淺析物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)瑕疵審查

孫 偉

（100041 北京樂瑞資產(chǎn)管理有限公司 北京）

一、法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛存在的困境

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的案件當(dāng)中，業(yè)主亦會(huì)提出物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，要求核減物業(yè)費(fèi)，法院在處理此類問題往往會(huì)面臨兩個(gè)困境：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵，但該種瑕疵需要達(dá)到何種程度，法院才可以酌情核減物業(yè)費(fèi)。實(shí)務(wù)中法院往往以物業(yè)服務(wù)雖在瑕疵，但被告所述涉及全體業(yè)主利益，以此核減物業(yè)費(fèi)有損其他已交費(fèi)業(yè)主利益，出于社會(huì)穩(wěn)定等因素考量，不予采納被告請(qǐng)求核減物業(yè)費(fèi)的答辯意見。二是即使認(rèn)定了物業(yè)服務(wù)存在瑕疵需要核減物業(yè)費(fèi)，但由于物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)形式的多樣，物業(yè)費(fèi)服務(wù)瑕疵部分所占物業(yè)費(fèi)比例不明，以致無法對(duì)物業(yè)費(fèi)核作出準(zhǔn)確核減。實(shí)務(wù)中由于缺少物業(yè)費(fèi)核減相關(guān)條文規(guī)范，導(dǎo)致審判人員以酌定的方式核減物業(yè)費(fèi)用，不同審判人員的核減標(biāo)準(zhǔn)亦因人而異，無法為后續(xù)案件提供較為明確的參考，也不利于裁判結(jié)論的統(tǒng)一和對(duì)當(dāng)事人的說服。

二、物業(yè)費(fèi)該否核減

物業(yè)費(fèi)在物業(yè)服務(wù)合同中作為物業(yè)服務(wù)的對(duì)價(jià)，其是否可以核減甚至免除應(yīng)該看物業(yè)服務(wù)的履行程度，故從合同法角度來看，物業(yè)費(fèi)核減問題并不存在爭(zhēng)議，但基于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，實(shí)踐中對(duì)于物業(yè)費(fèi)該否核減也產(chǎn)生了較大爭(zhēng)議?！墩憬「咴好褚煌リP(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）（征求意見稿）》曾出現(xiàn)有“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而可以核減物業(yè)費(fèi)”的相關(guān)內(nèi)容，而在正式發(fā)布的時(shí)候卻刪除了相關(guān)內(nèi)容。其刪除這部分內(nèi)容是因?yàn)?，就該《意見》征求意見時(shí)，絕大多數(shù)人士對(duì)此持反對(duì)意見。他們認(rèn)為這會(huì)助長(zhǎng)“耍賴”欠費(fèi)行為，不利于大多數(shù)交費(fèi)業(yè)主權(quán)益和小區(qū)的整體利益，也不利于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要按照核減后的數(shù)額，將物業(yè)費(fèi)退還給其他業(yè)主。這在實(shí)際操作中顯然是很難做到的。而目前我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛已經(jīng)有了具體的辦法。

而在司法實(shí)務(wù)中，法院的審判活動(dòng)對(duì)上述說法作了非常積極的回應(yīng)，以浙江某基層法院為例，該院判決全部支持物業(yè)費(fèi)的占99%左右，特別在2015年以前幾乎為100%。法院判決的如此高度一致，并不是因?yàn)槲覈?guó)物業(yè)服務(wù)水平高、質(zhì)量好，相反我國(guó)物業(yè)服務(wù)存在問題多、差異大、積弊深的特點(diǎn)，業(yè)主委員會(huì)未成立或失靈、業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主私搭亂建、物業(yè)人員現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)欠缺、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)、物業(yè)維修基金使用難、業(yè)主與物業(yè)之間權(quán)責(zé)不明、開發(fā)商遺留問題等種種原因集合使得單個(gè)物業(yè)服務(wù)合同糾紛矛盾重重。在該前提下，業(yè)主往往能夠提出種種理由來要求核減物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)無形性的特點(diǎn)導(dǎo)致物業(yè)糾紛當(dāng)事人均難以舉證物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵，而物業(yè)服務(wù)瑣碎性的特點(diǎn)導(dǎo)致法院難以針對(duì)某一物業(yè)服務(wù)瑕疵難以以量化的標(biāo)準(zhǔn)去核減物業(yè)費(fèi)。在防止業(yè)主動(dòng)輒要求核減物業(yè)費(fèi)、避免難以核減的窘境產(chǎn)生、在物業(yè)繳費(fèi)率偏低的當(dāng)下避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入到因物業(yè)費(fèi)收取得不到保障而降低服務(wù)質(zhì)量的惡性循環(huán)中等多方考量，形成了法院幾乎一致判決支持全部物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

