住房租賃市場風(fēng)起云涌

李焱

自中央提出建立“租購并舉”住房制度以來，租賃市場迎來發(fā)展機遇，各地陸續(xù)出臺有關(guān)住房租賃的系列政策?！凹涌炫嘤桶l(fā)展住房租賃市場”的實施細則在各省市接連落地鋪開，助力打開住房租賃萬億級的市場大門。

與此同時，金融資本大舉進入住房租賃市場，推動租賃市場發(fā)展的主要金融要素正在形成：企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機制等，未來有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)開發(fā)——運營——消費——退出全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

對于長租業(yè)務(wù)運營企業(yè)來說，過去不敢想象的金融信貸成為可能，且優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過證券化獲得的變現(xiàn)空間更具吸引力。對于租客來說，租房也可以貸款，開啟了一種新型居住消費體驗。

當下，數(shù)千億資金涌入，已推動住房租賃市場風(fēng)起云涌。

金融資本加速開啟

新租賃時代

金融資本進入住房租賃市場的速度超乎想象。

2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團在北京舉行300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作簽約儀式。

11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房。

12月5日，龍湖地產(chǎn)和碧桂園先后宣布在住房租賃業(yè)務(wù)方面的最新動作。碧桂園集團與中國建設(shè)銀行上海盧灣支行簽訂200億元長租公寓協(xié)議，內(nèi)容涵蓋住房租賃企業(yè)金融服務(wù)、承租人金融服務(wù)、資源整合、消費信貸、營銷支付、客戶體驗、特惠服務(wù)等領(lǐng)域。

同日，重慶龍湖拓展公司在銀行間市場披露了《公開發(fā)行2017年住房租賃專項公司債券募集說明書》，重慶龍湖拓展公司擬發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券，其中首期發(fā)行規(guī)模不超過30億元。

此外，北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產(chǎn)與工商銀行北京市分行、北京市保障性住房建設(shè)投資中心等簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來五年，工行北京市分行將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。

機構(gòu)統(tǒng)計顯示，根據(jù)多家銀行與開發(fā)商的合作協(xié)議，未來將有數(shù)千億資金投入租賃市場。

針對房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合銀行等金融機構(gòu)深度布局住房租賃市場的現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院相關(guān)負責人分析稱：“對銀行來說，進軍住房租賃市場將是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型發(fā)展的新起點，有利于重塑行業(yè)格局，促使未來長租公寓市場走向越來越規(guī)范；對房企來說，與銀行的合作將充分發(fā)揮其在房源、資金以及服務(wù)等方面的資源優(yōu)勢，為企業(yè)長租公寓業(yè)務(wù)提供了強有力的保障?！?/p>

大力發(fā)展住房租賃市場的政策指向進一步明確。中央經(jīng)濟工作會議2017年12月18日至20日在北京舉行。這是十九大之后召開的首次中央經(jīng)濟工作會議，會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

會議提出要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并將其列為8項重點工作之一。這意味著，持續(xù)推動租賃住房改革將成為2018年經(jīng)濟工作的重要組成部分。

逾50城出臺

住房租賃政策

在房企、銀行攜手進入住房租賃市場的同時，地方層面相關(guān)政策密集落地。2017年8月以來，多地陸續(xù)出臺租賃細則，從供應(yīng)端和需求端發(fā)力，提出在落地執(zhí)行過程中更為具體和細化的措施，進一步完善房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了與住房租賃相關(guān)的政策內(nèi)容。

2017年10月，深圳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》正式發(fā)布，山東、太原接連跟進出臺住房租賃新政，合肥市政府第101次常務(wù)會審議通過了《加快推進合肥市住房租賃試點工作的通知》。具體來看，四地均提出積極培育機構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，加大金融財稅支持，其中深圳、山東、太原明確提出鼓勵房企推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

在增加供給方面，深圳重點強調(diào)給予“城中村”農(nóng)民房用于租賃的合法性待遇，并規(guī)定每區(qū)至少開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點；山東將在濟南、青島兩地開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作；合肥規(guī)定到2020年，將籌集各類集中式租賃住房約16萬套。

