新民居買(mǎi)賣(mài)的法律效力研究

李 進(jìn)

中央司法警官學(xué)院，河北 保定 071000

一、新民居及其他相關(guān)概念的界定

(一)概念

新民居是在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中，改善村民生活環(huán)境，節(jié)約農(nóng)村土地，在集體土地上建設(shè)的房屋。新民居建設(shè)應(yīng)遵守《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》(國(guó)土資發(fā)【2008】138號(hào))、《河北省農(nóng)村新民居規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》和《河北省新農(nóng)村建設(shè)村莊規(guī)劃編制導(dǎo)則》等規(guī)范性文件的規(guī)定。按照相關(guān)規(guī)定，新民居有多種建設(shè)方式，并且可以辦理房本，即新民居房屋產(chǎn)權(quán)證。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念或法律術(shù)語(yǔ)，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的理解，存在多種不同觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”就是違法建筑，是在耕地等非農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋。①有觀點(diǎn)認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”就是村民在自家宅基地上所建的房屋，沒(méi)有國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為之所以稱為“小產(chǎn)權(quán)房”是與城鎮(zhèn)商品房(即“大產(chǎn)權(quán)房”)相對(duì)應(yīng)的概念，主要是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建設(shè)的房屋，該類房屋沒(méi)有國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，不能在市場(chǎng)上自由交易流通。

城鎮(zhèn)商品房是指“繳納一金”“取得五證”的房屋，即通過(guò)招投標(biāo)等方式繳納土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)，辦理規(guī)劃實(shí)施許可證，建設(shè)施工單位通過(guò)法定程序取得施工許可證等建設(shè)的房屋。城鎮(zhèn)商品房包括居民住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，此類房屋可以在市場(chǎng)上自由交易流轉(zhuǎn)。

(二)新民居與相關(guān)概念的區(qū)別

與“小產(chǎn)權(quán)房”相比較，新民居是經(jīng)政府批準(zhǔn)，有合法建造手續(xù)的合法建筑，而“小產(chǎn)權(quán)房”是沒(méi)有建造手續(xù)的自建房。新民居可以辦理新民居房屋產(chǎn)權(quán)證，而“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證。

與城鎮(zhèn)商品房相比較，新民居雖然有房屋產(chǎn)權(quán)證，但是新民居所占用土地的性質(zhì)仍屬于集體所有，新民居的房屋產(chǎn)權(quán)證不同于城鎮(zhèn)商品房產(chǎn)權(quán)證。新民居雖然是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的，但是新民居不能辦理土地證，也不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。此外，城鎮(zhèn)商品房可以自由流轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)主體不受限制，但是新民居能否自由流轉(zhuǎn)和進(jìn)行交易存在爭(zhēng)議。

二、新民居建設(shè)模式

經(jīng)過(guò)多年的新民居建設(shè)，各地已經(jīng)形成了各具特色建設(shè)模式，主要包括：

(一)集體主導(dǎo)型②

該模式主要表現(xiàn)為，村集體進(jìn)行前期出資，村集體是新民居建設(shè)的主要出資者。該模式主要適用于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的村集體，他們有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或工業(yè)基礎(chǔ)，有能力主要出資建設(shè)新民居，村民只需出資一小部分。該模式減輕村民負(fù)擔(dān)，使村民具有獲得感和幸福感。集體主導(dǎo)型模式建設(shè)新民居所剩余的土地，由村集體統(tǒng)一管理統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。

(二)農(nóng)戶自建型(基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)型)③

該模式與集體建設(shè)模式相對(duì)應(yīng)，主要表現(xiàn)為村民生活條件好，經(jīng)濟(jì)比較富裕，村民對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，希望改善居住條件建設(shè)新民居。加之村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子組織能力比較強(qiáng)的村，可以采用此模式。④采用該種建設(shè)模式建設(shè)新民居所剩余的土地，仍然屬于集體所有，可用于后期開(kāi)發(fā)，也可用于后期進(jìn)行置換。

(三)村企共建型⑤

該建設(shè)模式主要針對(duì)沒(méi)有較強(qiáng)的村企業(yè)，集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較弱的村。與開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型建設(shè)模式不同，能夠采用村企共建模式的村一般都具有優(yōu)勢(shì)地理位置或者是擁有良好發(fā)展前景的投資項(xiàng)目、潛在商機(jī)。村集體與企業(yè)共同出資，具有地緣優(yōu)勢(shì)的企業(yè)利用新民居建設(shè)中節(jié)約的土地按照法律等規(guī)范性文件進(jìn)行企業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)村企共同發(fā)展。

三、新民居買(mǎi)賣(mài)的法律效力

新民居買(mǎi)賣(mài)的法律效力不能簡(jiǎn)單的說(shuō)具有法律效力還是不具有法律效力，應(yīng)該區(qū)分合同效力(債權(quán)效力)和物權(quán)效力，從合同效力(債權(quán)效力)和物權(quán)效力兩方面來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(一)合同效力(債權(quán)效力)

從債權(quán)角度來(lái)看，新民居買(mǎi)賣(mài)是否能產(chǎn)生合同效力(債權(quán)的效力)，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分交易的民事主體。

1.村內(nèi)村民之間新民居買(mǎi)賣(mài)合同的效力

根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，村民對(duì)其依法建設(shè)的房屋擁有所有權(quán)，可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)行為。因此，只要交易主體具有締約能力，意圖是真實(shí)的，內(nèi)容是合法的，不違反公共秩序和良好的風(fēng)俗習(xí)慣，新民居銷售合同就是有效的。

