論預(yù)告登記制度之缺陷及完善

劉倩倩

哈爾濱師范大學(xué)，黑龍江 哈爾濱 150025

一、預(yù)告登記制度的發(fā)展及規(guī)定

(一)臺(tái)灣地區(qū)對預(yù)告登記的規(guī)定

我國臺(tái)灣地區(qū)通過借鑒日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》而創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度。在此基礎(chǔ)上，1975年的《土地法》對此做出了修改和完善。臺(tái)灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》規(guī)定了符合預(yù)告登記申請條件的情形，據(jù)通說歸納分為以下五項(xiàng)：即為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請求權(quán)、為保全附條件或期限之請求權(quán)。

(二)預(yù)告登記制度的產(chǎn)生及發(fā)展

2007年《物權(quán)法》的頒布為預(yù)告登記制度的產(chǎn)生奠定了基礎(chǔ)。此后國土資源部公布的《土地登記辦法》、建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》中的相關(guān)規(guī)定，將物權(quán)法條文進(jìn)一步解釋和明確，從而使我國的預(yù)告登記制度日趨完善。

二、預(yù)告登記制度的含義

(一)預(yù)告登記制度的概念

預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

(二)預(yù)告登記制度的特征

預(yù)告登記制度具有如下幾個(gè)特征：

1.在時(shí)間上，預(yù)告登記發(fā)生在本登記之前。本登記是對已經(jīng)完成變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記實(shí)際發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具備可變動(dòng)條件之前。

2.在對象上，預(yù)告登記的對象是請求日后不動(dòng)產(chǎn)能夠按照約定的內(nèi)容發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利，究其根本屬于請求權(quán)的一種。本登記的對象則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身。

3.在效力上，預(yù)告登記具有排他性。房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但預(yù)告登記的存在就為這種債的關(guān)系蒙上了一層物權(quán)的色彩。因此一旦進(jìn)行了預(yù)告登記，就意味著請求實(shí)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的權(quán)利不受中間的處分行為妨礙。

三、預(yù)告登記制度的缺陷

(一)房地產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的界定過窄

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定之內(nèi)容，預(yù)告登記制度僅適用于“買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”。這較德國、日本等立法較為成熟的國家于此方面的規(guī)定相比范圍略為狹窄。不僅是國外，即使在我國的上海地區(qū)，立法者也意識(shí)到了這一規(guī)定的不足之處，在《上海市房地產(chǎn)登記條例》中打破桎梏做出了擴(kuò)充性的規(guī)定。

(二)預(yù)告登記的請求方式僵化

法定的預(yù)告登記的請求方式為“按照約定”。以商品房買賣合同為例，協(xié)議雙方為買受人和開發(fā)商。實(shí)際交易過程中不乏開發(fā)商為謀取非法利益，將一個(gè)房屋出賣給兩個(gè)以上買受人的情形。為達(dá)此目的，開發(fā)商本身當(dāng)然不愿配合辦理預(yù)告登記。這種制度的設(shè)計(jì)導(dǎo)致買受方難以僅憑借單方意志即獲得應(yīng)有的權(quán)利保障，而必須依靠“潛在侵權(quán)人”的配合來實(shí)現(xiàn)目的。

(三)預(yù)告登記保護(hù)期限起算點(diǎn)模糊

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。該規(guī)定中“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”應(yīng)從何時(shí)起算難于界定，目前也尚未形成具體規(guī)定。權(quán)利人通常系普通公民，較對房地產(chǎn)行業(yè)了解頗多、經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商相比，無法及時(shí)獲知可否進(jìn)行本登記的信息。若非基于權(quán)利人的原因致使其根本無法獲知信息，最終導(dǎo)致預(yù)告登記保護(hù)期限錯(cuò)過的，明顯對買受方不利，不符合民法中公平原則的價(jià)值追求。

四、預(yù)告登記制度的完善

(一)擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍

德國、臺(tái)灣地區(qū)較我國大陸地區(qū)相比，雖然在具體規(guī)定上不盡相同，但總體看來對預(yù)告登記適用范圍的界定明顯寬泛許多，這對我國立法具有一定的借鑒意義。綜合國外立法的先進(jìn)性和我國具體實(shí)際情況，筆者認(rèn)為對于預(yù)告登記適用范圍的界定，法律至少可以明文增設(shè)以房屋建設(shè)工程設(shè)立抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用預(yù)告登記制度。

(二)增設(shè)預(yù)告登記的請求方式

預(yù)告登記的請求方式除我國現(xiàn)行法律規(guī)定的“雙方約定”以外，基于實(shí)踐中存在開發(fā)商不予配合辦理等問題的出現(xiàn)，應(yīng)著重保護(hù)買受方的利益，通過具體規(guī)定使其對預(yù)告登記請求權(quán)的行使更為合理化、便捷化。如規(guī)定在買受方向開發(fā)商提出預(yù)告登記請求后的固定期限內(nèi)，若開發(fā)商不積極配合辦理預(yù)告登記，則賦予買受方單獨(dú)申請的權(quán)利。

(三)明確“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的含義

預(yù)告登記的保護(hù)期限應(yīng)當(dāng)自開發(fā)商完成初始登記并書面告知權(quán)利人之日起算，據(jù)此書面材料，可佐證房產(chǎn)何時(shí)能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，從而避免日后爭訟浪費(fèi)司法資源。另外，雙方可在協(xié)議中約定某一天為能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日。有約定的，在符合法律規(guī)定的前提下則應(yīng)當(dāng)從其約定之日起算。

預(yù)告登記是一個(gè)實(shí)踐性非常強(qiáng)的制度，完善相關(guān)立法規(guī)定，有助于讓理論更好的指導(dǎo)實(shí)踐，從而發(fā)揮法律在公民生活中的最大效用。