中國房地產(chǎn)市場存在泡沫嗎？
——供給與需求分析

（南京財經(jīng)大學(xué)國際貿(mào)易學(xué)專業(yè)）

引言

從2003年到2014年中國房屋價格以平均每年10%的速度增長，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了建造成本的2-10倍。在房價上漲的同時，住房的數(shù)量也在不斷上升，建筑業(yè)以平均每年550萬間公寓的建造速度為中國巨大的就業(yè)機(jī)會，2014年有2900萬人從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，占到了城市就業(yè)總?cè)丝诘?6%。然而，在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的背后是開發(fā)商和消費(fèi)者共同持有的巨大的空房率。房地產(chǎn)市場的繁榮是否是一個巨大的泡沫，在未來房價是否會出現(xiàn)下跌對于中國的投資者和政府都是一個值得深入研究的問題。

一、需求側(cè)分析

眾所周知中國人的儲蓄率很高，這樣高的儲蓄卻沒有合適的投資渠道。在過去的幾十年里，銀行的實(shí)際存款利率基本為零，股票交易指數(shù)的實(shí)際收益率也接近于零，加上嚴(yán)格的資本項(xiàng)目管制，中國人的投資機(jī)會十分有限。與之相對的是房地產(chǎn)市場接近10%的平均年收益率，這樣高額的收益使得稍有積蓄的中國人將資金全部投入房地產(chǎn)市場?！吨袊康禺a(chǎn)調(diào)查》也顯示，二套房的所有者擁有更高的年齡、收入和受教育水平，這從側(cè)面表明了中國房地產(chǎn)市場上的投資者更加成熟和謹(jǐn)慎，他們是出于長期持有房地產(chǎn)的目的進(jìn)行投資的。

從文化傳統(tǒng)的角度來說，中國是個典型的農(nóng)耕文明，土地在中國人的觀念中占有重要地位。因此許多婚姻也以房產(chǎn)為基礎(chǔ)，尤其是對男性家庭而言是否擁有房產(chǎn)成了能否結(jié)婚的重要條件。

在投資和文化的雙重推動下，中國人不斷地購買房產(chǎn)，房產(chǎn)在一個普通的中國人的資產(chǎn)組合中占據(jù)了70%-85%。如此高的比例使得中國人的財富水平對房屋價格十分敏感，房價的微小改變都將影響到他們未來的生活。

然而，中國的教育資源和醫(yī)療資源主要集中在大中城市，并且戶籍制度使得城市外來人口如同二等公民一樣不能享受到這樣的資源，他們只有通過購買房產(chǎn)在當(dāng)?shù)芈鋺糁蟛拍芡镜鼐用裣碛幸粯拥臋?quán)利。這使得需求對價格的彈性并不像許多歐美國家那樣大，相對高的房價也不能很好的抑制需求。

二、供給側(cè)分析

由于人力成本的上升和房屋質(zhì)量的提高，房屋的建造成本在過去的幾十年里雖然略有上升，但是相對于房屋的價格還是很低廉的，并且在不同水平城市間的差異不大。

然而這樣低廉的建筑成本和居高不下的房價并不意味著開發(fā)商賺取了巨額的利潤。土地價格和稅收都很高，在2005-2015年間土地的實(shí)際價格上漲了5倍，2014年北京的土地價格達(dá)到了23385元/平方米，上海的土地價格達(dá)到了20620元/平方米。因此高房價也不能促使開發(fā)商提供更多的房產(chǎn)，并且由于土地國有，政府可以嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場的供給，并不存在供給過剩的情況。

三、結(jié)論與建議

通過本文的分析可以看到購房者是出于長期投資的考慮買房而不是短期投機(jī)，即使房價在未來的一段時間停止上漲，在沒有其他投資渠道的情況下中國的房屋持有者不太可能拋售房產(chǎn)。同時，他們的負(fù)債率并不高，因此違約風(fēng)險并不大。開發(fā)商相對而言擁有更高的杠桿率，但是他們受到銀行和地方政府的保護(hù)，他們的貸款很有可能被重新調(diào)整。即使出現(xiàn)違約，銀行重置他們的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)也不可能立刻在市場上被拋售。

房地產(chǎn)市場過熱的根本原因是房地產(chǎn)的收益率明顯高于其他投資渠道，因此解決房地產(chǎn)困境的根本方法還是增加房屋的供給，同時完善金融體系提供更多的投資選擇。當(dāng)人們對房地產(chǎn)的預(yù)期收益率下降，對其他渠道的預(yù)期收益率上升時，資金自然會從房地產(chǎn)市場上流出，房屋的價格自然就會下降。然而，由于戳破房地產(chǎn)的泡沫通常會導(dǎo)致銀行業(yè)危機(jī)和金融系統(tǒng)崩潰，為了減少房價下跌的長期危害，政府一定要首先確保金融系統(tǒng)的安全，慢慢降低銀行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)度，而不是僅僅將政策焦點(diǎn)聚集在維持房價的穩(wěn)定上。