基于《物權(quán)法》第七十四條對(duì)小區(qū)停車位問題的探究

陳先雨

（230000 安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 安徽 合肥）

一、滿足業(yè)主的需要界定模糊

我國《物權(quán)法》第74條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。該款明確了開發(fā)商將車位、車庫建成后，小區(qū)業(yè)主對(duì)之享有購買、使用的優(yōu)先權(quán)。車庫、車位本身是業(yè)主實(shí)現(xiàn)其區(qū)分所有權(quán)的重要輔助設(shè)施，性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施。[1]只有先滿足了業(yè)主對(duì)之的使用需求，而后再將剩余車位對(duì)小區(qū)外主體進(jìn)行處分，才能最大程度上方便業(yè)主們的生活，保障其成員權(quán)，構(gòu)筑良好的社區(qū)關(guān)系。

對(duì)于如何“滿足業(yè)主的需要”，在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）中第五條規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例”。

但是，對(duì)于第一款中的“規(guī)劃”到底如何界定？在《解釋》中，也只提及到“按比例”的具體含義，對(duì)于具體車位類型沒有做具體規(guī)定。因而這只能從數(shù)量上體現(xiàn)滿足業(yè)主的需要，對(duì)于車位在種類上如何滿足需要沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為：《物權(quán)法》第七十四條第一款中“規(guī)劃”是指小區(qū)在建造前經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批的明確標(biāo)注出車位、車庫的小區(qū)建設(shè)平面圖。而在立法上也應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充規(guī)定對(duì)于小區(qū)各種車位建造數(shù)目的具體比例要求，如此才能多方面體現(xiàn)滿足業(yè)主的需要。

二、雙方地位不平等，業(yè)主維權(quán)難

在《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。

該款表明：規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的原始所有權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商在銷售樓盤時(shí)可以根據(jù)意思自治的原則，使得業(yè)主取得停車位的所有權(quán)或者使用權(quán)。這雖然符合市場經(jīng)濟(jì)條件下自由交易的原則，但這其中只體現(xiàn)了形式上的公平，在實(shí)質(zhì)上開發(fā)商在與購房者進(jìn)行交易的過程中地位是不平等的。開發(fā)商作為小區(qū)的開發(fā)者，掌握著車位這一重要的資源。其在與購房者進(jìn)行交易的過程中，在信息、資金等諸多方面占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢地位。而購房者大多缺乏專門的知識(shí)和法律意識(shí)，加之購房合同為了交易的便利往往是格式合同，開發(fā)商完全可以通過合同條款使購房者處于不利的劣勢地位。

其次，當(dāng)開發(fā)商與業(yè)主之間就停車位約定不明時(shí)，如何保障業(yè)主的相關(guān)權(quán)益沒有做進(jìn)一步解釋。雖然《物權(quán)法》草案中第七十六條規(guī)定：“會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有”但現(xiàn)行《物權(quán)法》卻刪除了該部分內(nèi)容。在王秀平與安徽省新越秀置業(yè)有限公司車位糾紛一案[2]中，因地下車位不能使用，導(dǎo)致原告6年來的生活不便，在準(zhǔn)備變賣房產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)因?yàn)橥＼囯y大幅度貶損了房價(jià)。被告未依法將規(guī)劃的車位投入使用，給原告帶來了包括但不限于停車難、業(yè)主生活質(zhì)量下降、房價(jià)貶值等諸多損失。被告辯稱雙方未簽訂車位租用、出售合同，原告沒有合同義務(wù)向被告移交車位。最終法院判決：因未依法移交地下車位導(dǎo)致原告損失，經(jīng)該院委托相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)無法評(píng)估，而駁回原告的訴訟請(qǐng)求。由此可見，在約定不明的情況下，對(duì)業(yè)主造成的損失很難衡量，在法律維權(quán)上存在困難。

最后，所有建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的原始所有權(quán)全歸開發(fā)商的設(shè)定不合理。這種重要的生活配套資源由開發(fā)商而不是業(yè)主自己掌握是不公平的[3]。如果規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫都?xì)w開發(fā)商所有，開發(fā)商可能在利益的驅(qū)使下，利用其在交易中的優(yōu)勢地位損害購房者的利益。因而要加強(qiáng)立法干預(yù)，使一定比例規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫在建成時(shí)其所有權(quán)就歸全體業(yè)主共有。該部分車位也可以作為訪客車位，供訪客臨時(shí)使用，其使用收益由全體業(yè)主共有。

三、共有車位不明確

《物權(quán)法》第74條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。由七十四條第二款可知，該種車位不屬于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位。但是該種車位是否要在小區(qū)平面規(guī)劃圖上明確標(biāo)出？在實(shí)際生活中該如何將該種車位與第二款中：建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位加以區(qū)分？是否每個(gè)小區(qū)都要強(qiáng)制按比例建造這種“共有車位”？關(guān)于這些問題法律上也沒有給出具體說明。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，以及車位設(shè)置的實(shí)際情況，七十四條第三款規(guī)定的“共有車位”多為在業(yè)主共有道路或綠地上劃線設(shè)置的車位。該種車位建造成本低，而且能大大提高土地資源的利用率。在當(dāng)前建設(shè)用地資源日益緊張的現(xiàn)狀下，為了更好地解決居民停車難的問題，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定每個(gè)小區(qū)都要設(shè)置一定比例的由《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“共有車位”。

現(xiàn)行《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)通過意思自治來解決車位權(quán)屬問題，這一做法符合市場潮流。但在開發(fā)商與購房者實(shí)質(zhì)上處于不平等的交易地位的現(xiàn)狀下，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)立法干預(yù)，才能使交易雙方在利益上達(dá)到合理的平衡。

[1]王利明.物權(quán)法研究（上卷）[M].中國人民大學(xué)出版社,2007:607.

[2]安徽省合肥市中級(jí)人民法院（2017）皖01民終487號(hào)民事判決書.

[3]孫憲忠.物權(quán)法的實(shí)施（第一卷）[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2013:260.

作者簡介：

陳先雨（1997.08～ ），性別：女，籍貫：安徽銅陵，民族：漢族，學(xué)歷：安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)本科在讀，研究方向：法學(xué)。