房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制問題研究

李慧慧

摘要：隨著我國當(dāng)前建筑業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的周期日益縮短，隨之而來的風(fēng)險也不斷擴(kuò)大。面對日益復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在著各種問題，并在資金管理和財(cái)務(wù)等方面面臨著更大的風(fēng)險。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金內(nèi)控管理方面需要進(jìn)行改革。基于此，本文即對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理改革進(jìn)行分析，旨在對資金進(jìn)行有效管理，從而預(yù)測并防范財(cái)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金內(nèi)控管理；改進(jìn)措施

一、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的外部市場環(huán)境

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展極不穩(wěn)定。隨著城市化進(jìn)程的加快，一些投機(jī)商人開始瘋狂購買房子，導(dǎo)致房價暴漲，而國家為保障民生，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，對住房實(shí)行限購政策，使得房價下跌，住房出現(xiàn)積壓。一方面，房地產(chǎn)商無法及時回收資金。另一方面，投資者見無利可圖，投資更加小心謹(jǐn)慎。資金短缺便成為房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部資金問題

首先，房地產(chǎn)行業(yè)投入大，成本高。第一，由于受耕地面積的限制，用于建筑的土地面積相對較少，土地價格較高。第二，由于建筑業(yè)工程復(fù)雜，需要多方廠家，包括設(shè)計(jì)規(guī)劃方、材料供應(yīng)商及施工單位參與，需要耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，成本高。第三，房地產(chǎn)開發(fā)施工時間長，占用資金，減少資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)由商品轉(zhuǎn)化為資金的風(fēng)險大。國家的宏觀調(diào)控政策限制了消費(fèi)者購買住房的數(shù)量，使得商品房積壓，需求的減少也會導(dǎo)致房價下降。此外，住房的價格較高，也會使得消費(fèi)者是望而卻步，使得房地產(chǎn)變現(xiàn)困難。

（三）金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)密不可分

房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)密不可分。由于房地產(chǎn)行業(yè)前期投資所需的資金較多，而金融業(yè)主要是吸納社會閑散資金，可以支配大量資金，而且，金融業(yè)的主要收入即是對實(shí)力雄厚的企業(yè)發(fā)放貸款，收取利息。兩者的行業(yè)特點(diǎn)使二者的關(guān)系密不可分。因此，金融體系的不穩(wěn)定也會波及到房地產(chǎn)行業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)在資金內(nèi)控管理方面的問題

（一）資金管理無法適應(yīng)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

由于房地產(chǎn)市場的波動較大，且涉及民生方面的問題，近幾年，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。由于部分企業(yè)缺少對資金有效的內(nèi)控管理，企業(yè)陷入資金困境，債臺高筑，資金鏈斷裂，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)或是破產(chǎn)，或是被兼并，甚至一些大型企業(yè)也存在這種問題。房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已迫在眉睫。

（二）對投資環(huán)境缺乏調(diào)查，預(yù)算流于形式

首先，部分中小企業(yè)未對宏觀環(huán)境深入了解，不了解國家出臺的經(jīng)濟(jì)政策及有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施，未能及時作出調(diào)整。其次，房地產(chǎn)商未對市場需求進(jìn)行調(diào)查，無法掌握有用的市場信息，是生產(chǎn)具有盲目性，容易出現(xiàn)商品房積壓，資金回收困難等供需矛盾。此外，部分大企業(yè)雖然編制工程預(yù)算，但由于執(zhí)行不力或未進(jìn)行執(zhí)行，則會使預(yù)算流于形式。中小企業(yè)由于規(guī)模小，資金少，人才缺乏，未對工程成本進(jìn)行控制，缺乏預(yù)算。

（三）融資渠道較少，資金管理不善

一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，債務(wù)比例分配不合理，融資方式缺乏科學(xué)的組合，大多是向銀行借貸，使得企業(yè)債臺高筑。另一方面，部分企業(yè)資金管理不善，應(yīng)用不準(zhǔn)確，使得工程項(xiàng)目資金缺乏，被迫停產(chǎn)，延長了交付時間，進(jìn)而影響了資金的回收。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控改革

