關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度實(shí)施狀況的調(diào)查研究
——以宜昌市鐵路壩社區(qū)為例

范澤帥 張?zhí)鹛?耿若詩(shī) 張來(lái)?xiàng)?張 渟

三峽大學(xué)，湖北 宜昌 443000

本次調(diào)研通過(guò)實(shí)地走訪社區(qū)并對(duì)社區(qū)居委會(huì)成員、小區(qū)業(yè)委會(huì)成員、小區(qū)物業(yè)工作人員及居民進(jìn)行隨機(jī)訪問(wèn)，調(diào)查其業(yè)委會(huì)制度實(shí)施狀況及《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》實(shí)施情況，發(fā)送問(wèn)卷和詢問(wèn)群眾自治及物管服務(wù)方面的工作情況，發(fā)現(xiàn)所涉社區(qū)在發(fā)展中的可取之處以及存在的問(wèn)題

一、鐵路壩社區(qū)簡(jiǎn)介

鐵路壩社區(qū)位于湖北省宜昌市西陵區(qū)西陵街道，地處宜昌市中心商業(yè)區(qū)，現(xiàn)有住戶2181戶，常住人口6183人，轄區(qū)單位11個(gè)，近年來(lái)，鐵路壩社區(qū)為加強(qiáng)基層自治建設(shè)，充分體現(xiàn)居民自治，完成自我管理、自我教育、自我服務(wù)，成立了57人的居民成員代表大會(huì)和14人的議事協(xié)商委員會(huì)，居委會(huì)下設(shè)民調(diào)、治安、計(jì)劃生育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)工作委員會(huì)，為幫助解決社區(qū)下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)和-困難，成立了勞動(dòng)保障服務(wù)站和“三助一扶”捐助站。

二、社區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)亮點(diǎn)分析

通過(guò)對(duì)鐵路壩調(diào)研后評(píng)估指標(biāo)的分析，我們了解到鐵路壩社區(qū)業(yè)委會(huì)總體上建設(shè)較好，在前幾年的工作獲得宜昌相關(guān)部門(mén)的表?yè)P(yáng)，相關(guān)工作人員也較為負(fù)責(zé)，業(yè)委會(huì)的作用也發(fā)揮得較好，該社區(qū)的業(yè)主總體上對(duì)該社區(qū)的業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作評(píng)價(jià)較高。具體說(shuō)來(lái)包括以下幾個(gè)方面：

(一)該社區(qū)業(yè)委會(huì)在工作過(guò)程中操作較為規(guī)范。通過(guò)我們的評(píng)估可以明顯看出該社區(qū)業(yè)委會(huì)做到了工作經(jīng)費(fèi)收支情況公開(kāi)透明，而且該社區(qū)大部分居民對(duì)該業(yè)委會(huì)的工作也比較認(rèn)可，基本做到了為社區(qū)居民服務(wù)，讓社區(qū)居民滿意。

(二)能夠做到公開(kāi)、公平、公正、民主。業(yè)主認(rèn)為涉及社區(qū)的較為重大的事項(xiàng)，如安裝電梯、對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為不合理的都會(huì)召開(kāi)全體大會(huì)進(jìn)行表決，做到了公平民主。對(duì)于公共財(cái)物和公共設(shè)施的管理也獲得了廣大居民的認(rèn)可。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠按合同積極履行自己的義務(wù)。公開(kāi)物業(yè)管理費(fèi)如果業(yè)主延交或者忘交物業(yè)管理費(fèi)，也沒(méi)發(fā)現(xiàn)會(huì)中斷供水，供電，供氣服務(wù)。同時(shí)對(duì)于公共衛(wèi)生、治安管理等方面的工作，大多數(shù)居民表示滿意，以我們通過(guò)走訪居民等了解的情況，還未發(fā)現(xiàn)擅自占用道路、場(chǎng)地的情形。

三、社區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)問(wèn)題分析

總結(jié)調(diào)研社區(qū)范圍內(nèi)各小區(qū)出現(xiàn)的問(wèn)題，以下較具有代表性：

(一)在小區(qū)業(yè)主方面：小區(qū)業(yè)主在業(yè)委會(huì)選舉、運(yùn)行和物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中處于較為被動(dòng)的地位，了解不足，參與不積極。較為普遍的情況如業(yè)主選舉業(yè)委會(huì)成員并非出于選舉有信服力有能力的代表的目的，而是在相關(guān)人員上門(mén)詢問(wèn)或者在選舉大會(huì)上隨意選定，選出代表不一定代表業(yè)主真實(shí)意志。同時(shí)，業(yè)主在與業(yè)委會(huì)與物業(yè)的相處中出現(xiàn)沖突。業(yè)主往往愿意接受服務(wù)，但面臨業(yè)委會(huì)和物業(yè)收費(fèi)時(shí)頗有微詞，在物業(yè)管理活動(dòng)中有不配合的現(xiàn)象，如隨意占用公共空間，拒交或遲交物業(yè)費(fèi)，不積極參與業(yè)主大會(huì)等。

