城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營模式研究

曾暉

【摘 要】隨著城市軌道交通的發(fā)展，軌道交通地下空間的挖掘和軌道交通沿線地面上蓋物業(yè)的開發(fā)也成倍數(shù)增長。由于其無法比擬的便利性、可達(dá)性和大客流，受到商戶的追捧，但在商業(yè)經(jīng)營日趨繁榮的同時(shí)，軌道交通公司也在被經(jīng)營中不斷出現(xiàn)的消防隱患、安全疏漏、經(jīng)營矛盾、租金收繳等問題困擾。本文以南京地鐵為例，通過對(duì)南京地鐵商業(yè)資源的梳理，提出了在地鐵全線網(wǎng)內(nèi)全面推行連鎖品牌的經(jīng)營模式。

【關(guān)鍵詞】軌道交通；商業(yè)；經(jīng)營模式

一、 南京地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

南京地鐵自2000年開工建設(shè)以來，通過站廳布局的優(yōu)化、地下空間的挖掘、沿線物業(yè)的開發(fā)、地面綜合體的運(yùn)作，逐漸形成了今天25萬余平方米、1300余間商業(yè)用房的格局，并將隨著線路建設(shè)的高速推進(jìn)，沿地鐵線網(wǎng)全面展開，覆蓋全市。

1.租賃狀況

在目前已交付的23萬平方米商業(yè)用房中，已經(jīng)營商業(yè)約14萬平方米，出租率達(dá)到97%，其中整體租賃商業(yè)約10.3萬平方米，自主經(jīng)營商業(yè)約1.8萬平方米，純辦公用房1.4萬平方米。

2.租金收繳

雖然，在租金收繳中大部分商戶給予配合，但是拖欠租金、惡意拒繳、甚至蓄意造假的事件還是時(shí)有發(fā)生。

3.商業(yè)形象

另外，“門前三包的不到位”，店招的參差不齊，從業(yè)人員的素質(zhì)差異，管理水平的高低有別，安全管控意識(shí)強(qiáng)弱不均，后場的“臟、亂、差”是一直存在的普遍現(xiàn)象。

二、存在的問題

1.消防驗(yàn)收問題

在存量待開發(fā)商業(yè)中，約有60%的用房沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收或不具備消防驗(yàn)收條件。主要是因?yàn)榫€路建設(shè)期間為趕工期，建設(shè)部門往往對(duì)商業(yè)建筑進(jìn)行甩項(xiàng)，直接移交給資源公司，造成商業(yè)建筑未經(jīng)消防驗(yàn)收或不具備消防驗(yàn)收條件，使后期的招商經(jīng)營無法開展。

2.位置偏僻

約有40%的商業(yè)用房是利用線路的存車線建設(shè)的，大多位置偏僻，而建設(shè)期間只考慮了車站功能布局，未將商業(yè)體納入綜合考量，造成商業(yè)動(dòng)線不合理，或根本無人流動(dòng)線可談，人跡罕至，招商困難。

3.招商方式單一

根據(jù)國資委的要求，商鋪大多通過公開掛牌方式進(jìn)行招商，基本處于坐等承租戶上門的狀態(tài)，雖然也與很多品牌單位進(jìn)行過意向溝通，但無法確保進(jìn)場的是品牌客戶。

4.唯價(jià)格論

現(xiàn)有的招商方式是價(jià)高者得，競價(jià)者往往存在沖動(dòng)性甚至盲目性，這會(huì)造成實(shí)際承租人層次不一、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力不一、管理素質(zhì)參差不齊，在遇到市場沖擊、經(jīng)營不善的時(shí)候，就很容易產(chǎn)生租賃糾紛。

5.矛盾處置方式單一

在遇到經(jīng)營矛盾或者糾紛時(shí)，我們只能采取訴訟的方式。由于訴訟的周期很長，在遇到不良商戶時(shí)，還需要申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，時(shí)間更是曠日持久，勞民傷財(cái)。有時(shí)承租戶的惡意投訴，更是把經(jīng)濟(jì)問題當(dāng)作政治工作來解決。

