我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的行政法研究

王和昌

海南師范大學(xué)，海南 ?？?571127

考量我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，采取的是行政登記模式。由于法學(xué)傳統(tǒng)的影響，我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚且處于起步階段，相關(guān)的行政法研究較少。故而，本文從我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律性質(zhì)著手，并以中央及地方現(xiàn)行規(guī)定為依據(jù)，在行政法的角度分析了我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。

一、我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律性質(zhì)

關(guān)于我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律性質(zhì)，應(yīng)從“私法行為”、“行政行為”、“混合說(shuō)”等觀點(diǎn)分析，具體可參考以下方面：

第一，“私法行為”觀點(diǎn)。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記主體的規(guī)定是“登記機(jī)構(gòu)”的表達(dá)形式，并未明確其“行政”屬性。故而，針對(duì)我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)，人們長(zhǎng)期以來(lái)存在認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一的問(wèn)題。例如，“私法行為”觀點(diǎn)，其登記性質(zhì)具有“私法”屬性，這一點(diǎn)當(dāng)無(wú)異議，然而這種“私法行為”卻存在由國(guó)家設(shè)立的公共職能機(jī)關(guān)參與的情況，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)即是登記，但該項(xiàng)職權(quán)行為的行使具有私法屬性，即職權(quán)行為的行使必須遵循當(dāng)事人的意志范圍。

第二，“行政行為”觀點(diǎn)。依據(jù)《物權(quán)法》以外的法律規(guī)定，可將城市不動(dòng)產(chǎn)登記主體的職權(quán)行為認(rèn)定為具有“行政性質(zhì)”。在“行政行為”觀點(diǎn)之下，尚且存在準(zhǔn)行政行為、行政許可行為、行政確認(rèn)行為等不同看法[1]。然而，若將不動(dòng)產(chǎn)登記解釋為準(zhǔn)行政行為，就存在難以在相應(yīng)制度上加以規(guī)范的問(wèn)題，若將之解釋為行政許可行為，也難以契合我國(guó)出臺(tái)的《行政許可法》，若將之解釋為行政確認(rèn)行為，就把不動(dòng)產(chǎn)登記完全納入了行政法視野。

第三，“混合說(shuō)”觀點(diǎn)。所謂“混合說(shuō)”觀點(diǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)登記行為，其性質(zhì)不應(yīng)作為一個(gè)整體進(jìn)行認(rèn)定，這是由于不動(dòng)產(chǎn)登記的不同階段皆存在著不同的性質(zhì)。具體而言，在當(dāng)事人申請(qǐng)登記環(huán)節(jié)，其登記請(qǐng)求權(quán)屬于“私法性質(zhì)”行為。同時(shí)，當(dāng)事人之間合意時(shí)，關(guān)于是否申請(qǐng)登記，乃至申請(qǐng)何種登記，以上均由當(dāng)事人自行確定，該環(huán)節(jié)具有“私法活動(dòng)”性質(zhì)。然而，在登記審查階段，不動(dòng)產(chǎn)登記就具備了明確的行政法性質(zhì)，即國(guó)家行政機(jī)關(guān)參與不動(dòng)產(chǎn)登記審查及登記的過(guò)程，使這種職權(quán)行為產(chǎn)生登記效力與事實(shí)。

二、我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的行政法分析

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

依據(jù)《土地管理法》及《房地產(chǎn)管理法》等基本法律，各級(jí)人們政府土地行政管理部門與房產(chǎn)行政管理部門是城市不動(dòng)產(chǎn)登記的主管機(jī)關(guān)，其不動(dòng)產(chǎn)登記行為嚴(yán)格按照《土地登記規(guī)則》及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進(jìn)行?，F(xiàn)今，部分一線城市已經(jīng)統(tǒng)一了土地登記與房屋登記機(jī)關(guān)，如《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，上海市成立房屋土地資源管理局，其下屬的房地產(chǎn)登記處統(tǒng)一負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的日常工作，而區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處則具體辦理房地產(chǎn)登記事務(wù)，要受到市登記處的委托。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式，依據(jù)我國(guó)的部門法學(xué)理論，針對(duì)登記審查方式，私法角度的探討較為充分。然而，作為一種“標(biāo)準(zhǔn)的”行政行為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查具有嚴(yán)格的程序性，相關(guān)分析應(yīng)以行政程序?yàn)橐暯恰？剂繉?shí)踐中登記機(jī)關(guān)所處的登記審查狀態(tài)，可劃分為形式審查、實(shí)質(zhì)審查、中間等登記審查狀態(tài)。經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)，《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》及《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》等詳細(xì)規(guī)定了登記工作技能、相關(guān)文件審查程序、審查范圍等內(nèi)容，相關(guān)登記審查標(biāo)準(zhǔn)明確性、可操作性較強(qiáng)。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的行政賠償

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的行政賠償，應(yīng)從中央層面的法律依據(jù)、地方及地區(qū)代表性立法等方面分析，具體可參考以下內(nèi)容：

第一，中央層面的法律依據(jù)。依據(jù)《國(guó)家賠償法》相關(guān)規(guī)定，登記審查工作人員在行使職權(quán)時(shí)，若出現(xiàn)違法實(shí)施罰款、違法采取查封、違法征收財(cái)務(wù)等情形，受害人擁有取得賠償?shù)臋?quán)利。此外，《物權(quán)法》及《土地登記規(guī)則》等，對(duì)登記機(jī)構(gòu)及人員出現(xiàn)登記錯(cuò)誤、登記不當(dāng)?shù)惹樾我灿忻鞔_的規(guī)定[2]。

第二，地方及地區(qū)代表性立法。依據(jù)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》，若登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)登記虛偽、錯(cuò)誤、遺漏等情形，該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》，若登記機(jī)關(guān)及人員出現(xiàn)違反本條例規(guī)定的情形，而導(dǎo)致過(guò)失性登記、失當(dāng)性拖延登記、無(wú)故性拒絕正當(dāng)查詢等登記錯(cuò)誤，使權(quán)利人遭受損失，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

三、結(jié)論

綜上所述，為促進(jìn)我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步完善，應(yīng)致力于行政法角度的研究。經(jīng)過(guò)上文的分析可得，我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步完善要結(jié)合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《國(guó)家賠償法》等相關(guān)法律法規(guī)；與我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度相關(guān)的行政法修訂工作，要考量登記機(jī)關(guān)職權(quán)范圍及登記審查的程序性；同時(shí)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的行政賠償舉措。