談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計成本核算的特點

【摘 要】如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)夠持續(xù)良好經(jīng)營的一個重要內(nèi)容。因此，在應(yīng)用中需要找出并分析房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中存在的問題，并制定相應(yīng)的解決對策，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)長期處于不敗之地。基于此本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計成本核算。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計成本；核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點

1.產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同

對于制造業(yè)來說，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過程并且已經(jīng)驗收入庫的產(chǎn)品。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進(jìn)行銷售，也可以出租，抑或是作價轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同。

2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜

與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，所以在開發(fā)過程中，會發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。

3.經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品的價值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費主要有土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，主要是在自身經(jīng)營管理工作中的各項經(jīng)濟(jì)成本基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的對象合理分配，以準(zhǔn)確計算出企業(yè)整體經(jīng)營管理成本和各分項單位的成本投入情況。

房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算主要涉及以下內(nèi)容：

1.土地開發(fā)成本

主要是指建設(shè)用地需要的實際費用，如土地征用費、土地拆遷費等。土地征用費應(yīng)根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行計算。土地拆遷費涉及拆遷發(fā)熱補償費與拆遷安置費兩部分，應(yīng)根據(jù)土地原使用人的損失情況給予相應(yīng)補償。

2.前期工程費

涵蓋項目設(shè)計、規(guī)劃、研究勘察及前期工程所有投資費。項目的設(shè)計、規(guī)劃可根據(jù)項目總投資額的一定百分比進(jìn)行核算。對于建設(shè)用地上原有的建筑物的拆除費，應(yīng)結(jié)合實際進(jìn)行計算。

3.房屋開發(fā)成本

涉及房屋基礎(chǔ)建設(shè)費和有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)費，比如小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)、供暖費、供氣費等。對于此類建設(shè)費，通常采用單位指標(biāo)法、單元估算法等方式實施核算。

4.管理費

主要是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理時產(chǎn)生的費用，比如開展的各類經(jīng)營活動等均屬于管理費用范疇，此類費用可通過大致估算法實施核算。

5.銷售費

是為了提高企業(yè)的銷售率而產(chǎn)生的費用，比如宣傳推廣費、銷售人員勞動報酬等，此類費用應(yīng)結(jié)合實際進(jìn)行核算。

6.財務(wù)費

是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中辦理相關(guān)手續(xù)所產(chǎn)生的手續(xù)費，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而進(jìn)行籌資的費用等。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計成本核算的對策

1.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實地調(diào)查工作，并將核算重點放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應(yīng)當(dāng)將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進(jìn)行合理的增減。

2.加強收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實用性。

3.加強成本核算管理系統(tǒng)建設(shè)

近年來，財務(wù)共享中心的出現(xiàn)為成本核算管理提供了有利平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用共享中心規(guī)范、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)、流程化的特質(zhì)，結(jié)合自身實際，從問題出發(fā)，做好各業(yè)務(wù)功能模塊的設(shè)計工作。引入預(yù)算板塊，設(shè)立超支報警系統(tǒng)，嚴(yán)格控制成本費用支出；引入合同管理板塊，從經(jīng)濟(jì)行為開始到結(jié)束，嚴(yán)格按照合同節(jié)點部署安排；引入費用板塊，合理設(shè)定報銷審批流程；引入稅務(wù)板塊，以“營改增”為契機(jī)，依法納稅，科學(xué)籌劃，合理避稅。成本核算管理體系是一個龐大的系統(tǒng)，以財務(wù)部為牽頭，法律事務(wù)部、人力資源部、工程部、物資部、銷售部等都要參與其中。企業(yè)應(yīng)將各個職能部門的工作情況納入統(tǒng)一共享平臺，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的無縫對接。同時，要加強企業(yè)的內(nèi)部審計，引進(jìn)專業(yè)內(nèi)審人員，確保會計核算的真實性。

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不規(guī)范以及成本核算本身存在一定的限制，致使企業(yè)會計成本核算中出現(xiàn)了各類問題，大大降低了會計成本核算效率，因此需要采取有效的方法進(jìn)行優(yōu)化，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]郭愛民.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算幾點看法[J].時代金融，2013，（06）：22+101.

作者簡介：

崔曉（1980—），女，山東龍口人，2005年畢業(yè)于山東財政學(xué)院，經(jīng)濟(jì)師 。endprint