6.招商周期長

根據(jù)國資委的招商管理要求和地鐵公司管理規(guī)定，每一個(gè)商鋪的招商都要經(jīng)歷立項(xiàng)、前期價(jià)值評(píng)估、編制招商方案、編制招商文件、上招委會(huì)、產(chǎn)權(quán)中心掛牌招商、開標(biāo)、簽訂合同等一系列近4-5個(gè)月時(shí)間，無形中租金收益降低。

7.管理不到位

由于點(diǎn)多、線長、面廣，現(xiàn)有人員不僅要進(jìn)行商務(wù)洽談、房租收繳、抄收水電費(fèi)、還要負(fù)責(zé)建立臺(tái)賬、安全檢查、節(jié)日值班、矛盾處理，要做到面面俱到，實(shí)在不可能，無形中會(huì)產(chǎn)生管理的疏漏。

三、國內(nèi)相關(guān)研究及概念

1.國內(nèi)現(xiàn)狀

和南京地鐵一樣，其他城市地鐵公司在早期的招商經(jīng)營中也是采取的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商模式。從2014年起，廣州、上海地鐵分別嘗試以點(diǎn)位打包批量租賃商鋪的形式引進(jìn)連鎖品牌客戶，不論在社會(huì)效應(yīng)或者經(jīng)濟(jì)效益上都取得了很大的成就。截至2017年，廣州地鐵及上海地鐵在引進(jìn)連鎖品牌客戶上都擁有了各自一套完整的招商管理體系。

（1）廣州地鐵。廣州地鐵商鋪采取公開招商和談判模式，為了引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的商家，車站商業(yè)資源招商采取組合招商方式，具體如下：①全線網(wǎng)組合方式，即在全線網(wǎng)各站點(diǎn)均設(shè)網(wǎng)點(diǎn)，由同一商戶經(jīng)營，如7-11便利店。②全線路組合方式：即一條線路各站點(diǎn)均設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)，由同一商戶經(jīng)營，如自助銀行、自助售貨機(jī)。③部分組合方式：在不同站點(diǎn)設(shè)立小連鎖商鋪，由同一商戶經(jīng)營。

通過上述組合方式，不僅可以保證品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，而且可以通過打包的形式提高商鋪的出租率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。2014年，廣州地鐵商鋪出租率達(dá)96%、租金收繳率達(dá)99%。

（2）上海地鐵。上海地鐵商業(yè)開發(fā)秉持“四個(gè)化”原則，分別是開發(fā)規(guī)范化、管理網(wǎng)絡(luò)化、定位品牌化、經(jīng)營連鎖化。上海地鐵深知軌道交通資源資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)要取得更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須與各品牌零售伙伴保持更加緊密的合作關(guān)系，求穩(wěn)不求價(jià)，著力于服務(wù)功能的不斷提升，必需堅(jiān)定地按照“四個(gè)化”的經(jīng)營思維模式，不斷拓展經(jīng)營領(lǐng)域、深化合作共贏、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)一步打造便捷人性化的軌道交通綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成了上海地鐵的“三個(gè)一百” 模式。