2.非村內(nèi)村民之間新民居買(mǎi)賣(mài)合同的效力

非村內(nèi)村民之間買(mǎi)賣(mài)新民居是否具有合同效力？主流觀點(diǎn)為合同無(wú)效。合同無(wú)效理論認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，新民居是將原宅基地房屋拆除收回后在新址上建設(shè)的房屋或者是將原宅基地上房屋拆除直接建設(shè)的房屋，本質(zhì)上仍然是建在集體土地上的房子。由于農(nóng)村集體所有制與村民的具體身份有關(guān)，村民不得依照《物權(quán)法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，如果買(mǎi)方是新民居所在村非村內(nèi)村民，他就無(wú)權(quán)在村里使用土地，因此新民居的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

3.新民居在村民與城市居民之間買(mǎi)賣(mài)合同的效力

如前文所述，新民居的產(chǎn)權(quán)歸屬于村集體組織，屬于集體財(cái)產(chǎn)，城鎮(zhèn)居民沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)。另一方面，我國(guó)土地政策也明確禁止城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房，減少農(nóng)村土地的行為。特別是國(guó)務(wù)院辦公廳于1999年發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》⑥，2007年下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》⑦。這兩個(gè)《通知》對(duì)此都做了明確禁止性規(guī)定，禁止農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)居民。一旦發(fā)生權(quán)屬糾紛和爭(zhēng)議，城鎮(zhèn)居民應(yīng)返還房屋。因此，筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民與村民之間買(mǎi)賣(mài)新民居合同無(wú)效。

(二)物權(quán)效力

筆者認(rèn)為進(jìn)行新民居買(mǎi)賣(mài)交易是否產(chǎn)生物權(quán)法律后果，也應(yīng)當(dāng)區(qū)分交易主體的身份和資格，具體表現(xiàn)如下：

1.同村村民間新民居買(mǎi)賣(mài)

新民居的目的是改善村民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。在原有宅基地上拆除房屋后，原有的宅基地或村的閑置土地上的房屋，不會(huì)改變村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的土地的數(shù)量，不會(huì)破壞村的土地集合，不會(huì)損害村經(jīng)濟(jì)組織或其成員的利益。筆者認(rèn)為，出售新民居給同一村民，他們之間可以產(chǎn)生物權(quán)效果，買(mǎi)方可以獲得新民居的所有權(quán)。

2.非同村村民間買(mǎi)賣(mài)新民居

村民將自己家的新民居出售給其他村的村民時(shí)，通常情況下此買(mǎi)賣(mài)交易不發(fā)生物權(quán)法律后果。如前所述，新民居是在本集體所有的土地上建造的房屋，應(yīng)當(dāng)屬于本集體所有，其與宅基地一樣具有很強(qiáng)的身份依附性。如果將本集體組織的新民居賣(mài)給了其他村集體組織成員，這實(shí)質(zhì)上減少了賣(mài)方所在村集體土地?cái)?shù)量，勢(shì)必會(huì)影響到村集體及其成員的利益，所以新民居在非同村村民間進(jìn)行交易的，不具有物權(quán)效果。

3.村民與城市居民買(mǎi)賣(mài)新民居

向城市居民出售新民居并不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》《土地管理法》⑧以及我國(guó)的土地政策明確禁止向城市居民出售農(nóng)村居民住宅，有關(guān)部門(mén)不得為購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。⑨此外，物權(quán)法相關(guān)原則，雖然村民對(duì)其分配得到的新民居擁有所有權(quán)，但進(jìn)行新民居買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，必然會(huì)涉及到集體土地使用權(quán)。而我國(guó)相關(guān)法律都規(guī)定了相應(yīng)的審批程序，對(duì)村集體所有的土地轉(zhuǎn)讓也進(jìn)行了限制性規(guī)定。因此，城市居民沒(méi)有村民身份，不能獲得新民居的所有權(quán)。

[ 注 釋 ]

①李進(jìn).新民居買(mǎi)賣(mài)的法律效力研究[J].哈爾濱師范大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2018，3：71.

②唐振龍，安蘭珠.農(nóng)村新民居建設(shè)模式與啟示——以河北省為例[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2012，11：32.

③唐振龍，安蘭珠.農(nóng)村新民居建設(shè)模式與啟示——以河北省為例[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2012，11：33.

④《河北省農(nóng)村新民居規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，四(一)規(guī)定，凡農(nóng)戶新建住宅，必須符合村莊規(guī)劃和新民居設(shè)計(jì)要求.新民居建設(shè)規(guī)劃許可、施工許可等審批手續(xù)，由村委會(huì)集中統(tǒng)一申報(bào)，有關(guān)部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一辦理.施工應(yīng)由有資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān).單戶自建的，由農(nóng)戶委托；村委會(huì)統(tǒng)一組織建設(shè)的，經(jīng)必要的民主程序可由村委會(huì)委托.提倡由村委會(huì)將民居新建或改舊項(xiàng)目打捆公開(kāi)招標(biāo)確定施工企業(yè).確定施工企業(yè)后，委托人應(yīng)當(dāng)與其簽定施工合同.

⑤邵春妹.農(nóng)村民居建設(shè)研究——以河北省為例[D].石家莊：河北師范大學(xué)，2009(3).

⑥“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”.

⑦“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’.”

⑧《土地管理法》第10條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；第62條第一款 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第四款 農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn).

⑨1999年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》.