chǔ)備主體作用，產(chǎn)生不良貸款時(shí)，由縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)對(duì)抵押土地的剩余經(jīng)營權(quán)進(jìn)行二次掛牌流轉(zhuǎn)，在“項(xiàng)目池”中尋找合適的經(jīng)營業(yè)主，轉(zhuǎn)讓收益用于償還銀行貸款本息。

規(guī)范優(yōu)化辦事流程。金溪縣要求金融機(jī)構(gòu)改進(jìn)貸款審批流程，將申請、調(diào)查、評(píng)估等環(huán)節(jié)同步進(jìn)行，從貸款受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成放款。贛縣區(qū)確定了“五步走”的放貸辦法：申請與受理→確權(quán)鑒定→抵押物價(jià)值評(píng)估→抵押登記→簽訂合同、發(fā)放貸款。