(二)在業(yè)委會(huì)方面：社區(qū)內(nèi)各小區(qū)業(yè)委會(huì)普遍存在業(yè)委會(huì)成員選舉不能反映真實(shí)民意，在業(yè)主間普及程度有需提高，業(yè)委會(huì)出面調(diào)解業(yè)主矛盾情況少，僅在物業(yè)確實(shí)無(wú)法調(diào)解業(yè)主矛盾時(shí)業(yè)委會(huì)才出面的情況，業(yè)委會(huì)出面少，也會(huì)間接導(dǎo)致對(duì)物業(yè)的監(jiān)督不足，對(duì)居民的問(wèn)題解決不夠，業(yè)委會(huì)外延積極性工作有待加強(qiáng)，并沒(méi)有真正做到有效的居民自治。此外，大部分居民不清楚有關(guān)《物業(yè)管理和服務(wù)條例》的相關(guān)內(nèi)容，僅有小部分居民表示有所耳聞。因此，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)積極普及業(yè)委會(huì)相關(guān)知識(shí)，讓每一位業(yè)主參與其中。

(三)在物業(yè)方面：一是物管服務(wù)工作的業(yè)主滿意度波動(dòng)大，當(dāng)物業(yè)企業(yè)能滿足業(yè)主的需求或妥善解決業(yè)主間的矛盾時(shí)，業(yè)主滿意度高，當(dāng)物業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者無(wú)法解決業(yè)主矛盾時(shí)，便會(huì)被業(yè)主指責(zé)，物業(yè)與業(yè)主相處配合不夠融洽。第二個(gè)問(wèn)題是物業(yè)管理活動(dòng)常常因?yàn)闃I(yè)主，不理解、不同意改造等問(wèn)題無(wú)法正常展開(kāi)，社區(qū)、業(yè)委會(huì)與物業(yè)的宣傳工作并未做好。三是部分物業(yè)存在服務(wù)不到位，工作不合規(guī)定的情況，如物業(yè)存在銷(xiāo)售車(chē)位車(chē)庫(kù)盈利、業(yè)主忘交物業(yè)管理費(fèi)被暫停供水供電等情況。

四、社區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)解決對(duì)策

本次在對(duì)宜昌市西陵街道范圍居民小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)階段業(yè)主大會(huì)制度有所發(fā)展，通過(guò)各

方面努力，取得了可喜的成績(jī)，但與此同時(shí)，我們也同樣發(fā)現(xiàn)些許問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三方面都存在各自的問(wèn)題。小區(qū)業(yè)主的了解度，參與度不夠、同時(shí)也存在部分業(yè)主素質(zhì)不高，占用樓道，不配合物業(yè)管理，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題突出；業(yè)委會(huì)出現(xiàn)了組建困難或者監(jiān)督不夠，工作積極性不強(qiáng)；物業(yè)方面則是工作隊(duì)伍薄弱，專業(yè)化程度低、部分物業(yè)存在收費(fèi)不公開(kāi)和采用停水電的方式催繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，針對(duì)以上問(wèn)題，在此提出幾點(diǎn)建議：

(一)重視物業(yè)在社區(qū)發(fā)揮的重大作用，完善相應(yīng)法規(guī)，既是提高物業(yè)管理服務(wù)的要求，也是保障業(yè)主權(quán)益的要求。可以進(jìn)行多方聯(lián)動(dòng)，由政府、居委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)聯(lián)合起來(lái)共同探索新形勢(shì)下治理的新途徑。

(二)對(duì)小區(qū)業(yè)主加強(qiáng)宣傳，使更多業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，了解自身權(quán)益，促進(jìn)業(yè)主多關(guān)心、多了解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，通過(guò)居民監(jiān)督形式倒逼物業(yè)做好服務(wù)，同時(shí)也能增強(qiáng)業(yè)主的素質(zhì)，讓業(yè)主能自覺(jué)配合物業(yè)的管理，促進(jìn)和諧社會(huì)。

(三)積極組建小區(qū)的業(yè)委會(huì)，針對(duì)現(xiàn)在仍有小區(qū)不注重業(yè)委會(huì)的功效，應(yīng)該多多普及相關(guān)知識(shí)，盡快的組建好業(yè)委會(huì)，保護(hù)業(yè)主的合法利益不受侵犯。同時(shí)業(yè)委會(huì)制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，一方面約束業(yè)委會(huì)自身使得業(yè)委會(huì)能夠代表全體業(yè)主行使權(quán)力，不至于使得業(yè)主當(dāng)家作主成為一句空話，同時(shí)也可監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù)。

(四)提高物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)的門(mén)檻，加強(qiáng)從事物業(yè)工作人員的培養(yǎng)，解決物業(yè)隊(duì)伍薄弱，專業(yè)化程度低的問(wèn)題，對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)和專業(yè)知識(shí)的講解。物業(yè)要進(jìn)行收費(fèi)公開(kāi)，做到收費(fèi)合法，也能使業(yè)主產(chǎn)生信賴。

(五)引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)等級(jí)等進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)介入，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)、管理、服務(wù)等諸多方面，利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，也使得業(yè)主、物業(yè)公司受益。

(六)加強(qiáng)物業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，能使物業(yè)管理公司提高自身素質(zhì)來(lái)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，建立物業(yè)行業(yè)的組織，一方面通過(guò)監(jiān)管懲戒不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，一方面也能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自治組織的功能，完善物業(yè)管理的制度和章程，實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。