房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中存在的問題及建議

劉明慧

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的時(shí)期，國有土地上房屋征收數(shù)量也在逐年增加。在征收過程中，房屋征收補(bǔ)償是最為普遍和最受百姓關(guān)注的一個(gè)問題，國家出臺(tái)了一系列相關(guān)法律法規(guī)作為確定房屋征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。然而，在實(shí)際過程中，當(dāng)前對(duì)房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估還有較多問題需要解決。因此，本文通過分析房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估，深入研究補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中具體存在的問題，并給出相應(yīng)解決建議。希望本文的研究成果能夠給我國房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估提供一些理論支持。

關(guān)鍵詞：征收；補(bǔ)償價(jià)格；評(píng)估；問題

我國城市化的進(jìn)程正在快速推進(jìn)，每個(gè)城市都產(chǎn)生了一部分舊城區(qū)，舊城區(qū)具有道路系統(tǒng)落后、建筑密集度極高、配套公共設(shè)施不完善和衛(wèi)生條件不好等問題。這些年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，國有土地上房屋征收數(shù)量也在逐年增加。在政府的征收過程中，征收補(bǔ)償是最受百姓關(guān)注的民生問題，國家出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī)作為確定征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。政府相關(guān)規(guī)定要求，征收補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償金額最主要的是被征收房屋價(jià)值，被征收房屋價(jià)值是由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是由被征收人提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)。其中被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值也是有估價(jià)機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定的。

在實(shí)際過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估還存在較多的問題，例如估價(jià)方法的選擇問題、被征收房屋用途認(rèn)定等等。因此，本文通過分析房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)，針對(duì)評(píng)估過程中目前存在的一些問題進(jìn)行深入研究，并對(duì)每一類問題給出具有建設(shè)性的解決建議。

一、房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)是估價(jià)目的特定且依據(jù)特定的法律法規(guī)，與一般房地產(chǎn)市場價(jià)格評(píng)估是有一定區(qū)別的，它是有一定的制約和缺損下房地產(chǎn)權(quán)的價(jià)值交換，不可能基于最佳使用和持續(xù)使用的假設(shè)前提。估價(jià)方法主要包括三種：比較法、成本法和收益法，每一種方法都并不是普遍適用的，而且各個(gè)方法的資料形成要求、計(jì)算公式、技術(shù)路線都不盡相同。

由于房屋征收補(bǔ)償直接關(guān)系到被征收人的切身利益，在進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估時(shí)需要遵循一定的原則，力求保證被征收人的合法權(quán)益。在進(jìn)行征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要嚴(yán)格遵循公平、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、快捷、依據(jù)政策等原則。補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線主要是：使用比較法進(jìn)行評(píng)估，在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”作為評(píng)估基準(zhǔn)，按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”進(jìn)行比較，按比較方式修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。

二、補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中存在的問題分析

房屋征收雖然已經(jīng)有相關(guān)法律法規(guī)和政府政策作為征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的保障，但在實(shí)際操作過程中，補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估因?yàn)樵S多復(fù)雜情況而必須具體情況具體分析。目前，征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估存在的問題主要包括以下幾種：

在征收補(bǔ)償評(píng)估中，存在估價(jià)方法選擇的問題。由上述比較法技術(shù)路線可知，在進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋價(jià)格水平和修正系數(shù)的獲得是最為關(guān)鍵的兩項(xiàng)。在評(píng)估過程中，由于征收時(shí)房屋的土地價(jià)值已經(jīng)發(fā)生變化，標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋是主觀設(shè)定的。如何使得修正系數(shù)更加準(zhǔn)確地反映被征收房屋和標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的不同也是一大難題，現(xiàn)有的修正系數(shù)一般都是在一個(gè)區(qū)間內(nèi)的，而且?guī)в袕?qiáng)烈的主觀性和經(jīng)驗(yàn)性。

在征收補(bǔ)償評(píng)估中，存在質(zhì)疑估價(jià)過程的問題。由于估價(jià)結(jié)果受到估價(jià)方法等諸多因素的影響，最終補(bǔ)償價(jià)格可能存在一定的誤差。目前有一部分被征收人會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果提出質(zhì)疑，甚至懷疑征收人與估價(jià)機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這就給征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估帶來巨大阻力。

在征收補(bǔ)償評(píng)估中，存在被征收房屋用途確定的問題。在征收過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)被征收房屋缺少產(chǎn)權(quán)證明或是產(chǎn)權(quán)證明中缺少房屋用途等情況。房屋用途的確定成為征收人和被征收人的分歧點(diǎn)，從而可能會(huì)引發(fā)一系列問題。

