宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的可行性

劉曼歌

（210095 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 江蘇 南京）

宅基地是我國農(nóng)村集體土地的重要組成部分，宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)等相并列，是一項獨立的用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)制度是我國所特有，國外并沒有與之相同的法律制度。我國現(xiàn)在沒有對于宅基地概念的統(tǒng)一定義，學(xué)界對此各持不同觀點，法律在《物權(quán)法》第152條中規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。對此分析，可知宅基地是僅農(nóng)村居民享有的，農(nóng)村居民可以依照法律規(guī)定的程序?qū)ζ溥M行占有和使用，宅基地的使用范圍即在其上建造房屋住宅和附屬的建筑設(shè)施等。

一、不會造成農(nóng)村百姓流離失所的情況

宅基地制度在轉(zhuǎn)讓之初就是為了保障農(nóng)民的住房需求。很多學(xué)者有一種觀點，認為如果放開了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的門，則宅基地市場上更多的潛在購買者還是城鎮(zhèn)居民，而農(nóng)民在經(jīng)濟地位和購買力上都處于弱勢地位，因此宅基地市場的開放會造成農(nóng)村居民無住房、流離失所的局面。這其實是一種多余的擔(dān)心，目前現(xiàn)實中的情況并非如此，很多的農(nóng)民并不是需要宅基地這個保障性住房才能夠生存下來，土地對于農(nóng)民的影響已經(jīng)越來越小，農(nóng)村的勞動力更多向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)村勞動力進入城鎮(zhèn)務(wù)工。農(nóng)民家庭從土地中獲得的收入在農(nóng)民家庭中的收入占比已經(jīng)越來越小。

放開宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓非但不會造成百姓居無定所，反而可以改善農(nóng)村居民的財產(chǎn)收益，改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活環(huán)境，同時對于土地資源有更合理的分配和利用。宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個非常關(guān)鍵、非常重要的問題，能否處理好這個問題，決定著社會的和諧和穩(wěn)定。據(jù)調(diào)查，我國首都北京宅基地的轉(zhuǎn)讓市場早已形成，農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓的時候獲得了資金，改善了自己的生活，而很多來京的購買者大多數(shù)為外地務(wù)工人員，他們沒有能力住在北京市區(qū)內(nèi)，而在農(nóng)村的租住和購買則使他們擁有了一個安穩(wěn)的住所，這在一定程度上促進了社會的穩(wěn)定和治安管理的有序。

二、不會造成耕地損失、土地資源流失的局面

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地資源的流失和耕地的損失之間沒有必然的聯(lián)系，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的放開不會造成耕地和土地的流失，反而是限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓會造成農(nóng)村宅基地的大量閑置，閑置的房屋是農(nóng)民合法獲得的，集體也無法予以收回。城鎮(zhèn)有著良好的居住環(huán)境和師資力量，農(nóng)民為了給孩子和自己一個良好的教育環(huán)境和生活環(huán)境，而努力進入城鎮(zhèn)當(dāng)中，隨著大量農(nóng)村居民的涌入，城鎮(zhèn)的土地供不應(yīng)求，因而開始以公共利益的名義征用土地。而真正進行了合理開發(fā)、合理規(guī)劃的并不多，造成了很多土地資源的浪費、耕地資源流失。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于二級市場，而國家可以通過對獲得宅基地的審核批準(zhǔn)來控制宅基地使用權(quán)的總量，進而對宅基地市場進行控制。開放宅基地轉(zhuǎn)讓不僅是為了調(diào)整土地供需問題，也同時可以加強對土地資源利用，并監(jiān)督、限制公權(quán)力對于土地資源的非法利用。

三、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要

城鄉(xiāng)一體化是我國近年來社會發(fā)展的目標(biāo)，2008年10月份,黨的十七屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，將建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化、逐步消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，以城市經(jīng)濟發(fā)展帶動農(nóng)村發(fā)展等作為工作重點。并提出要完善宅基地制度與管理，保護農(nóng)村居民宅基地的用益物權(quán)。城鄉(xiāng)一體化有助于各類資源在市場上更加順暢的流通，從而出現(xiàn)更大規(guī)模的市場、和更合理的競爭模式。并且我國在2007年進行了戶籍改革，使得城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民戶口沒有了性質(zhì)上的根本差別。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移會更加方便。目前在農(nóng)村地區(qū)，每年有大量的農(nóng)民離開農(nóng)村的居住地，渴望能在城鎮(zhèn)擁有自己的住房和生產(chǎn)生活聚集地。而農(nóng)民來到城市當(dāng)中有了自己的住所后，基本不會再回到農(nóng)村居住，這就造成了宅基地被大量閑置，這一批被閑置的宅基地是農(nóng)村居民通過合法的程序獲得的，本村集體經(jīng)濟組織也無法在其閑置時將其收回，這造成了大量土地資源的閑置浪費，而進到城鎮(zhèn)中的居民也沒有辦法將其轉(zhuǎn)化為自己的資本，無法將其變成自己轉(zhuǎn)業(yè)、就業(yè)時的資金。據(jù)統(tǒng)計，我國每年大約有1200萬人離開農(nóng)村，來到城鎮(zhèn)就業(yè)，而宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的完善，有利于農(nóng)村勞動力在城鎮(zhèn)的發(fā)展，也有助于保護和合理規(guī)劃我國土地資源。

綜上所述，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題是一個很復(fù)雜的問題，涉及農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)活動的基礎(chǔ)和保障，也涉及我國土地資源的利用和規(guī)劃問題。隨著時間的推移、社會的發(fā)展，宅基地的保障性和公益性已不像設(shè)立之初那樣不可或缺，而農(nóng)民的需要也不僅僅是在農(nóng)村又一個安身立命之地即可。當(dāng)前迫切需要在分析農(nóng)村宅基地困境的基礎(chǔ)上，設(shè)立符合現(xiàn)狀的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策，保護農(nóng)民的合法權(quán)益，為他們的生活設(shè)置一個安全的發(fā)展道路。

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