法院幾乎一致判決支持物業(yè)費(fèi)的做法，一方面確實(shí)使得業(yè)主動(dòng)輒要求核減物業(yè)的現(xiàn)象沒有發(fā)生，法院也沒有迎來基于業(yè)主起訴導(dǎo)致訴訟爆炸的局面，而另一方面雖然法院幾乎一致判決支持物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求，但物業(yè)服務(wù)不規(guī)范的現(xiàn)象并未得到妥善解決，部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)抗情緒并未得到緩解，反而出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)依仗法院“撐腰”將大量物業(yè)糾紛案件訴至法院，而廣大業(yè)主在自己訴求無果后亦對(duì)法院公信力產(chǎn)生懷疑，如今在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件當(dāng)中，業(yè)主拒接法院電話、拒絕接收法院送達(dá)法律文書、缺席法院審理活動(dòng)已成常態(tài)，而業(yè)主本該通過參加訴訟可積極維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)（諸如：請(qǐng)求減免不合理違約金）亦已喪失，而業(yè)主得到“不合理的對(duì)待”亦將以不合理的方式交由社會(huì)消化。為緩解對(duì)社會(huì)的消極影響，目前審判理念已有所變化，對(duì)于符合特定條件的，可以適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。

同時(shí)業(yè)主委員會(huì)失靈是賦予業(yè)主行請(qǐng)求核減物業(yè)費(fèi)權(quán)利的另一個(gè)因素。在業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中，由業(yè)主委員會(huì)出面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)瑕疵提出相應(yīng)主張更為合適，由此可以保證處理結(jié)果的一致性，避免不同業(yè)主提出不同主張而產(chǎn)生矛盾，例如廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布的指導(dǎo)意見中提到“涉及全體業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，由業(yè)主委員會(huì)作為原告進(jìn)行訴訟”。然而在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員會(huì)并未發(fā)揮應(yīng)有作用，一方面法律資格上，業(yè)主委員會(huì)是在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)活動(dòng)，而業(yè)主大會(huì)授權(quán)不明導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)無有效行為依據(jù)；另一方面，業(yè)主委員會(huì)成員多為業(yè)主義務(wù)參與，業(yè)委會(huì)成員管理小區(qū)事物積極性不高，種種原因?qū)е聵O少有業(yè)主委員會(huì)起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)服務(wù)不到位責(zé)任。在此前提下，保障業(yè)主請(qǐng)求核減物業(yè)費(fèi)的權(quán)利顯得尤為迫切。

三、輕微物業(yè)服務(wù)瑕疵能否核減物業(yè)費(fèi)

目前審判理念雖有所變化，但對(duì)于何時(shí)可以核減物業(yè)費(fèi)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。因此，形成了一個(gè)“輕微物業(yè)服務(wù)瑕疵不能核減物業(yè)費(fèi)”的審判標(biāo)準(zhǔn)：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行主要合同義務(wù)的，在判決時(shí)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，但不應(yīng)該承擔(dān)核減物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任；②根據(jù)解釋第三條的規(guī)定，當(dāng)物業(yè)企業(yè)可以通過繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等予以消除的，不核減物業(yè)費(fèi)。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)“嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)”的，可以在一些具體項(xiàng)目上進(jìn)行核減。

四、結(jié)語

上述審判理念對(duì)于輕微物業(yè)服務(wù)瑕疵及可通過繼續(xù)履行等手段消除瑕疵的情況不予核減物業(yè)費(fèi)，從適用角度來說具有較為明確的指導(dǎo)意義，但需要注意幾個(gè)問題。第一，對(duì)于如何認(rèn)定輕微物業(yè)服務(wù)瑕疵存在極大的主觀性，判決認(rèn)定違約但又不承擔(dān)違約責(zé)任亦不符合情理；第二，解釋第三條的規(guī)定并沒有直接否定業(yè)主請(qǐng)求核減物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，而根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，其又明確賦予了合同一方當(dāng)事人因?qū)Ψ借Υ寐男卸?qǐng)求減少價(jià)款的權(quán)利。

[1]劉友誼.物業(yè)服務(wù)瑕疵及業(yè)主救濟(jì)[D].湘潭大學(xué),2011.

[2]張質(zhì).物業(yè)服務(wù)的不完全給付及其私法救濟(jì)[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2018(1).

[3]寧紅麗.論贈(zèng)與物瑕疵的私法救濟(jì)[J].政法論壇,2013.