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金內(nèi)控管理的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

企業(yè)資金內(nèi)控管理的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。資金內(nèi)控管理需分步驟細(xì)化進(jìn)行。首先，要做好資金的預(yù)算規(guī)劃，企業(yè)應(yīng)投入一定的資金聘請相關(guān)專業(yè)人才進(jìn)行有效的預(yù)算規(guī)劃，包括工程造價，材料支出，勞務(wù)支出等，進(jìn)行合理的預(yù)算規(guī)劃，使資金得到有效的利用。其次，要貫徹實(shí)行預(yù)算規(guī)劃，并且建立監(jiān)督機(jī)制。由高層管理人員直接指派其所信任的下屬進(jìn)行不定期監(jiān)督，并可以直接進(jìn)行匯報(bào)，確保工程款項(xiàng)用到實(shí)處，減少挪用項(xiàng)目款的現(xiàn)象發(fā)生，消除勞工拿不到工資等社會問題的發(fā)生，提高工程的效率和質(zhì)量。最后，高層管理人員要對預(yù)算規(guī)劃的利用情況進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)其中的問題，積累經(jīng)驗(yàn)，解決問題，使下一次的預(yù)算規(guī)劃可以更有效地執(zhí)行。

（二）建立資金管理信息化系統(tǒng)，加強(qiáng)成本管控

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的完善，制定監(jiān)督機(jī)制。財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對會計(jì)師的培訓(xùn)，提高個人素質(zhì)，客觀地進(jìn)行定期財(cái)務(wù)報(bào)告。企業(yè)還應(yīng)建立資金的信息化管理監(jiān)控平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行成本控制，實(shí)時監(jiān)控資金的利用情況，做到物盡其用，提高資金的利用效率，降低資金的風(fēng)險，進(jìn)行有效的成本管控。

（三）對資金的使用效績進(jìn)行考核

企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立健全效績考核與獎勵機(jī)制。高層管理人員應(yīng)派專門人員對預(yù)算規(guī)劃進(jìn)行定期考核，調(diào)查預(yù)算規(guī)劃的執(zhí)行情況與實(shí)際效果，必要時對規(guī)劃作出相應(yīng)的調(diào)整。對于一項(xiàng)預(yù)算規(guī)劃的執(zhí)行及效果進(jìn)行評價，對效益好的預(yù)算規(guī)劃的制定者進(jìn)行獎勵。對效益差的規(guī)劃進(jìn)行反思與總結(jié)，激發(fā)員工的積極性與責(zé)任感，促進(jìn)資金的有效利用，促進(jìn)企業(yè)長期效益的提升。

（四）開拓融資渠道，完善銷售服務(wù)

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多渠道融資，除向銀行借貸之外，企業(yè)還可以吸納社會資金，向社會發(fā)行股票。此外，企業(yè)還可以鼓勵員工入股，使員工成為股東，通過這種措施，不僅可以拓寬資金來源，還可以使企業(yè)利益與員工利益緊密結(jié)合起來，使員工關(guān)心企業(yè)的收益，提高員工的積極性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強(qiáng)對住房的設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者的審美要求設(shè)計(jì)住房的風(fēng)格，優(yōu)化住房環(huán)境，完善配套設(shè)施。此外，企業(yè)應(yīng)采用多種渠道加強(qiáng)宣傳?？梢岳没ヂ?lián)網(wǎng)、電視等信息平臺宣傳產(chǎn)品，增強(qiáng)產(chǎn)品的知名度，吸引更多的消費(fèi)者。最后，企業(yè)應(yīng)做好售后服務(wù)，加快成品轉(zhuǎn)化為資金的速度，提高資金的利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

通過對房地產(chǎn)行業(yè)在資金管控機(jī)制方面，包括資金的內(nèi)控管理、成本管控、效績考核，融資渠道、銷售服務(wù)等方面的調(diào)整，將進(jìn)一步提高企業(yè)對資金的利用效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。