“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”在理性邊界下的機遇

楊望

法國作家凱·李昂斯曾經(jīng)說過：“昨天是一張作廢的支票，明天是一張期票，而今天則是你唯一擁有的現(xiàn)金——所以應(yīng)當聰明地把握?！睂τ谖覈幕ヂ?lián)網(wǎng)金融行業(yè)來說，近幾年在自由的監(jiān)管環(huán)境中野蠻生長，創(chuàng)造了輝煌的成績。盡管如此，2015年7月起出臺的三個重要的法律文件讓互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)回歸理性邊界，未來格局如何，得益于各大互聯(lián)網(wǎng)金融平臺是否能成功轉(zhuǎn)型升級。

伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等系列國家發(fā)展規(guī)劃的推進，各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺利用資金端優(yōu)勢，開始在“互聯(lián)網(wǎng)金融+”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)端積極布局。眾所周知，我國的房地產(chǎn)早已成為保值和增值的高收益資產(chǎn)，“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”（以下簡稱房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融）產(chǎn)品成為投資者的首選，備受青睞。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融聯(lián)姻模式

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融聯(lián)姻絕非偶然。我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大，欠缺流動性，產(chǎn)權(quán)所有者依靠長期持有房地產(chǎn)來獲取升值收益，并不急于出售。因此，為了盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，提高流動性，部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、投資者等機構(gòu)聯(lián)合設(shè)計開發(fā)了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式產(chǎn)品，以此來滿足產(chǎn)權(quán)所有人對資金的需求和互聯(lián)網(wǎng)金融市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求。這種模式是互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，資金和資產(chǎn)的運行機制主要依托P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和眾籌平臺。

在“P2P網(wǎng)絡(luò)借貸+房地產(chǎn)”模式中，主流是P2P平臺大額借款業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)抵押貸款，產(chǎn)權(quán)所有人在銀行的房產(chǎn)抵押貸款已獲批準，在銀行貸款尚未到賬期間，產(chǎn)權(quán)所有人急需資金，使其成為P2P平臺的借款人，P2P平臺核實相關(guān)資料和房產(chǎn)后，將借款人在銀行的貸款重新歸集、設(shè)計和打包成互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品，在平臺進行銷售，如此一來，既滿足了產(chǎn)權(quán)所有人的資金需求，又盤活了銀行房地產(chǎn)個人貸款的存量資產(chǎn)。此外，贖樓貸、換房貸、首付貸、周轉(zhuǎn)貸等均是為了滿足產(chǎn)權(quán)所有者資金面需求而衍生的理財產(chǎn)品，首付貸是P2P平臺為籌資購買房地產(chǎn)的借款人設(shè)計相應(yīng)的理財產(chǎn)品，由投資者提供資金，滿足房屋總市值20%～35%的首付款資金需求。贖樓貸、換房貸、周轉(zhuǎn)貸均是P2P平臺利用資金到賬期限的錯配，進行資金和資產(chǎn)兩端的對接重組的理財產(chǎn)品。值得一提的是，房屋租金收益權(quán)是一種商業(yè)地產(chǎn)為主的特殊的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的理財產(chǎn)品。其運作模式具備非常靈活的產(chǎn)品定價權(quán)，具體而言，由P2P平臺成立關(guān)聯(lián)商業(yè)保理（應(yīng)收賬款）公司，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將租金的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給商業(yè)保理公司，由P2P平臺將其重新設(shè)計包裝成固定期限和固定收益類的理財產(chǎn)品，通過P2P平臺將其銷售給投資者。

在“眾籌+房地產(chǎn)”模式中，眾籌炒房、眾籌買房和眾籌建房是三種主要的產(chǎn)品。眾籌炒房和眾籌買房是眾籌平臺以團購價或折扣價從開發(fā)商和房產(chǎn)中介機構(gòu)處購買房產(chǎn)，將房產(chǎn)按照價格或套數(shù)拆分成若干等份的對應(yīng)眾籌產(chǎn)品，供投資者認購，后續(xù)以市場價對房產(chǎn)進行拍賣或銷售，所得利潤按照認購份額進行分配。毋庸置疑，眾籌建房是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式最具特色的產(chǎn)品，但也是阻礙最大的。具體而言，個性化需求定制的房地產(chǎn)市場存在于高檔別墅區(qū)，而眾籌平臺不設(shè)投資門檻，讓需求的耦合度產(chǎn)生一定的分離，在眾籌建房的產(chǎn)品設(shè)計過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為最重要的一個節(jié)點，并沒有太大的市場驅(qū)動力去推進眾籌建房的標的建設(shè)，另外，一二線城市土地價格昂貴，三四線城市合格投資者稀缺等客觀原因，也給眾籌建房產(chǎn)品的設(shè)計和銷售設(shè)置了障礙。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式