2.軌道交通物業(yè)的分類

（1）按物業(yè)的功能性質(zhì)分。主要有：商業(yè)用房、辦公用房、交通設(shè)施（停車場、洗車場、加油加氣站）。

（2）按物業(yè)和軌道的空間關(guān)系分。主要有：站內(nèi)商鋪、地下商業(yè)街、地面組合商業(yè)、大型上蓋物業(yè)、沿線物業(yè)等。①站內(nèi)商鋪。一般位于站廳層內(nèi)，面積在20平方米以內(nèi)。商鋪內(nèi)無上下水，只提供電，不具備餐飲商鋪條件，一般在地鐵沿線各站點(diǎn)均有設(shè)置，是目前地鐵地下商業(yè)的主要形式。②地下商業(yè)街。位于車站區(qū)間連接線內(nèi)或位于站廳層旁側(cè)區(qū)域的地下整體商業(yè)，面積約為2000-6000平方米不等。商業(yè)區(qū)具備上下水、供電、排煙、排污等基本條件，可以經(jīng)營餐飲，大部分位置偏僻，是地鐵商業(yè)發(fā)展需要重點(diǎn)突破的一種商業(yè)形式。③地面組合商業(yè)。依附于地鐵出入口、風(fēng)亭、疏散樓梯、冷卻塔建造的地上小型商業(yè)體，面積約1000平方米。商業(yè)體內(nèi)具備上下水、電、排煙、排污等基本條件，與地面普通商業(yè)體無任何區(qū)別，可任意分割。④大型上蓋物業(yè)。位于地鐵站上方的大型商業(yè)綜合體，通常與地鐵出入口有連接通道，面積約20000-50000平方米。具備上下水、電、排煙、排污等基本條件，商業(yè)體內(nèi)可設(shè)置多種業(yè)態(tài)，如餐飲、娛樂、培訓(xùn)、酒店、辦公等，是未來南京地鐵商業(yè)發(fā)展的重用形式。⑤沿線物業(yè)。位于軌道交通沿線，一般是利用軌道交通建設(shè)時(shí)留下的施工用地、多余的拆遷用地、矛盾用地，或結(jié)合主變電站、控制中心建成的綜合性物業(yè)，面積大小不等、用途不一，物業(yè)內(nèi)通常無地鐵出入口。endprint

（3）按物業(yè)交付的時(shí)間分?？煞譃椋嚎罩蒙啼?、已出租未到期商鋪、在建線路商鋪和規(guī)劃線路商鋪。

四、招商方式

以南京地鐵線網(wǎng)內(nèi)所有商鋪為基礎(chǔ)對(duì)設(shè)定業(yè)態(tài)內(nèi)的知名連鎖品牌進(jìn)行套裝式招商，按不同業(yè)態(tài)的商鋪單體面積的不同劃分打包商鋪的數(shù)量，原則上每個(gè)標(biāo)的不低于20間商鋪，整體打包掛牌招商。

1.面積及規(guī)模

根據(jù)連鎖品牌客戶對(duì)地鐵商鋪面積、業(yè)態(tài)條件、位置等需求因素，可將上述十種業(yè)態(tài)的客戶分成五大類招商套裝。

2.價(jià)格設(shè)定

可根據(jù)各站點(diǎn)的商鋪?zhàn)饨鹚綔y定加權(quán)平均值，以加權(quán)平均價(jià)作為掛牌招商的底價(jià)。

由于批量商鋪無法做到一次性交付，則各商鋪交付價(jià)格以測算掛牌價(jià)時(shí)的加權(quán)價(jià)格為準(zhǔn)；若招商成交價(jià)高于掛牌底價(jià)，則各商鋪的交付價(jià)格以測算掛牌價(jià)時(shí)的加權(quán)價(jià)格乘以溢價(jià)率后的數(shù)值為準(zhǔn)。

3.資質(zhì)的認(rèn)定

連鎖品牌直營店的數(shù)量應(yīng)在國內(nèi)或省內(nèi)達(dá)到一定的規(guī)模，具體根據(jù)各業(yè)態(tài)、各品牌的情況而定。

同時(shí)，參與連鎖品牌競拍的客戶應(yīng)為連鎖品牌的所有權(quán)公司或其全資控股公司。

4.期限設(shè)定

原則上，連鎖品牌客戶租賃為5年，以第一間商鋪交付期為起始計(jì)租期。

在計(jì)租期滿2年時(shí)，應(yīng)交未交商鋪（間數(shù)或面積取其小者）超過合同中約定商鋪的50%時(shí)，租賃期在原基礎(chǔ)上順延1年。

五、結(jié)語及展望

連鎖品牌經(jīng)營模式將是未來城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營的主流方向，我們期望通過連鎖品牌的經(jīng)營模式對(duì)南京地鐵現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成進(jìn)行大換血，實(shí)現(xiàn)品牌化效應(yīng)、提升南京地鐵商業(yè)價(jià)值；并借此達(dá)到安全的保證、效率的提升，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。

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