高速公路服務(wù)業(yè)主題文化視角下商業(yè)地產(chǎn)運營研究

黎海林

摘要：人們消費水平的提升促進了以文化為主題的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在高速公路建設(shè)規(guī)劃中也將其列為主要的計劃項目。文化主題商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目有鮮明的地方文化特色，讓消費群眾在休閑娛樂的同時可以享受到文化的盛宴，提高了人們的消費水平，滿足了消費者對審美的要求，升華了消費文化。同時為地區(qū)城市建設(shè)的經(jīng)濟發(fā)展開拓出新的市場，增加了城市經(jīng)濟的核心競爭力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；主題文化；城市經(jīng)濟；消費文化

高速公路服務(wù)區(qū)主題文化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)是在不斷探索新形勢下的文化建設(shè)規(guī)律，利用得天獨厚的開放式交通展示窗口和交流平臺，緊緊圍繞高速公路服務(wù)區(qū)經(jīng)營、管理、服務(wù)工作，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、政治、文化的發(fā)展，從而形成具有鮮明時代特征和交通特色的高速公路服務(wù)區(qū)行業(yè)文化。隨著人們生活質(zhì)量的提升，必然要使沿線商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣化、服務(wù)項目豐富化。

一、主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目的價值鏈

主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目的價值鏈就是將所有相關(guān)的利益主體串連在一起，從而創(chuàng)造出共同的價值和利益。商業(yè)地產(chǎn)就是利用建立價值鏈的方式將所有存在利益關(guān)系的主體都串連起來，使開發(fā)商與其他有利益關(guān)系者同時獲得利益。商業(yè)地產(chǎn)的運營是要滿足多方面人員的利益需求，對市場消費者、投資者、開發(fā)商、運營商以及政府的利益都要考慮。在滿足了不同主體的利益時就可以使所有人都參與進來，相互依賴，共同創(chuàng)造價值，共同獲得利益，在這一點上商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了它的商業(yè)價值，讓所有相關(guān)人都能通過商業(yè)手段獲取利益，完美的實現(xiàn)了利益兼容，讓人們受益的同時求得多方面的發(fā)展。這也就是主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目價值鏈存在的意義。

商業(yè)物業(yè)價值是一種投資形式，它是通過生產(chǎn)、交易、消費等商業(yè)經(jīng)營手段來將地產(chǎn)和商業(yè)價值融合，從而創(chuàng)造它的金融價值。商業(yè)物業(yè)的價值是需要長時間的經(jīng)營和發(fā)展來實現(xiàn)價值的最大化，商業(yè)物業(yè)價值同樣可以使利益兼容，使利益相關(guān)者通過商業(yè)物業(yè)價值的提升來獲取利益。商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈活動在開發(fā)前期要使投入人員共同來開發(fā)設(shè)計商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃方案，綜合完成項目的開發(fā)與運行，才能共同創(chuàng)造價值。

二、投資模式與投資主體合作方式分析

傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目利益化較明顯，并沒有特別的主題模式。而高速公路服務(wù)業(yè)主題文化的商業(yè)地產(chǎn)項目則是根據(jù)實際地區(qū)情況建設(shè)主題文化類的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，增添城市主題文化色彩。充分發(fā)揮城市新功能，提升城市的經(jīng)濟繁華程度，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的項目類型，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

（一）備選的投資模式

在主題文化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中首先就是要進行項目融資工作，主題文化商業(yè)地產(chǎn)的項目融資與一般私人企業(yè)項目開發(fā)融資一樣，要在項目啟動之前向政府機關(guān)申請，獲得許可之后方能進行融資、建設(shè)和開發(fā)等活動。融資是通過多種渠道獲得資金后進行資金融合，其最實用的模式是BOO（Build-Own-Operate）模式，BOO代表某一基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)、所有與經(jīng)營。主題文化商業(yè)地產(chǎn)具有一定的金融價值，進行融資的渠道有商業(yè)性金融機構(gòu)貸款、資本市場融資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)民營機構(gòu)資金、財務(wù)投資者和自有資金等多種渠道。最后在投資人的項目財產(chǎn)所有權(quán)問題上與其他傳統(tǒng)的私人企業(yè)的模式相同。