理性邊界

2014年，“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”模式在市場日益浮現(xiàn)，短短的兩年時間，已呈突飛猛進之勢。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融市場的迅猛發(fā)展得益于投資者的信心，對于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的理財產(chǎn)品掛鉤的標的資產(chǎn)——房地產(chǎn)，在我國投資者的標的選擇中，無疑是首選。因此，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品被投資者誤認為風(fēng)險小，甚至等同于無風(fēng)險。然而，從“互聯(lián)網(wǎng)金融+房產(chǎn)”的運行模式來看，產(chǎn)品本質(zhì)上不存在任何抵押擔(dān)保資產(chǎn)，貸款對應(yīng)的標的資產(chǎn)——房地產(chǎn)——已抵押給銀行，對于互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來說，只不過是銀行做了第一次的風(fēng)控工作。此外，房價看漲的預(yù)期讓房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺敢于涉足房產(chǎn)互金業(yè)務(wù)，2014年以來房地產(chǎn)市場價格波動幅度和頻率日益增加，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融市場勢必將面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。

伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融三個最重要的法律文件的出臺，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)被劃定理性邊界。具體而言，2015年以來，P2P網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)規(guī)模迅速擴張，跑路、停業(yè)等風(fēng)險事件頻發(fā)，持續(xù)升級的行業(yè)危機引起了監(jiān)管部門的高度重視。2015年7月，中國人民銀行等十部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），明確實施“穿透式”監(jiān)管的要求，根據(jù)業(yè)務(wù)的實質(zhì)來明確監(jiān)管責(zé)任?！吨笇?dǎo)意見》出臺后，從2015年12月份開始，P2P網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺綜合收益率呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢，如2017跌破10%。2017年8月，《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的出臺，讓P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺備感壓力，特別是個人向同一機構(gòu)借款不得超過20萬元，企業(yè)向同一機構(gòu)借款不得超過100萬元的金額限制，使房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融等新興商業(yè)模式發(fā)展緩慢，甚至有部分平臺由于違規(guī)被關(guān)停。10月13日，國務(wù)院印發(fā)《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），中國人民銀行、國家工商總局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等部委將對P2P網(wǎng)絡(luò)借貸、互聯(lián)網(wǎng)開展資產(chǎn)管理及跨界金融業(yè)務(wù)、第三方支付、股權(quán)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)保險和互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域廣告等領(lǐng)域進行重點專項整治?！秾嵤┓桨浮返某雠_，一方面，部分專注于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的平臺將會迫于生存壓力退出市場，另一方面，也有部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺在健康有序的行業(yè)環(huán)境中，依賴雄厚的資金實力進行轉(zhuǎn)型升級。

雖然短期內(nèi)大部分P2P網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，特別是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺難有生存機會，但是從長期來看，在監(jiān)管政策和中國互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會等行業(yè)整治與自律力量的推動下，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺勢必會日益規(guī)范、持續(xù)地茁壯成長。舉例來說，根據(jù)網(wǎng)貸之家發(fā)布P2P網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)的發(fā)展報告，截止到2017年10月底，正常運營平臺總數(shù)達2002家，環(huán)比降幅為1.5%，停業(yè)及問題平臺高達3987家，《暫行辦法》和近期的現(xiàn)金貸整治行動，讓互聯(lián)網(wǎng)金融平臺更多地選擇良性退出市場。

房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融未來格局

近年來頒布的三個法律文件對P2P網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)產(chǎn)生了深遠的影響力。特別是《暫行辦法》對P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺作了借款限制，對未來整個互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)將會產(chǎn)生巨大而深遠的影響。

在消費金融模式層面，2015年6月10日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，我國將放開消費金融的市場準入，原有的16個試點城市將擴大到全國范圍。2016年4月1日，人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加大對新消費領(lǐng)域金融支持的指導(dǎo)意見》，明確指出積極培育和發(fā)展消費金融組織體系。根據(jù)銀監(jiān)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2015年11月，消費貸款余額高達18.6萬億元，預(yù)計2019年將達到38萬億元。消費金融的迅猛發(fā)展，讓房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融等現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)開始紛紛布局消費金融領(lǐng)域。

在農(nóng)村金融模式層面，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國“三農(nóng)”互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展報告（2016）》顯示，預(yù)計到2020年，我國“三農(nóng)”互聯(lián)網(wǎng)金融市場規(guī)模將達到3200億元。9億農(nóng)民所組成的農(nóng)村金融市場體系需求高達3萬億元的市場規(guī)模，發(fā)展前景非常廣闊，因此，以房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺可充分覆蓋中西部地區(qū)三四線城市的農(nóng)村房地產(chǎn)市場。

在綜合金融超市模式層面，可借鑒國內(nèi)比較成熟的直銷銀行或國外最近興起的虛擬銀行的運行機制，將房地產(chǎn)貸款等金融產(chǎn)品進行多元化設(shè)計和包裝，在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺上實現(xiàn)銷售，以需定產(chǎn)，既滿足了借款者不同的融資需求，又防范了政策和系統(tǒng)性風(fēng)險。在國家大力推進互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的今天，以互聯(lián)網(wǎng)金融模式發(fā)展的企業(yè)在理性邊界下充滿機遇，未來是否美好，取決于互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)能否堅持合規(guī)發(fā)展，加速轉(zhuǎn)型升級?！?/p>

（作者為瀚德金融創(chuàng)投金融科技研究院總監(jiān)）endprint