在租賃賦權(quán)方面，深圳、山東、太原均提出承租人可享受居住地義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，其中山東提出租房可落戶，并積極探索承租人子女就近享受中小學(xué)義務(wù)教育。

此外，天津在全國率先將住房租賃企業(yè)納入備案管理范圍。

在北京，《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》于2017年10月31日正式實施，住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺同步上線運行。11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，意見明確規(guī)定，未來5年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。

作為全國首批利用集體土地建設(shè)租賃住房試點，北京目前已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個項目、房源1.28萬套，目前已入住4200余戶。

與此同時，北京在個人租賃需求端的拓展工作也在深入推進。2017年12月18日，建行北京分行聯(lián)合北京保障房中心、首開集團、金融街控股、泰康燕園等多家房地產(chǎn)企事業(yè)單位在“CCB建融家園”客戶端共同推出了1500多套北京真實房源。主要分布在金融街、國貿(mào)等上班族聚集的商業(yè)地區(qū)附近，既包括國貿(mào)公寓、麗都壹號等高端社區(qū)，也包含普通商品住房。租金從每月3000元到近3萬元不等。同時，建行在京推出了個人租房貸款“按居貸”，貸款期限最長10年，額度最高100萬元。目前，該住房租賃系統(tǒng)已實現(xiàn)與北京市住建委監(jiān)管系統(tǒng)交會對接，屬北京地區(qū)金融機構(gòu)首家實現(xiàn)對接單位。endprint

住房租賃證券化

實現(xiàn)破冰

隨著租購并舉住房體系建設(shè)的推進，與其配套的金融改革和工具也實現(xiàn)了重大突破。2017年10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制。

中國指數(shù)研究院分析認為，此前，國內(nèi)已發(fā)行數(shù)個私募REITs以及類REITs產(chǎn)品，但尚未出現(xiàn)真正的公募REITs，此次保利租賃住房REITs的破冰，驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性，對于加快推進租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)。

“和傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式不同，住宅租賃經(jīng)營一直以來的核心問題在于資金運營周期長、回報率低等問題，因此很難吸引各類資本方的關(guān)注。如何解決這個問題，正是需要從其核心資源土地及資金兩個層面進行解決?！敝袊笖?shù)研究院相關(guān)負責人說。

該負責人分析認為：“在資金方面，最近多家銀企間的合作，也代表著一種趨勢，未來實體租賃運營企業(yè)將會獲得更全方位的金融支持。除此之外，個人租房貸款產(chǎn)品的上線，讓提前預(yù)付更多期租金變得容易，也在一定程度上對長租運營企業(yè)的現(xiàn)金流形成支持。加之租賃住房REITs的逐步推進，讓租賃業(yè)務(wù)的金融環(huán)境變得越來越友好。”

在土地方面，2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，在13個城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點?！芭c傳統(tǒng)國有建設(shè)用地相比，此次方案賦予了村集體組織更大的自主權(quán)，能以較高的效率和激勵機制帶動土地供應(yīng)逐步放量。特別是一線城市的城郊區(qū)域，大量存量集體建設(shè)用地獲得了盤活機會。與相間其中的商品住宅用地相比，此類土地的成本優(yōu)勢顯而易見。在這一機制下，利用集體建設(shè)用地的方式降低租賃業(yè)務(wù)前期土地成本便成為了可能?！痹撠撠熑烁嬖V記者。

中國指數(shù)研究院細細地算了一筆賬：從租賃的投資成本和回報來看，成本中很重要的兩項為土地成本和建安成本，其中建安成本較為穩(wěn)定，而土地成本的波動性和影響較大。以北京為例，2017年以來各類成交商品住宅用地樓面價基本在三至五萬元每平米，這種土地價值模式下是很難開展租賃的。但是，集體建設(shè)用地入市后，土地成本會大幅下降，通過此種模式的前期土地投資成本甚至有望降到原來的十分之一，即幾千元每平米，再加上近5000元每平米的建安成本，這樣租賃用房的投資成本即在每平米萬元左右，一套100平米的房屋開發(fā)投資成本可控制在100萬上下。