在征收補(bǔ)償評(píng)估中，存在突擊建房和裝修的問題。出于尋求更多的征收補(bǔ)償?shù)哪康?，被征收人可能?huì)在征收之前進(jìn)行突擊建房或者進(jìn)行房屋突擊裝修。對(duì)于這一類新建房很難開展調(diào)查和價(jià)格評(píng)估，成為征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的難點(diǎn)。

在征收補(bǔ)償評(píng)估中，存在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的選擇問題。在多種原因作用下，征收項(xiàng)目大多在征收許可證頒發(fā)后立刻進(jìn)入征收工作。因此，在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)就不能夠以征收許可證頒發(fā)時(shí)間作為時(shí)點(diǎn)，為了保護(hù)被征收人合法權(quán)益，合理選擇征收價(jià)值時(shí)點(diǎn)是急需解決的問題。

三、解決補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估問題的建議

對(duì)于目前征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中存在的幾個(gè)主要問題，本文通過分析問題的產(chǎn)生原因和特點(diǎn)，在此給出相應(yīng)的解決建議：

針對(duì)估價(jià)方法選擇的問題，標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的確定需要更加合理，使用更為精細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格，減小選值區(qū)間，反映出區(qū)位的不同帶來的差異；現(xiàn)有的修正系數(shù)是在一個(gè)區(qū)間內(nèi)取值且主觀性和經(jīng)驗(yàn)性較強(qiáng)，建議形成專業(yè)的研究團(tuán)隊(duì)，結(jié)合復(fù)雜的實(shí)際情況，研究得出科學(xué)和客觀的修正體系。

針對(duì)質(zhì)疑估價(jià)過程的問題，各個(gè)征收當(dāng)事人應(yīng)該增加相互之間的溝通交流。在評(píng)估過程中，主要是通過估價(jià)機(jī)構(gòu)主動(dòng)與征收人以及其他同行業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交流溝通，與征收人一起研究估價(jià)方法，與同行進(jìn)行信息共享以防止出現(xiàn)估價(jià)結(jié)果差異較大。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以通過建立信息資源透明化的方法來避免出現(xiàn)質(zhì)疑估價(jià)結(jié)果的問題。

針對(duì)被征收房屋用途確定的問題，因?yàn)檎嚓P(guān)規(guī)定中已明確表示：對(duì)于此類問題，能夠協(xié)商一致的以協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)，不能夠協(xié)商一致的需要向城市規(guī)劃行政主管部門提出確認(rèn)請(qǐng)求，建議征收人和被征收人進(jìn)行協(xié)商或?qū)で笙嚓P(guān)部門的認(rèn)定，按照相關(guān)法律法規(guī)開展工作，防止因?yàn)榉制绠a(chǎn)生矛盾和糾紛。

針對(duì)突擊建房和突擊裝修的問題，首先征收人需要對(duì)被征收人的新建房和原有房進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和記錄并留檔，然后組織各征收當(dāng)事人開會(huì)協(xié)商，需要指明突擊建房和突擊裝修的違法性，建議利用成本法對(duì)這一部分房屋進(jìn)行合適的成本補(bǔ)償評(píng)估。

針對(duì)征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的選擇問題，評(píng)估工作不能夠等到征收許可證頒布后開展，在等待審核的過程中，就可以開始摸底和調(diào)查工作；許可證頒布后，價(jià)值時(shí)點(diǎn)的選取應(yīng)綜合考慮公正性、無惡性影響和節(jié)約時(shí)間等多個(gè)方面。

四、結(jié)論

這些年，國內(nèi)城市化的進(jìn)程快速推進(jìn)，國有土地上房屋征收數(shù)量在逐年增加，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展的黃金時(shí)期。在政府的征收過程中，價(jià)格補(bǔ)償是最受百姓關(guān)心的民生問題，國家出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī)作為確定補(bǔ)償價(jià)格的依據(jù)。在實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估過程中還存在一定的問題，本文通過分析房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)，針對(duì)補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中存在的主要問題進(jìn)行了深入研究，提出房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需科學(xué)的制定修正系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)征收各方當(dāng)事人的交流和溝通、依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)確認(rèn)被征收房屋的用途、合理應(yīng)對(duì)征收前的突擊建房和提前評(píng)估實(shí)地查勘時(shí)間等建議。希望本文的研究成果能夠給我國的征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估提供一些理論支持。

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