對于有效促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的政策研究

溫漠書

摘 要：本文從國家對房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向的角度，分析了發(fā)展住房租賃市場面臨的一些重大問題，在對問題進(jìn)行分析探討的基礎(chǔ)上，提出了發(fā)展住房租賃市場的重要政策措施和改革。其中核心內(nèi)容是：政策法規(guī)的保障激勵(lì)、土地供給模式改革的基礎(chǔ)條件、市場的自我完善及供給與需求的協(xié)調(diào)。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場；土地供給改革；租房政策

2017年8月，國土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，上海、成都、杭州、廣州等試點(diǎn)城市建立起了住房租賃服務(wù)平臺(tái)。

從市場反應(yīng)來看，住房租賃市場有非常好的發(fā)展態(tài)勢，58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《58集團(tuán)2018一季度住房租賃市場報(bào)告》顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。長租房的需求人群主要是流動(dòng)人口，以剛畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)、從事服務(wù)業(yè)的人員為主。

阻礙住房租賃市場發(fā)展的主要問題

目前國人的普遍觀念和傳統(tǒng)對住房租賃市場的制約

擁有住房的產(chǎn)權(quán)對中國人而言是一種根深蒂固的信仰，在整個(gè)社會(huì)認(rèn)可上，家庭租房會(huì)被絕大多數(shù)人認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)能力低、社會(huì)地位低的象征，導(dǎo)致租房者往往會(huì)有一種被歧視的心理暗示，會(huì)被親戚朋友同情并鼓勵(lì)去購買房屋。而且如今社會(huì)中普遍存在攀比之風(fēng)，沒有自有住房，在社會(huì)交往和活動(dòng)中總是會(huì)有一定的心理劣勢，讓人有一種無形的壓抑和自慚形穢的心理陰影。此外，在國人居住習(xí)慣中，偏好自主規(guī)劃房屋的裝飾裝修，重新開發(fā)的商品房中，精裝修房所占的比重非常低，因此可以看出這種習(xí)慣的普遍性，所以，租賃住房在市場上不能被大多數(shù)人認(rèn)可，有很大一部分原因來自國人習(xí)俗方面的影響。以上社會(huì)文化、社會(huì)心理來自中國傳統(tǒng)的民間封建思想，也來自中國人在改革開放前的極度貧困，同時(shí)也有中國人對社會(huì)保障和福利缺乏的信心，缺乏個(gè)人社會(huì)保障安全感的焦慮。隨著中國政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展，法治化、社會(huì)保障和福利的完善，城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，人們的思想觀念和生活習(xí)俗都發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變。在“90后”逐漸成為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)主力軍這一現(xiàn)狀下，現(xiàn)階段中國傳統(tǒng)思想觀念、社會(huì)交往、社會(huì)心理、生活方式和習(xí)俗正在面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，低欲望社會(huì)正在慢慢滋生，家庭意識(shí)淡薄，與以往勤儉節(jié)約、吃苦奮斗，有恒產(chǎn)才有恒心的社會(huì)觀念和行為方式有巨大的反差。從“90后”出生的群體來看，對于住房租賃似乎有很高的接受度。時(shí)代在變革，人們在不斷地跟著時(shí)代的發(fā)展而變化，商業(yè)化、思想觀念和行為習(xí)慣也在不斷地進(jìn)化，以上的分析說明住房租賃的消費(fèi)制約因素會(huì)改變、轉(zhuǎn)化。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場開發(fā)銷售模式對住房租賃市場的制約

2000年以后，房價(jià)和地價(jià)不斷地循環(huán)上漲，土地成本不斷攀升，土地招拍掛競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)依賴于銀行信貸、債券融資、信托投資的資金支持，在這種房地產(chǎn)市場環(huán)境下，開發(fā)商沒有開發(fā)住房租賃的動(dòng)力。因此，住房租賃規(guī)?；I(yè)化運(yùn)營的實(shí)現(xiàn)受到目前房地產(chǎn)主流經(jīng)營模式的壓制、土地資源的制約、融資困難等因素的巨大影響。

住房租賃市場法律法規(guī)和市場監(jiān)管的缺失

居民社會(huì)福利的獲取與戶口所在地有很大的關(guān)聯(lián)性，非本地戶口的承租人要獲取這些社會(huì)福利有很大障礙，在法律上就排除了非本地戶口承租人獲取當(dāng)?shù)厣鐣?huì)福利的權(quán)利。

其次，承租人在合同關(guān)系中處于劣勢，合同到期終止時(shí)的不確定性是更需要法律保障的方面。一些歐美國家相關(guān)的法律法規(guī)非常注重保護(hù)承租人的權(quán)利，有很多強(qiáng)制性規(guī)定和措施。而在國內(nèi)目前的住房租賃關(guān)系中，租賃雙方地位是不對等的，因此需要通過立法的方式來規(guī)范住房租賃市場的運(yùn)作，并借鑒發(fā)達(dá)國家的管理經(jīng)驗(yàn)來執(zhí)行有效的監(jiān)管，讓承租人在租賃中獲得安全感，在其在租住地?fù)碛性诮逃?、醫(yī)療、就業(yè)、社會(huì)保障等方面的同等權(quán)益，這是非常重要的激勵(lì)措施。

促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的措施的探討

法律及政策保障

在社會(huì)福利方面租售同權(quán)

