從恢復(fù)房屋的住房屬性看租售同權(quán)的落實(shí)方法

李佳妮

（625000 四川農(nóng)業(yè)大學(xué) 四川 雅安）

一、房子不單單是用來住的

在1998年以前，我國對于住房政策還是住房實(shí)物分配制度、公房租賃制度。由于城市人口的不斷增加、政府財(cái)力無法大量建房、城市居住環(huán)境難以得到改善，我國推出了住房公積金制度并明確銀行可以發(fā)放個(gè)人住房貸款。由此，住房實(shí)現(xiàn)了商品化和社會化，房屋屬性同時(shí)發(fā)生了變化，從原本的居住屬性派生出了投資投機(jī)屬性，但在未有定位良好的政策的環(huán)境下，逐漸承擔(dān)了過多的居住功能以外的任務(wù)。同時(shí)，由于住房的商品化和社會化，使住房市場的價(jià)格受其成本、供求關(guān)系、政策調(diào)控等多方面的影響。不斷推進(jìn)的城市化進(jìn)程使不同需求的房產(chǎn)增多，涌入的農(nóng)村人口產(chǎn)生的旺盛的實(shí)際購房需求使房產(chǎn)供不應(yīng)求，地方政府與房地產(chǎn)的耦合使其財(cái)政收入對土地的依賴性顯著提高，多方面原因促使地價(jià)被不斷推高，房價(jià)不斷被動(dòng)上漲。

二、恢復(fù)住房屬性是“租售同權(quán)”的作用

按道理來說，房價(jià)的高漲不下理應(yīng)迫使很多人由購房市場轉(zhuǎn)向租賃市場。然而，相對于租房市場來說購房市場仍然彰顯著它獨(dú)有的優(yōu)勢。即使在租金比房價(jià)折算下來低很多的情況下，許多人仍選擇了購房。一般而言，房價(jià)之所以高漲不下，一方面是由于建筑材料、建筑人員的勞動(dòng)力成本增加等使住房本身的價(jià)值增加；另一方面更為重要的是，住房產(chǎn)權(quán)與我們對入學(xué)、醫(yī)療等公共資源的享有的權(quán)利息息相關(guān)。廣州關(guān)于“租售同權(quán)”的政策之所以能夠震驚全國，就是因?yàn)樗鼜谋Ｕ献赓復(fù)瑱?quán)這一關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)，賦予了符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。這樣一來，租房人與住房人能夠享有同等的公共服務(wù)權(quán)益，大眾對購房的需求就會逐漸減少，租賃市場才有望被真正打開。

“租購?fù)瑱?quán)”，使房屋恢復(fù)了其原本的住房屬性，有效貫徹了中央提出的“房屋是用來住的，不是用來炒的”和“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”的調(diào)控定位，通過法制手段加快“租購?fù)瑱?quán)”制度化進(jìn)程，使房地產(chǎn)維持穩(wěn)定的現(xiàn)狀，同時(shí)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以此帶來一個(gè)穩(wěn)定的中國經(jīng)濟(jì)。

三、政府與市場進(jìn)行并行調(diào)控

“租購?fù)瑱?quán)”的提出或許只需一紙文件，而其現(xiàn)實(shí)落地卻仍然需要花費(fèi)不少功夫。其實(shí)現(xiàn)簡單來講大致可分為兩個(gè)層次：一是直接通過各種規(guī)范性文件賦予承租人在公共領(lǐng)域享有和房屋所有權(quán)人同等的權(quán)利，如上述所說的做法；二是通過與市場開發(fā)商的合作支持租房租賃企業(yè)的發(fā)展等措施，促進(jìn)租賃市場的發(fā)展。如作為12個(gè)首批試點(diǎn)城市之一的杭州，在2017年8月25日發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》中最引人注目的無非是其方案首次提出了利用互聯(lián)網(wǎng)平臺鼓勵(lì)租房租賃企業(yè)發(fā)展的措施。方案中提到：“搭建高效、便民的‘互聯(lián)網(wǎng)+租賃’監(jiān)管服務(wù)平臺。國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源應(yīng)納入平臺監(jiān)管；通過房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核驗(yàn)、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，實(shí)現(xiàn)租賃交易全流程監(jiān)管；強(qiáng)化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經(jīng)營主體信用等信息；推進(jìn)部門間信息共享，為住房租賃經(jīng)營主體、出租人、承租人提供網(wǎng)上一站式政府服務(wù)?！痹诤贾菔姓闹鲗?dǎo)下，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國“智慧住房租賃平臺”。把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺管理。同時(shí)，淘寶評價(jià)體系、芝麻信用體系的引入，讓市民根據(jù)個(gè)人信用租房的體系，有望讓杭州人率先過上“免押金”租房的生活，化解租房糾紛，率先進(jìn)入租房信用時(shí)代。杭州市政府與阿里的合作，無疑為將來政府與市場并行調(diào)控租賃市場打下了厚實(shí)的基礎(chǔ)。政府的嚴(yán)肅性與市場的多變性相結(jié)合起來，對促進(jìn)租賃市場的發(fā)展從而擴(kuò)大租賃權(quán)主體起著至關(guān)重要的作用。

眼下，各地方政府府關(guān)于“租售同權(quán)”的政策不斷出臺，通過文件規(guī)范鼓勵(lì)民眾租房。據(jù)調(diào)查，2017年我國“租房需求”較2016年增長57%。一線城市2017年租房需求占全國需求總量的13%；成都、杭州、武漢等12個(gè)新一線城市的租房需求量占全國需求量的20%，較2016年上漲43%。由此可以看出，未來住房租賃市場成長空間將非常廣闊。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡靜霞.這才是“租購?fù)瑱?quán)”背后的秘密.Realeastguide,34—36.

[2]謝鴻飛.租售同權(quán)的法律意涵及其實(shí)現(xiàn)途徑.

[3]艾冰.租賃試點(diǎn)全面鋪開.