（二）投融資主體的合作方式

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是由多種利益關(guān)系組成的，就是之前所說的商業(yè)價值鏈，將市場消費者、投資者、開發(fā)商、運營商以及政府的利益同步化。商業(yè)地產(chǎn)項目就是一個合作者共同發(fā)展的舞臺，所有的利益主體都在舞臺上發(fā)揮自身的價值和作用，將房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)濟這兩個領(lǐng)域的特點結(jié)合起來實現(xiàn)主體間的互利共贏。

在進行文化商業(yè)地產(chǎn)融資之前要先進行項目調(diào)查，將項目的開發(fā)預(yù)算、能讓消費者消選擇的優(yōu)勢、投資者能夠得到的回報預(yù)算以及投資者關(guān)心的所有問題進行事先調(diào)查。其中在消費者方面要從消費群體、消費經(jīng)濟層次、消費模式和消費選擇方面進行詳細(xì)調(diào)查分析。然后進行項目融資，將參與項目的主體進行組織協(xié)商，共同設(shè)計項目具體的執(zhí)行方案，組建完美的商業(yè)合作團隊。

融資結(jié)束后，多家合作企業(yè)要共同參與項目的設(shè)計與開發(fā)，在進行項目方案研究時要注意研究重點是要保證市場營銷的承受力，同時還要考慮顧客消費的自由選擇權(quán)能否得到滿足。要圍繞文化主題進行前期定位、項目招商、運營管理三個階段的工作，做到主題特色鮮明、產(chǎn)品形式新穎，項目結(jié)構(gòu)完整，品質(zhì)有保證，才可以實現(xiàn)長期戰(zhàn)略經(jīng)營，讓消費者的物質(zhì)與精神都得到滿足。

在招商引資前期，要根據(jù)備選投資模式分析來開展。在上面介紹過的投資模式是對建設(shè)、經(jīng)營主題文化商業(yè)地產(chǎn)合作方式的協(xié)商，對于項目設(shè)施財產(chǎn)權(quán)方面是不會有變動的。這就與普通私人企業(yè)的BOT模式基本相似。以此方式進行合作商討，推出能夠使所有合作商共贏的項目方案。

三、關(guān)于主題文化商業(yè)地產(chǎn)投資方案的設(shè)計

（一）服務(wù)區(qū)建筑的設(shè)計要求

服務(wù)區(qū)的建設(shè)不能對自然環(huán)境產(chǎn)生破壞，要在保護自然環(huán)境的前提下進行建設(shè)。在此前提下將民族文化的特點、文化主題科學(xué)合理的設(shè)計進去，要有商業(yè)空間設(shè)計的特點，在空間設(shè)計時利用天然的空間環(huán)境，將主題文化融入自然景觀，將空間賦予濃郁的藝術(shù)感。服務(wù)區(qū)就是為人們提供休息、娛樂服務(wù)的一個區(qū)域，而主題文化商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)是結(jié)合了服務(wù)區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)兩個領(lǐng)域特點，再加入主題文化元素進行設(shè)計。在建設(shè)中要讓消費顧客體驗到自然景色與民族文化特色完美的結(jié)合，滿足消費者的藝術(shù)審美需求。從而實現(xiàn)在保護環(huán)境的前提下成為城市歷史文明的標(biāo)志建筑，將商業(yè)項目變成富有文化藝術(shù)氣息的服務(wù)空間。