社會(huì)福利是居民非常看重的方面，在中國購買一個(gè)地方的商品房的同時(shí)，能夠獲取該地的教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等方面的社會(huì)福利，這種導(dǎo)向使得居民有強(qiáng)烈的愿望去購買商品房。在住房租售選擇中，購買商品房具有明顯的社會(huì)福利優(yōu)勢，而促使住房租賃與住房購買在社會(huì)福利地位相近的狀況下讓居民選擇，這是發(fā)展住房租賃市場非常重要的條件。從而要達(dá)到租售同權(quán)，還需要國家層面的法律法規(guī)保障作為基礎(chǔ)，地方出臺(tái)實(shí)施細(xì)則并有效執(zhí)行，放開戶籍的限制，在社會(huì)福利上將住房租賃或購買地位盡量對等。

住房租賃市場法制法規(guī)的有效管理

對于住房租賃市場管理，需要有完善的法律法規(guī)和政策措施，國家層次的“住房租賃法”要與地方的法規(guī)、實(shí)施細(xì)則配合成為一個(gè)體系。因此，在法律法規(guī)上規(guī)范以下方面的問題是非常重要的。

第一，住房租賃的定位是一種民生保障服務(wù)，兼具社會(huì)保障屬性和市場屬性。租賃住房服務(wù)的品質(zhì)、價(jià)格要公開透明，并受到政府部門有效監(jiān)管。

第二，對于承租居住，要有穩(wěn)定性、持續(xù)性的法律保障。如德國《住房租賃法》提出了一般住房租賃的無期限限制合同，規(guī)定房租合同除非符合法律規(guī)定特別條件，否則出租者不能隨意解除，而承租者有權(quán)提前提出退租。此外，德國政府還建立了住房安全與健康評估體系、住房租金監(jiān)管體系并能有效執(zhí)行，因此德國的住房租賃市場發(fā)展得非常好。

第三，政府應(yīng)建立系統(tǒng)的住房租賃管理平臺(tái)，服務(wù)住房租賃市場，其主要功能是對房屋租賃市場進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，發(fā)布住房租賃質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、住房租金標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)范圍、房源信息、處理租賃糾紛。建立專門的住房租賃監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有效地管理住房租賃市場，提高民眾對租房居住的信心，這對住房租賃市場的發(fā)展是非常有利的基礎(chǔ)配套條件。

稅收的調(diào)節(jié)

對于住房租賃市場，要發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，增強(qiáng)行業(yè)的稅收優(yōu)惠，提高市場的吸引力。在房產(chǎn)稅、所得稅、增值稅方面給予優(yōu)惠的政策，提升出租人的積極性。

土地供給模式的改革

其一，土地出讓時(shí)，限定住房只租不售，住房產(chǎn)權(quán)由專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)持有。開發(fā)運(yùn)營權(quán)的競爭以房租方案和住房服務(wù)綜合指標(biāo)為導(dǎo)向，并向社會(huì)公示，在這種限制條件下競爭地價(jià)。

其二，土地出讓時(shí)，不設(shè)一次性土地出讓金，由地方政府國資委或城投公司以分按地租的方式從住房租金中分享收入。開發(fā)運(yùn)營權(quán)的競爭以地租為主要指標(biāo)，同時(shí)以運(yùn)營商的綜合運(yùn)營服務(wù)水平為導(dǎo)向，進(jìn)行綜合的評價(jià)，并向社會(huì)公示。

住房租賃的供給創(chuàng)新

現(xiàn)階段住房租賃市場上供給的主體以單個(gè)私人住房出租為主，提供的住房主要是居民閑置住房，這部分由居民個(gè)人投資住房和住房改善后待售的房源構(gòu)成。此外，存在一些專業(yè)化運(yùn)營管理的出租公寓，短租和長租兼具。從住房類型上看，單個(gè)私人出租的有別墅、各種檔次的公寓以及集體土地上的農(nóng)民住房；專業(yè)從事住房出租運(yùn)營的機(jī)構(gòu)出租的住房主要集中在別墅、高檔公寓等高端住房上，租金很高，普通家庭難以承擔(dān)。

現(xiàn)階段，住房租賃市場存在供求錯(cuò)位的情況，在租房需求中，中低層次占比較大，而中低層次出租房供給占比較低。以上海為例，2016年供給中低層次出租房的比例為25.57%。此外，存在供給主體不成熟、缺乏規(guī)模化的運(yùn)營主體等突出問題。

通過以上分析，住房租賃市場急需不斷涌入多樣化的出租房供給，形成規(guī)?；I(yè)化的市場供給主體，并且在住房類型滿足市場需求的同時(shí)，提供人性化的專業(yè)服務(wù)，形成住房出租市場的充分競爭，這是租房市場發(fā)展的重要條件。

結(jié)語

通過以上的分析發(fā)現(xiàn)，處于比較弱勢的住房租賃市場要發(fā)展成熟、完善，還面臨著很多的問題亟待解決。本文中提出的政策保障措施是在考慮我國國情的前提下提出的，是市場發(fā)展的重要激勵(lì)機(jī)制。改革土地供給模式是為了突破房地產(chǎn)市場以商品房出售為主流的市場現(xiàn)狀的壓制，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。住房租賃的供給創(chuàng)新是一種市場內(nèi)部發(fā)展的自我進(jìn)化，很難人為設(shè)定，是發(fā)展、選擇的結(jié)果。住房租賃市場目前要解決的問題，歸根結(jié)底，就是要解決供給和需求的問題，所有的討論都是圍繞著這兩方面展開的。政策保障措施是為了解決租房需求不足的問題，土地供給模式改革是為了解決供給不足的問題。在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中，圍繞解決住房租賃供給與需求，還有很多的現(xiàn)實(shí)問題需要解決。

（作者單位：中山市沙溪理工學(xué)校）

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