“此類房屋目前在北京、上海的普通地段也能實現(xiàn)六七萬元左右的年租金。即便考慮到后期的運營成本，這類房屋實現(xiàn)7%甚至更高的租金回報率也是可行的。同時，考慮到新的金融體系支持下租賃業(yè)務(wù)具備加杠桿的空間，會讓前述的回報率甚至更高。”該負責人說。

存量資產(chǎn)需要

智慧運營與精細服務(wù)

開發(fā)企業(yè)進入租賃市場，其意義還不在于拓展了一項新的業(yè)務(wù)，從長遠看，更是新經(jīng)濟模式下對于核心客戶資源的提前鎖定與保護。因為，租客未來會像買房的業(yè)主一樣重要，成為住房消費和社區(qū)消費最主要的群體。在北京和上海公布的未來五年供地計劃中，租賃房屋套數(shù)都超過了三分之一，租賃市場壯大已是必然趨勢，如何挖掘租客市場是一個值得深思的問題。

在“只住不炒”、“租購并舉”的房地產(chǎn)政策主基調(diào)下，存量地產(chǎn)的資管大時代已經(jīng)到來，掘金存量市場、優(yōu)化融資路徑、提升資管能力成為當下業(yè)界最為熱衷話題。

“以后爭搶的是160萬億存量資產(chǎn)再利用的權(quán)利，也就是樓宇的管理和改造權(quán)，要比爭一塊地更厲害?！眱?yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人毛大慶在2017年12月15日召開的中國首屆國際存量地產(chǎn)資產(chǎn)管理論壇上這樣表示。他說，中國目前租賃業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)中只占6%，跟其他成熟國家相差很遠。事實上，租賃業(yè)務(wù)遠不止于居住，還包括商業(yè)、辦公、綜合體等靠租賃增值的物業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過多年野蠻生長之后，從量變到質(zhì)變，開始步入精細的存量運營管理階段。在政策助推下，未來10年將是租賃市場快速發(fā)展的階段。

睿信地產(chǎn)研究院日前發(fā)布了《長租公寓專項研究白皮書》，白皮書預(yù)測到2025年我國的租賃總量將超3萬億，長租公寓目前首先在一二線城市啟動，未來會向三線城市逐步擴展。

正是看到了這一“風(fēng)口”，房企裹挾金融機構(gòu)布局萬億租賃市場。不過，目前盈利痛點仍難破局。在毛大慶先生看來，存量市場方面，目前中國還沒有運營能力、運營模式，更沒有人好好做運營。

“房地產(chǎn)的下半場，重點城市逐步進入存量時代。對于開發(fā)商來說，最珍貴的資源將是之前累積的龐大的社區(qū)客戶。圍繞這些客戶的各類生活及商務(wù)需要，依托社區(qū)這個第一入口，及時進行滿足，會誕生無數(shù)的商機和市場價值。這也許就是入口經(jīng)濟在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的真正意義所在。同樣的，存量時代的租客和買房業(yè)主有一樣的社區(qū)生活需求，這類入口經(jīng)濟的重要代表一樣不能漠視?！敝袊笖?shù)研究院指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快搶占“入口經(jīng)濟”先機。

中國指數(shù)研究院結(jié)合流動人口租房市場和非流動人口中高校畢業(yè)生租房市場測算，目前我國的租房市場規(guī)模達1.38萬億元。如果品牌企業(yè)通過快速擴張占據(jù)其中1%的市場，也會有每年近百億穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。考慮到目前租賃行業(yè)規(guī)?；l(fā)展才剛剛起步，尚未形成明顯的競爭壁壘，多數(shù)企業(yè)做強做大的機會還很大。

過去開發(fā)商是賣房子，現(xiàn)在開始向存量資產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)型，未來存量獲得利潤或?qū)⒊^物業(yè)銷售利潤。目前，多家房地產(chǎn)企業(yè)已看到了這一行業(yè)趨勢，比如萬科已提出新定位，計劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。

租賃的趨勢已來，對于地產(chǎn)商來說，進不進入這個市場或許只是時間的問題。但從時機上來說，更早的介入，通過試點和探索會帶來更多有益的結(jié)果。endprint