（二）服務(wù)區(qū)多元化發(fā)展

將服務(wù)區(qū)向著多元化的趨勢發(fā)展趨勢，改變商業(yè)以購物消費為主要形式的現(xiàn)狀，將服務(wù)區(qū)項目內(nèi)容進一步開發(fā)，增加文化、休閑、娛樂等元素。尤其是文化元素，將自然環(huán)境與文化特色進行組合，引入新型業(yè)態(tài)，增加文化性、知識性的體驗空間，將具有地域文化特色的項目形式增加進去，例如增添藝術(shù)展覽、茶道、陶藝等文化元素，讓消費者體驗多元化的服務(wù)區(qū)建設(shè)。

（三）維護統(tǒng)一文化主題形象進行招商

企業(yè)可以考慮圍繞一定的文化主題進行統(tǒng)一招商，確保業(yè)態(tài)布局主題突出、結(jié)構(gòu)合理、打造品牌。同時，注重長線經(jīng)營，進行文化氛圍的長期培育，平衡消費者對物質(zhì)與精神的雙重追求。要完成以民族文化為特色的業(yè)態(tài)布局，有賴于前期的招商推廣是否圍繞統(tǒng)一文化主題定向進行。在招商過程中將堅持寧缺毋濫、優(yōu)中選優(yōu)的精細(xì)原則，圍繞統(tǒng)一文化主題進行統(tǒng)一招商。圍繞文化主題進行定向招商，特殊商戶給予招商優(yōu)惠。結(jié)合“以點帶面、特色經(jīng)營”的功能定位，針對具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的商家，將對其給予優(yōu)惠，確保商業(yè)項目的文化主題得到充分體現(xiàn)。

四、革新城市面貌助力區(qū)域增長

主題文化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)有開放式交通展示窗口和交流平臺、符合時代發(fā)展趨勢、商業(yè)文化特色突出、促進城市經(jīng)濟發(fā)展等幾大優(yōu)勢。在建設(shè)中對本地自然資源充分的利用，民族文化氣息濃厚，提高文化主題經(jīng)濟發(fā)展效益，成為當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟的核心競爭力。革新城市面貌，對區(qū)域增長提供助力。

（一）推進文化傳承與發(fā)展

主題文化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)對文化傳承與發(fā)展有巨大的貢獻，可以說是將文化主題以商業(yè)的形式展現(xiàn)在大眾面前，將文化底蘊加入到引領(lǐng)時代潮流的服務(wù)區(qū)里，既弘揚了中華民族文化，也實現(xiàn)了商業(yè)經(jīng)濟的長期發(fā)展，也為人們提供了更高端、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)。

（二）對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的有力推動

主題文化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)因其民族文化特色突出、自然環(huán)境條件優(yōu)美等優(yōu)勢成為城市文明的標(biāo)志性建設(shè)。再加上項目開發(fā)企業(yè)對外界的大力宣傳推廣，就不難增加其知名度和影響力，也會有很好的發(fā)展平臺，吸引各地消費者前來，在市場上贏得更好的發(fā)展前景。如此一來，就會帶動地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來更多的經(jīng)濟效益，增加地區(qū)知名度，促進地區(qū)開發(fā)更多的文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)，擴大地區(qū)發(fā)展市場，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有力推動。

（三）對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形象的大力提升

建設(shè)高速公路優(yōu)良的商業(yè)地產(chǎn)，增強服務(wù)區(qū)建設(shè)的形象與品質(zhì)對整個行業(yè)來說都是有助益的，讓廣大司機、乘客消費者對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)與服務(wù)更加認(rèn)可，將商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的形象通過建設(shè)良好的管理體制、優(yōu)秀的服務(wù)團隊以及良好的精神風(fēng)貌等方式得到提升。從而增強社會各界對主題文化商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)可度。

通過將主題文化與商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)完美的結(jié)合，完成高速公路新形勢下的文化服務(wù)建設(shè)。對主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目進行開發(fā)建設(shè)，通過一系列開發(fā)流程，建設(shè)出促進行業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)，傳播優(yōu)秀的文化主題，增添商業(yè)地產(chǎn)特色，推進高速公路服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也可以為城市經(jīng)濟發(fā)展提高核心競爭力。

參考文獻：

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（作者單位：云南建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施投資股份有限公司）